Woningbestand

In 2007 leefde 61% van de Polen (weinig naar EU maatstaven) in één van de plaatsen met meer dan 5000 inwoners die het land telt. Vooral in de steden bewonen de meeste Poolse huishoudens (EU15: ruim 20%) een appartement in een grote flat die neergezet werd in de communistische tijd. De woningnood nam vooral door het groeiende aantal eenper­soonshuishoudens na 1990 toe en velen gingen in afwachting van woonruimte provisorisch buiten de stad wonen. Deze situatie werd m.n onder arme Polen, waaronder veel werklozen, structureel. Aan de stadsranden ontstonden grote volkstuincomplexen waar minvermogende Polen wonen en waar stedelingen hun weekend doorbrengen. Tussen 1989 en 2002 werden er 1,3 miljoen wooneenheden bijgebouwd en 0,4 miljoen vooroorlogse huizen gesloopt. Hierdoor groeide het hele bestand met 8,5% tot 12 miljoen eenheden (5,3% leegstaand; weinig naar EU maatstaven) en het aandeel vooroorlogse woningen daalde van 30 naar 23%. In 2004 bevond 63% van de eenheden zich in meergezinswoningen (EU15 47%, Eu10 56%), waaronder 39% in flats van 4 of meer verdiepingen (EU10 34%, EU15 14%; bron Housing statistics in the EU 2005/06 van cecodhas). In 2007 was het bestand landelijk gegroeid naar 13 miljoen woningen (+1.8% t.o.v 2005; 342/1000 inwoners; bron concise statistical yearbook 2008).

In de stad overheersen nog steeds de appartementenwoningen (erg veel flats). Familoks zijn vooroorlogse meergezinswoningen in industriesteden in Silezië; vaak met 2 of 3 etages. In de centra van Poolse steden zijn kaminiece (huurkazernes) typerend met winkels en bedrijfjes op de onderste verdieping en daarboven flats. Ze staan er vaak al honderden jaren, maar veel ervan zijn na de oorlog in oorspronkelijke stijl herbouwd. Op het Poolse platteland bepalen vrijstaande woningen het beeld. Vooroorlogse woningen daar zijn vaak van hout. Ze hebben meestal één woonlaag en dubbele ramen waarvan er één naar binnen en een naar buiten toe open kan. Tegenwoordig dienen ze dikwijls als zomerhuis. Veel plattelandswoningen die tussen de 60er en de 90er jaren zijn gebouwd hebben 2 of 3 lagen. De vaak half ondergrondse onderste verdieping is niet om in te wonen, maar dient als opslag of kantoorruimte of als garage. Bij de oudere huizen bevinden de woon en slaapruimtes zich in de laag daarboven en nieuwere huizen hebben een 3^e laag voor de slaapkamers. Een flink aantal woningen is gebouwd om 2 of 3 gezinnen te herbergen zodat kinderen met hun gezin bij ouders kunnen gaan inwonen zolang ze voor een eigen huis sparen. Daarom hebben de 2^e en de 3^e woonlaag bijv beide een keuken en sanitair. Ook wordt een deel van zo’n woning vaak verhuurd.

Op het platteland worden woningen m.n gebouwd door privé eigenaars met hun familie (familie­hulp is een Pools cultuurkenmerk) en in de stad veel door bouwondernemers (vaak uit het buitenland, bijv Noord-Amerika, Scandinavië of Duitsland). Een klein deel van het bestand komt van woningbouwverenigingen overheden of bedrijven. In 2007 was 62% van het bestand bezit van natuurlijke personen, 24% van coöperaties, 9% van een gemeente en 2,5% van een bedrijf. In de 1^e helft van 2008 kwamen er 68.200 eenheden bij (+29%; ruim 90% nieuwbouw); voor 51% (7% minder dan in 2007) privé-woningen en voor 41% (+12%) woningen van bouwinvesteerders. Coöperaties waren met 5,4% (-1,5%) 3^e en de rest (2,6%) kwam op het conto van woningbouwverenigingen, gemeenten en bedrijven. Van de nieuwbouw bevond 47% zich in een pand met 3 of meer eenheden (veelal flats). Er werden bijna 51.000 bouwvergunningen verleend voor 109.000 wooneenheden. De overheid wilde tussen 2007 en 2010 1 miljoen woningen renoveren en tussen 2007 en 2013 100.000 appartementen voor de armste huishoudens en 20.000 woningen voor daklozen realiseren (bron EVD landen, Polen, bouw).

Kwaliteit van het bestand

Met gemiddeld 0.9 kamer pp (laagste EU25; EU10 1,1 kamer pp, EU25 1,9 kamer pp) was wat volgens EU15 standaarden overbewoning heet in 2003 in Polen heel gewoon. Met 21 m² pp was het doorsnee vloeroppervlak erg klein. Het aandeel huishoudens met klachten over ruimtegebrek (30%) was in dat jaar (met dat in Estland) dan ook het hoogste binnen de EU25. Rond 2000 had een doorsnee nieuwbouwap­partement in de stad 3 à 4 kamertjes, een keuken, een badkamer en een balkon en het werd bewoond door een gezinnetje met één kind. Bij nieuwbouwwoningen op het platteland was het vloeroppervlak echter aanzienlijk groter. De Polen zijn erg honkvast en een nieuw huis wordt eigenlijk gebouwd voor meerdere generaties. Men wil vanwege de duurzaamheid als het ook maar even kan een bakstenen huis en geen hout of prefab. Het aandeel samengestelde huishoudens (meerdere generaties onder 1 dak) is m.n. op het platteland groot en met 2,8 personen (2003) waren de huishoudens groot naar EU25 maatstaven.

In 2007 was het vloeroppervlak pp gestegen naar 23,8 m² (stad 23,2m²; platteland 24,7m²). Het aantal bewoners per eenheid lag op 2,93 (stad 2,67; platteland 3,48) en men beschikte met 3.7 kamers per woning (stad 3,5; platteland 4,1) pp over bijna 1,3 kamer (stad 1,3; platteland 1,2). In de 1^e helft van 2008 hadden nieuwbouwwoningen een gemiddeld vloeroppervlak van 106 m². Dit kwam op het conto van particuliere bouwers (144 m²), want andere bouwers (m.n actief in de steden) haalden tussen 44 en 67 m². In de 90er jaren zijn veel appartementen goed­koop door de overheden aan de bewoners overgedaan waardoor die zelf verantwoordelijk werden voor het onderhoud. Veel meer hoofdbewoners dan in de EU15 kregen dan ook klachten. In 2002 vond 49,7% van de bewoners (hoogste EU25 na Estland) de staat van onderhoud van hun woning slecht. Onderhoudsklachten in 2003: huisrot en huiszwam (overigens jong eetbaar) 28 om 8%; lekkage 21 om 12%; geen riolering en derhalve een poepdoos 11 om 1%. Hoewel de armoede groot en de voorzieningen slecht zijn heeft men op het platteland meer woon en leefruimte dan in de stad (moestuin, beesten rond het huis) en men leeft er gezonder. In de steden is veel alcoholisme, verloedering en criminaliteit, m.n. onder werkloze en gescheiden mannen. In 2003 had 1 op de 4 huishou­dens minstens 2 onderhoudsklachten (EU10 22%, EU15 9%). Klachten over de woonomgeving kwamen toen naar EU maatstaf tamelijk veel voor (herrie 19%, EU25 18%; luchtvervuiling 22 om 18%, gebrek aan groene ruimte 17 om 16%; slechte waterkwaliteit 21 om 15%, 2 of meer klachten 22 om 19%). In 2002 vond 16% van de Polen dat hun woonbuurt een slechte naam had en in 2004 was 85% tevreden met de leefomgeving (beide rond Eu normaal). De woonsituatie kreeg in 2003 een 6½ als cijfer (EU10 6,7; EU15 7,7). Ook in 2007 was het verschil in voorzieningenniveau tussen stad en platteland nog groot.

Betaalbaarheid en bereikbaarheid van het bestand

In 1994 werden er nog veel goed­kope nieuwe flatjes uit de grond gestampt, maar in 1995 heeft de overheid de sociale wo­ningbouw uitbesteed aan woningbouwcoöperaties (TBS) waarna ze afnam tot minder dan 10% van de nieuwbouw in 2002. In 2003 was 24% van de hoofdbewoners huurder en in 2004 kreeg 6,4% van de huishoudens huursubsidie (gemiddeld €412 p/j bij een woonlastenniveau van 34% van het EU15 gemiddelde). Nieuwbouwwoningen zijn in toenemende mate slechts weggelegd voor de rijken. Veel Polen werken regelmatig in een rijk West-Europees land om het bouwen van een huis in eigen land te kunnen bekostigen. Hypotheekleningen stonden in 2003 in Polen nog in de kinderschoenen. In 2003 was van de hoofdbewoners 3% huiseigenaar met een hypotheek (EU10 gemiddelde; EU15 26%) en 70% was volledig eigenaar. In dat jaar had 31% van de huishoudens (EU15 11%, EU10 27%) problemen met het betalen van woonlasten of energierekeningen. In 2005 besteedden huishoudens 36% van hun budget aan woonlasten en inrichting en onderhoud (bij 4 hoogste EU25; EU25 33%; bron Eurostat). M.n het aandeel in de kosten van onderhoud en energie was hoog naar EU maatstaven. Tussen 1996 en 2004 zijn de huren meer dan verdrievoudigd (EU25 +18%). Sinds de EU toetreding in 2004 is het bouwen duurder geworden door de BTW en ook de uitvoering van Euro­pese regels door Poolse ambtenaren brengt veel extra kosten en rompslomp met zich mee. In 2005 lag de aflossingstermijn van hypotheken tussen 15 en 30 jaar en hypotheken waren gemiddeld afgesloten voor 60% van de woningwaarde. Men kende hypotheekrente aftrek. Tussen 2007 en de 1^e helft van 2008 stegen de bouwkosten per m² van 2850 naar 3000 zloty (rond €800; in 2004 nog €585).