Demografische ontwikkelingen en overheidsbeleid

Onder de bronnen vallen het Ministerie van BZ, European, CECODHAS en Statistics (m.n. onder population & social conditions). De leefsituatievan Nederlanders sluit aan bij het patroon van Noord en west Europa. Nederlandse huishoudens vielen tussen 2009 en 2012 met gemiddeld 2,2 leden naar grootte iets onder het EU gemiddelde van 2,4 (Stat, living conditions). NL telt naar EU maatstaf veel huishoudens van alleenstaanden (36,7% in 2012; EU15 van voor 2004 32,6%, Nieuwe lidstaten 24,3%) en paren zonder kinderen (30,1%, EU15 29,6%, NLS 25,6%), een doorsnee segment eenoudergezinnen (3,9%; EU15 4,5%; NLS 2,9%) en paren met kinderen (22,2%; EU15 21,9%; NLS 23,1%) en weinig samengestelde huishouden (6,1%, EU15 11,6%, NLS 24,2%). Het aandeel onder 65j was groot bij huishoudens van alleenstaanden (70%, NLS 48%, EU15 60%) en bij paren zonder kinderen (57%, EU15 53%, NLS 56%). Bij de samengestelde huishoudens lag het segment van 3 of meer volwassenen zonder kinderen in NL op 64% (EU15 68%, NLS 52%; met kinderen 36 om 32 om 48%). Het volksdeel in een huishouden met afhankelijke kinderen lag dichtbij het EU15 gemiddelde (49,4%; EU15 51,7%; NLS 44,6%). Onder huishoudens met kinderen waren grotere gezinnen relatief goed vertegenwoordigd (1 kind: 34 om 41 om 47%; 2k 45 om 41 om 45%; 3 of meer 21 om 14 om 11%). Het aantal kinderen per vrouw is boven gemiddeld, maar zakte tussen 2008 en 2012 relatief sterk (van 1,79 naar 1,72; EU van 1,60 naar 1,58). NL kent een boven gemiddelde verstedelijking. In 2012 woonde 47% (EU15 44%, NLS 34%) in een gebied met meer dan 500 inwoners per km² en 15% in een gebied met minder dan 100/km² (EU15 25%, NLS 41%; Statistics: living conditions, housing conditions).

In 1851 kreeg Amsterdam een woningwet en in 1852 werd daar door liefdadige rijkaards een eerste woningcorporatie opgericht om iets te doen aan de belabberde huisvesting van arbeidersgezinnen (en er toch ook een paar centen op te verdienen). Al in 1893 werd hypotheekrente een aftrekpost voor de belasting. In 1901 werden via een landelijke woningwet voor het eerst minimumeisen gesteld op het vlak van huisvesting. De wet opende voor woningbouw verenigingen de mogelijkheid van overheidssteun. In 1913 verenigden 301 van die verenigingen zich in een nationale woningraad (het huidige Aedes met 345 leden). Eén en ander resulteerde tot 1940 in de bouw van een miljoen goedkope huurwoningen (z.g. woningwetwoningen). Na de 2e wereldoorlog ontstond, mede door de snelle bevolkingsgroei, een enorme woningnood. Tijdens de periode van wederopbouw (1945-1965) werden er 1½ miljoen woningen gebouwd waarbij kwantiteit vaak boven kwaliteit ging. In de jaren 70 verschoof het accent naar woningverbetering. Er werd gerenoveerd, gesloopt en herbouwd in het kader van stadsvernieuwing. De woningnood verdween echter niet. In de jaren 80 wilden kabinetten bezuinigen op subsidies en goedkope leningen voor volkshuisvesting. In de grote steden leidde de combinatie van tekort aan goedkope huurwoningen & leegstand intussen tot opkomst van een kraakbeweging. Vanaf eind jaren 80 streefde men mede vanuit het opkomende neoliberalisme verzelfstandiging van woningbouw corporaties (om winst te kunnen maken), bevordering van eigen woningbezit en verkleining van de sociale sector na. Men probeerde scheef wonen (het in een goedkope huurwoning blijven bij inkomensgroei) tegen te gaan en men gaf gemeenten meer vrijheid bij nieuwbouwbeleid (deze verdienen door de OZB meer aan dure woningen). Zo mocht tussen 1995 en 2005 bij nieuwbouw in Vinex wijken max. 30% bestaan uit sociale huurwoningen. Tussen 1990 en 2001 werden 120.000 woningen gesloopt en ruim een miljoen nieuw gebouwd, maar het aandeel goedkope huurwoningen zakte omdat de bouw daarvan voor corporaties niet langer aantrekkelijk was. Immigratie, kleinere huishoudens, het eerder zelfstandig gaan wonen van jongeren en toenemende verstedelijking versterkten de problemen.

In 2006 is voor lage inkomens de huursubsidie vervangen door een toeslag. Corporaties moeten 90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan deze inkomens. Rond 2012 lag de wachttijd voor een sociale huurwoning in grote steden op 5 à 10 jaar. NL kent ook regelingen om kopen voor lage inkomens en starters te vergemakkelijken (koop, lening, garant). Doordat het aanbod van koopwoningen als maar achter bleef bij de vraag en door de hypotheekrente aftrek stegen de huizenprijzen veel sneller dan de inflatie. In 2008 schatte het IMF dat de huizenprijzen in NL 30% te hoog lagen. Tussen 2008 en 2013 daalden de prijzen landelijk met 21% terwijl de behoefte aan woningen bleef. Mede doordat aflossingvrije hypotheken in de mode waren geraakt (oplopend tot 120% van de woningwaarde), groeide het segment koopwoningen dat minder waard is dan de hypotheekschuld. Begin 2013 stond 1 op 3 eigen woningen zo “onder water” (bij jonge huisbezitters die rond 2007 kochten rond 70%). In 2012 heeft de regering een maximale lening van 100%, een geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek en een begin van een verplichte aflossing ingevoerd. Na 2008 nam ook het beroep op borgstelling sterk toe (Nationale). In 2014 volgde een parlementaire enquête rond mismanagement van projecten & financiën, fraude & zelfverrijking bij woningcorporaties en terugkeer naar hun oorspronkelijke taakstelling sociale woningbouw werd een vaker gehoorde wens.

Woningbestand

Voor 2009 kwam CECODHAS voor NL op een woningbestand van 7,11 miljoen op ruim 16,5m inwoners en op 431 woningen per 1000 inwoners (HER 2012 p13) of 2,4 per woning. Het ministerie kwam voor 2012 op een woningvoorraad van 7,26m. De leegstand valt onder de laagste binnen de EU. Ze zakte tussen 2002 en 2009 van 2,2% naar 1,5% van de voorraad (Housing p63). NL telt relatief weinig vooroorlogse woningen (21% in 2009, 7 EU landen minder) en naar verhouding veel woningen die tussen 1990 en 2009 werden gebouwd (20%, 6 landen meer). Tussen 2006 en 2009 kwamen er bijna 246.000 wooneenheden bij (ruim 60.000 p/j), maar dat aantal zakte in 2010 en 2011 (94.000, 47.000 p/j; Mutaties). De productie zakte vanaf 2010 sterker dan gemiddeld in de EU (2010 -11 om -5%, 2011 +5 om -0%, 2012 -8 om -5%, 2013 -4 om -2%, Stat, industry, short term indicators) en het aantal bouwvergunningen ging nog veel meer onderuit (2010: -16 om -4%; 2011 -9% om 0%; 2012 -33 om -12%, 2013 -30 om -7%). NL is een erg dicht bevolkt land. Naar woningtype is het segment bewoners van een appartementen gebouw (19% in 2012; EU27 41%) of vrijstaande woning relatief klein (16 om 35%), maar een opmerkelijk groot deel woont in een rijtjeshuis of 2onder1 kapwoning (60%, met het Verenigd koninkrijk het grootst binnen de EU, EU 24%). Ook overige woonvormen (boot, tuinhuisje, caravan, woonwagen, molen etc.) scoren in NL hoog (5,2%, hoogste Eu, EU 0,7%). Bij appartementen gebouwen telde 73% meer dan 10 eenheden (EU 58%, minder dan 10: 27 om 42%). Op het platteland woonde slechts 0,5% in een appartementengebouw (EU ruim 5%). Bij de minima (inkomen onder 60% van modaal) zijn vrijstaande huizen & appartementen onder en overige vormen oververtegenwoordigd (Stat, population, living conditions, income, living, housing).

Kwaliteit van het bestand

Een doorsnee Nederlands huishouden is qua woonruimte ruim bedeeld. Met 117m² vloeropper­vlak per woning en 50m² pp viel men in 2012 onder de EU top (Cijfers p16). Qua ruimte kwam Eurostat voor 2005 t/m 2012 op 2 kamers pp, veel naar EU maatstaf (EU15 1,8k in 2012; in 2012: eigenaar 1,9 om 1,8k; huurder 2,3 om 1,5k; minima huur & koop samen 2 om 1,6k). Overbewoning (minder dan 1k pp) komt dan ook weinig voor. Bij de minima lag het aandeel in 2012 op 9% van de woningen (EU15 22%, NLS 59%) en bij de rest van de inkomens op 2% (EU15 8%, NLS 39%). De tabel hierna biedt info over gebrek aan voorzieningen of ruimte, staat van onderhoud en veranderingen in 2007 en 2012 in NL en de EU in % van de huidhoudingen (bron: European, bij “huis te donker” en “bad noch douche” Statistics). Bij ruimtegebrek betreft het ervaren gebrek.

Item	2007 %		2012 %
	NL	EU	NL	EU
Ruimtegebrek	15	18	15	13
Huisrot/huiszwam	7	9	8	9
Vocht en lekkage	11	12	12	12
Bad noch douche	0	4	0	3
Geen doorspoeltoilet	1	4	0	3
Geen plaats om buiten te zitten	5	13	5	14
Huis te donker	5	8	4	6
2 of meer klachten	8	15	–	–

In 2012 ervoer bij lage inkomens een relatief klein segment problemen (ruimtegebrek 16%, EU 22%; huisrot 15 om 15%, vocht 19 om 20%, geen doorspoeltoilet 0 om 6%, geen plaats om buiten te zitten 13 om 20%, douche noch bad 0 om 7%, huis te donker 5 om 10%; 4 klachten 3 om 13%). Het ministerie kwam voor 2012 op 4% woningen zonder eigen buitenruimte. De meeste woningen (59%) hebben een eigen tuin(tje) en 23% heeft alleen een balkon (Woon). In 2009 waren NL en Zweden de enige EU landen met bij vrijwel alle huishoudens bad of douche en warm stromend water. In NL had 94% CV (3 EU landen meer; Housing p51). De beoordeling van de woning lag in 2012 iets boven het EU gemiddelde (7,9, EU 7,7; European) en voorjaar 2009 was een grote meerderheid tevreden met hun woning (95%, EU 88%; ontevreden 5 om 11%, Annex, QA20.1). Voorjaar 2014 koos in NL een relatief klein segment (3%) huisvesting bij de 2 belangrijkste problemen van het land (keus uit 12; EU 6%), maar een boven gemiddeld segment koos het voor zichzelf bij deze top2 (9 om 6%, DataQA4/5).

Het volksdeel met minstens één van een 3tal klachten over de woonomgeving viel in 2012 in NL onder de EU top (41 om 30,5%, Statistics, population, income & living conditons, material deprivation). In NL had toen 24% last van herrie van straat of buren (EU 18%; minima 38 om 22%), 18% had klachten over misdaad, geweld en vandalisme (EU 14%; minima 22 om 16%) en een doorsnee segment (14%) vinkte vervuiling & zwerfvuil aan (minima 18 om 15%). Bij het Eurofound onderzoek met meer nagevraagde klachten rond de woonomgeving waren de scores voor NL bij ernstige klachten veelal relatief laag (herrie 2 om 7%, minima 3 om 9%; luchtkwaliteit 2 om 5%, m 0 om 6%; drinkwater kwaliteit 0 om 5%, m 0 om 6%; geweld, criminaliteit & vandalisme 2 om 6%, m 5 om 9%; troep op straat 2 om 7%, m 3 om 10%; verkeersopstoppingen 4 om 9%, m 5 om 9%; weinig: toegankelijke recreatie & groen voorzieningen 2 om 3%, m 3 om 5%; cultuur voorzieningen 6 om 10%, m 8 om 15%; openbaar vervoer 7 om 6%, m 7 om 7%). In 2006 was het segment dat zich in het donker erg onveilig voelde op straat relatief klein (2 om 9%, European QA21; 2012 onveilig 19%, 23 EU landen meer; Read).

Bereikbaarheid en betaalbaarheid van het bestand

Het eigen woningbezit is volgens Eurostat na 2004 met zo’n 4% gestegen naar 67,5% in 2012. Het kwam daarmee rond het EU15 gemiddelde (in de Eu15 zakte het na 2007 met 4%). Het aandeel met hypotheek was het groots binnen de EU (60%, EU15 32%) en het segment schuldenvrije eigenaren het kleinst (8 om 35%). Ook het segment huurders lag rond het EU15 gemiddelde (32,5 om 33,5%). Volgens Eurostat was dit bijna allemaal (32,1%) verhuur tegen marktprijzen doordat de huurtoeslag voor de bureaucratie van deze instantie niet te verhapstukken viel, maar volgens CECODHAS was in 2008 het segment sociale verhuur met driekwart van de huurwoningen en 32% van de hele voorraad in NL het grootst binnen de EU27 (EU 8%; HER 2012 p24 & 65). Men kwam verder op 58% eigen woningen (EU 72%) en 10% private verhuur (EU 14%). Voor 2012 telde het ministerie 60% koopwoningen en 31% sociale & 9% privé verhuur (Cijfers). De uitgaven van de overheid aan huisvesting en gemeenschapsvoorzieningen liggen onder het Eu gemiddelde. Ze stegen tussen 2007 en 2009 van 0,4 naar 0,9% van het bbp en daarna zakten ze naar 0,6% in 2011 en 2012 (EU: van 1% in 2007 via 1,1% in 2009 naar 0,8% in 2012; Stat economy, government, by function).

O.m. op Europe (geschreven vanuit het perspectief van makelaars, maar ook zinnig voor wie wil huren in de vrije sector) is praktische en tamelijk actuele info te vinden over regels & voorwaarden en ontwikkelingen in kosten, huizenprijzen & opbrengsten etc. in o.m. EU landen en NL, incl. vergelijkingen. Het segment huurwoningen bleef in NL naar EU maatstaf lang groot, maar na 1980 is het relatief sterk gekrompen, mede doordat de overheid huiseigendom aanmoedigde met riante regelingen. Hypotheekrente aftrek, onbelaste winst op stijgende huizenprijzen, aflossingvrije hypotheken en subsidies voor groepen kopers als starters en lage inkomens creëerden een wereldwijd vrijwel uniek geheel (zie koopwoning voor actuele info). Ook stak de overheid altijd erg veel geld in sociale verhuur. In de 90er jaren werd het segment koopwoningen groter dan het gedeelte huurwoningen. Thans wijkt de verhouding huur koop nog maar weinig af van het EU gemiddelde, maar het segment in volledig eigendom (zonder hypotheekschuld) valt in NL onder de kleinste binnen de Eu en bij huurwoningen bleef het gedeelte sociale verhuur het grootst. Bij deze woningen (95% van het huurbestand) gelden een door de overheid vastgestelde maximale huurverhoging p/j en een puntensysteem voor het vaststellen van de maximale huurprijs. Wetgeving is in de maak om daar bij inkomens boven een bepaalde grens (rond €35.000 in 2013) in een sociale huurwoning van te mogen afwijken. Bij woningen boven de z.g. vrije sectorgrens (€700 huur p/m in 2014 voor zelfstandige wooneenheden) kan geen huurtoeslag meer worden gekregen en zijn de huur & de één maal p/j toegestane verhoging daarvan vrij.

In NL is de wetgeving naar EU maatstaf sterk op de hand van de huurder. Volgens Europe geldt in NL een huurcontract in principe onbeperkt en minimaal voor een jaar en zijn huurders bijna niet weg te krijgen als ze niet weg willen (meer actuele info & details op huurbescherming). NL kent geen beperking op buitenlands eigendom van onroerend goed en de procedure voor het verwerven ervan is naar EU maatstaf soepel en kort. Op bescherming van eigendomsrecht scoort NL naar deze maatstaf goed (7e EU land; Property). De huizenprijzen bereikten in 2008 een maximum en zakten t/m 2013 landelijk met 20 à 25%. In die periode werden erg weinig huizen verkocht, vaak doordat potentiële kopers hun eigen huis niet kwijt konden zonder er op te verliezen. Vanaf 2014 leek sprake van stabilisering of een lichte stijging. Als prijs per m² werd zomer 2014 €4234 vermeld; in 6 EU landen meer (al geldt deze prijs vaak wel voor grote steden). De huuropbrengst p/j in de vrije sector was met 5,7% gemiddeld, maar in 2013 gingen de huuropbrengsten vaak omhoog. Op huurinkomsten werd bij buitenlanders 15% inkomstenbelasting geheven. In 2011 lag vergeleken met het niveau van 2005 de prijsindex op 110% (EU 115%) en de woonkostenindex op 114% (EU 126%).

De woonlasten incl. vaste lasten zijn in NL relatief hoog. In 2012 lagen ze volgens Eurostat op 29% van het besteedbaar inkomen (2 EU landen meer; EU 22%; minima 48 om 41%). Toch lag het segment huishoudens dat meer dan 40% van hun budget kwijt was aan woonlasten met 34% een fractie onder het EU gemiddelde. De gemiddelde maandlasten naar koopkracht per huishouden vielen in dat jaar met €825 onder de EU top (EU15 €492; Stat, population, living conditions, income, deprivation, economic strain dwelling, total costs). Dat kwam m.n. op conto van eigenaars. Voor huurders kwamen ze op €621 (EU15 €623) en voor eigenaars op €919 (EU15 €451). Bij lage inkomens(onder 60% modaal) lagen ze beduidend lager (€578, EU15 €405, eigenaars €600 om €324; huurders €566 om €517). Bij deze groep als totaal kwamen ze in 2012 op 48% van het budget (EU15 42%) en bij huurders op 37% (EU15 ook 37%). Het deel van deze huishoudens dat achter lag met betaling van woonlasten viel in 2012 met 14% onder de kleinste binnen de EU (EU15 21%; huur/ rente & aflossing 8 om 10%; nutsbedrijven 9 om 18%) en 27% (slechts 2 EU landen minder) ervoer de woonlasten (wellicht dankzij de huurtoeslag) als zware last (EU15 53%). Voorjaar 2009 viel het segment met moeite rekeningen te betalen (20%, EU 44%; Annexes, QA13) of vrees om dakloos te kunnen worden (1 om 10%; QA22) onder de 5 kleinste binnen de EU en in 2012 vreesde 3% (EU 5%) de woning op te moeten geven omdat het niet langer op te brengen is. Zomer 2013 beoordeelde in NL 47% de betaalbaarheid van huisvesting positief (5 landen meer, EU27%; -3% t.o.v. 2012; EU +2%) en 51 (om 68%) beoordeelde haar negatief (Rep).