Demografische ontwikkelingen en woningbestand

Het Oostenrijkse CBS (http://www.statistik.at/) biedt veel en gedetailleerde info over wonen. In EU verband is informatie te vinden in “housing statistics in the European Union 2005/2006” (wel wat meer gedateerd) en via de Eurlife indicator van Eurofound en EQLS 2003 en 2007. Van 1993 tot 1996 was sprake van een grote toe­vloed van immigranten (val muur, oorlogsvluchtelingen uit voormalig Joegoslavië) en een geboortegolfje vanwege de babyboom die Oostenrijk rond 1960 kende. Door dit alles vond tussen 1991 en 2000 veel renovatie en goedkope nieuwbouw plaats. Het totale bestand groeide met 18% (503.000 woningen). Het aantal huishoudens beleefde tussen 1997 en 2007 een waar crescendo (+12,5%) en het ging naar 3,57 miljoen. Omdat vooral het contingent 1 persoonshuishoudens steeg werden ze kleiner (van gemiddeld 2,5 personen per hh in 1997 naar 2,3 in 2008). Tussen 2000 en 2008 groeide dit type huishoudens bijna 2 keer zo hard in aantal dan tussen 1990 en 1999 (+26 om +13,5%) en het kwam uit op 1,26 miljoen; 35,6% van het bestand aan huishoudens (30% in 1999). Het aandeel huishoudens van 3 of meer volwassenen met kinderen ging ook omhoog (van 2,5 naar 4%). Eén en ander ging ten koste van het aandeel van de andere typen huishoudens (paren met kinderen van 30 naar 27,5%; alleenstaande ouders van 8,6 naar 8,2%; paren zonder kinderen van 21,9 naar 20,3% en meerdere volwassenen zonder kinderen van 2,7 naar 2,1%). Het geboortecijfer is laag en dalend (gemiddeld aantal kinderen per vrouw: 1,38 in 2007; EU 1,53 in 2006). Vanaf 2000 trokken veel alleenstaande jongeren naar de stadscentra en gezinnen met kinderen vanuit het centrum naar buitenwijken.

Vooral op het platteland vormt hout een belangrijk bouwma­teriaal, hetgeen bijdraagt tot het behoud van oorspronkelijkheid. Ook in de steden is men er in ge­slaagd om de klassieke barokke indruk te bewaren. Veel Oostenrijkse huizen hebben een open haard en een klassieke inrichting. In de 50er en 60er jaren zijn veel goedkope flats gebouwd, maar nadien werd de nieuw­bouw duide­lijk minder eenvormig. Naar woningtype woonden in 1996 de meeste huishoudens in een vrijstaand pand (40%, Nederland 14%); gevolgd door een appartementengebouw met meer (35%, NL 22%) of minder dan 10 woon­eenheden (15%, NL 5%). Slechts 4% (NL 54%) woonde in een rijtjeshuis of 2onder1kap woning. Tussen 2001 en 2008 werd lang niet meer zoveel bijgebouwd als tussen 1991 en 2001. Het betrof 231.000 nieuwe woningen (7% van het bestand). Daarbij was het aandeel van vrijstaande woningen (41%, totale bestand 36% in 2008) en woningen in panden met 3 tot 9 eenheden (25 om 19%) relatief groot, dat van 2 onder1kap woningen (6 om 13%) en woningen in panden met 10 tot 19 eenheden (13 om 17%) naar verhouding klein en dat van woningen in panden met 20 of meer eenheden vrijwel gemiddeld (15%). De meeste woningen in panden met 10 of meer eenheden zijn etagewoning, want rijtjeshuizen zijn er nog steeds weinig.

In 2001 was naar eigendom 73% van het bestand privé-bezit, zo’n 20% van een overheid of woningbouwvereniging en 7% van een andere rechtspersoon. Het gedeelte huurwoningen in de nieuwbouw (41%) lag tussen 2001 en 2008 vrijwel op het aandeel in het totale bestand (40%). Naar leeftijd was in 2008 zowel het gedeelte oude woningen (29% van voor 1945, hoogste EU25) als het aandeel nieuwe (20% van na 1990; ook bij EU top) groot naar Eu maatstaven. Het totale bestand kwam in 2008 op 3,57 miljoen (40% huurwoning), gelijk aan het aantal huishoudens in 2007. Daarbij was het aandeel 2^e woningen echter niet meegeteld. Dit lag in 2001 op 14% (+27% t.o.v 1991) en 9,4% van de huishoudens (EU15 10%, NL laagste Eu met 3%) was toen in het bezit van een 2^e huis, vaak in de bergen en dikwijls een familie-erfstuk. Met deze woningen erbij komt het aantal eenheden per 1000 inwoners in de buurt van de EU normaal (EU 468 in 2003). In de 1^e helft van 2009 daalde het aantal bouwvergunningen t.o.v 2008 met bijna 20%.

Kwaliteit van het bestand

Naar ruimte lag het vloeropper­vlak per woning in 2003 met 94 m² (bij huurders: vrije markt 68 m², gereguleerde markt 72 m² in 2004) of 38 m² pp vrijwel op de EU normaal. Hetzelfde gold voor het aantal kamers per wo­ning (4,1). Nieuwbouw woningen waren, mede door de groei van het aandeel éénpersoonshuishoudens, echter kleiner en telden gemid­deld 3,4 ka­mers. Men kwam in dat jaar met gemiddeld 1,4 kamer per bewoner precies op de EU15 normaal. Het aandeel huishoudens met klachten over ruimtegebrek lag toen iets onder deze standaard (14%; EU15 17%). EQLS 2007 kwam voor 2007 op 1,6 kamers per bewoner (EU15 1,7) en 16% klachten over ruimtegebrek (precies de EU15 normaal). In het bestand is het aandeel van 3 of 4 kamerwoningen het grootst (respectievelijk 23 en 26% in 2008). Vrijstaande en 2onder1kap woningen komen hoger uit. In kleinere flats (3 tot 9 eenheden) overheerst het deel met 4 kamers en in de grotere het deel met 3. Ook in de nieuwbouw manifesteert zich dit verschil.

In 2008 had aan voorzieningen 90% van het bestand CV en bij de nieuwbouw van na 2001 was dit 98%; hetzelfde aandeel woningen dat was aangesloten op de riolering. Volgens EQLS 2007 hadden echter alle woningen douche/bad en doorspoeltoilet (EU15 99%). Tussen 2003 en 2007 zakte qua staat van onderhoud het deel met klachten over huisrot van 5 naar 3% (de EU15 normaal bleef 8%) en het deel met vocht/ lekkage bleef 8% (EU15 van 12 naar 11%). Het deel van de eenheden dat geen plaats had om buiten te zitten lag in 2007 boven het EU15 gemiddelde (17 om 12%) en het gedeelte hoofdbewoners dat het huis te donker vond lag daar met 8% op. Het deel met 2 of meer problemen met het onderdak steeg relatief sterk (van 5 naar 11%; EU15 van 9 naar 12%; bronnen EQLS 2003 en 2007 of Eurostat). Men gaf in 2007 de woonaccommodatie een 7,5 als cijfer (EU15: 7,7). In 2003 beoordeelde men de eigen woon­situatie nog met een 8,3 gemiddeld (toen hoogste rapportcijfer EU25 na Denemarken). Eind 2006 lag de beoordeling van de woonomgeving boven het EU25 gemiddelde (3,98 op een schaal van 1 tot 5; EU 3,78). Het oordeel over de woonomgeving lag in 07 qua klachtenfactoren gunstig t.o.v de EU15 normaal (klachten over herrie 40 om 42%, luchtkwaliteit 28 om 41%, waterkwaliteit 14 om 31%, zwerfvuil 29 om 45%, toegankelijke recreatie en groenvoorzieningen 25 om 32%, misdaad, geweld en vandalisme 34 om 45%, 2 of meer klachten 41 om 56%). In 2003 was het volksdeel dat bevestigde dat het in het donker bij hen in de buurt niet veilig is om over straat te lopen het grootst binnen de EU25 (92 om 77%), maar eind 2006 lag het deel dat onderschreef dat het dan alleen op straat wel veilig is ook iets boven de Eu standaard (74%; EU25 70%; Bron EB 273, wave 66.3).   

Bereikbaarheid en betaalbaarheid van het bestand

Het aandeel woningen in privé-bezit is in Oostenrijk naar EU maatstaven klein. Tussen 1995 en 2000 steeg volgens Eurlife indicator het deel dat volledig eigenaar was van 36 naar 39%, in 2005 lag het op 30% en in 2007 op 32,3% (EU15 40,5% in 07; NL 7%, België 39%). Het deel met een hypotheekschuld zakte tussen 03 en 07 van 26 naar 23,4% (EU15 27,5%; NL 61,5%, BE 34,5% in 07). Het aandeel huurhuizen lag volgens Eurlife in 03 op 38% en in 2007 op 41,5% (EU15 28,9% in 07; in Oostenrijk voor 15,2% private verhuur; EU15 18,8%) en in 2,6% van de gevallen (EU15 3,3%) was de situatie anders (vaak gratis bewoning, het eigen huis is vaak een erfstuk of wordt gefinancierd via fami­lie). In de steden be­staat het grootste deel van het woningbestand uit huurflats (82% huurwo­ningen in Wenen in 2002) en op het platteland uit vrijstaande eigen woningen. Onder de lage inkomens (minder dan 60% modaal) was 60% huurder (EU15 43%). Landelijk werd de helft van de huurhuizen verhuurd door woningbouw corporaties, maar in grote steden is voor de helft sprake van doorgaans duurdere privé-verhuur. Volgens CECODHAS was het wonen in 2004 in Oostenrijk gemiddeld 10% goedkoper dan in de EU15 (NL 18%, BE 5% duurder). De huren stegen er tussen 1996 en 2003 niet zo sterk (+5%, EU25 +18%), maar in 2004 lagen`ze 18% hoger dan in 1996. In 2005 betaalden huurders op de vrije markt gemiddeld ruim €400 p/m en op de gereguleerde markt ruim €350. Tussen 2006 en het 2^e kwartaal van 2009 stegen de huren van €378 naar €416. In 2004 ging 1,1% van het BBP op aan woonsubsidies (hoogste EU25 na Frankrijk) en 0,6% aan leningen voor huisvesting (hoogste na Griekenland). Sociale huisvesting heet in Oostenrijk gesubsidieerde huisvesting. De huisbaas kan daarbij de overheid, een woningstichting of een particulier zijn. Men kent sociale woningbouw, huursubsidie voor lage inkomens en regels voor huurverhoging.

Tussen 2000 en 2006 gingen de energiekosten sneller omhoog dan de huren. Zowel bij huurder als koper lagen ze in 2008 rond €120 p/m. De overheid kent leningen en subsidies voor kopers (direct, belasting aftrek, rentesubsidie). In 2003 gaven de deelstaatsregeringen samen €2,1 miljard uit aan bouwsubsidies, €1,3 miljard aan leningen en €212 miljoen voor bouw/verbouw door eigenaren zelf. Wonen in een eigen huis was goedkoper dan huren, want de doorsnee kosten per woning daalden hier tussen 2006 en de 1^e helft van 2009 van €321 naar €280 p/m. In 2003 stond bijna €14 miljard uit aan publieke leningen en slechts 4% van het BBP aan hypotheken (EU 35%). In 2005 lag de doorsnee termijn van een hypotheeklening tussen 20 en 25 jaar, het gemiddelde bedrag lag rond 75% van de waarde van het huis, men kende geen hypotheekrente aftrek en de hypotheekrente was relatief hoog. Tussen 2000 en 2004 stegen de bouwkosten in Oostenrijk minder dan gemiddeld in de Eu25 (+12%, EU +19%). De doorsnee prijs per m² bedroeg nog niet de helft van die in NL (€1010 om €2360; in BE echter €169; nieuwbouw €1890 om €2340). In 2007 bedroegen de woonlasten naar landelijke koopkracht p/m gemiddeld €448 (EU15 €427; huurders €538, EU15 €611; eigenaars €397, EU15 €502). Veel huurders vallen onder de lage inkomensgroep (onder 60% van modaal). Bij deze groep lagen de woonlasten in Oostenrijk in 2007 gemiddeld op €399 (EU15 €386,; huurders €457, EU15 €519; eigenaar €330, EU15 €361; bron Eurostat). 

De overheidsuitgaven aan huisvesting en gemeenschapsvoorzieningen zakten tussen 2000 en 2004 van 0,9 naar 0,6% van het BBP (EU25 rond 1% BBP, Eurostat). In 2005 lag volgens CECODHAS het deel van het huishoudbudget voor woonlasten op 20,7% (EU25 21,2% in 04). Volgens Eurostat bedroegen de woonlasten in 2007 (alles meegerekend) 20% van het huishoudbudget (EU15: 33%) en bij de huishoudens met minder dan 60% van modaal 52% (EU15 104% volgens eurostat, maar dat zal dan zijn met weglating van woonsubsidies). Het aandeel huishoudens dat minder dan 60% van modaal verdiende en achter lag met de betaling van woonlasten lag in 2006 op 4% en in 2007 op 6% (EU15 8% in 07). Het deel met een achterstand in de gas en lichtrekening bedroeg bij deze groep ook 6% en behoorde tot de kleinste binnen de EU (EU15 14%). Daarbij was ook het deel van de inkomensgroep dat de woonlasten als zware last beschouwde relatief klein (29%, 24% in 06; EU15 46% in 06 en 07; EU27 en BE 47%; NL 24% in 07). In 2007 had van alle huishoudens 2% een betalingsachterstand in de directe woonlasten (EU15 4%) en 6% in de g&l rekeningen (EU15 14%) en 13% zag de woonlasten als zware last (EU15 30%). Tussen oktober 2008 en september 2009 waren de woonlasten in de Eurolanden gemiddeld rond 13% hoger dan in 2005 en in Oostenrijk rond 14%. De stijging van het algemene prijsniveau lag er t.o.v 05 rond 8%.