Demografische ontwikkelingen en woningbestand

Op http://www.globalpropertyguide.com/, in “housing statistics in the European Union 2005/2006” (wel wat meer gedateerd) en via Eurofound (Eurlife indicator, EQLS 2003 en 2007) en Eurostat is informatie te vinden rond wonen. Het aantal huishoudens zakte tussen 1998 en 2002 van 1,61 naar 1,56 miljoen (-3%) en steeg daarna naar 1,7 miljoen in 2006 en 2007 (+9%). De Slowaakse huishoudens zijn, conform het patroon in de nieuwe Eu lidstaten, relatief groot (3,7 personen tussen 2004 en 2008; EU 27: 3,1; nieuwe lidstaten 3,6). Mede door de woningnood komt dat op conto van samengestelde huishoudens (meer generaties of meer dan 2 volwassenen met of zonder kinderen onder 1 dak), want 2 ouder gezinnen zijn klein (veel gezinnen met één kind) en werden kleiner. Qua veranderingen stijgt het aandeel 1 persoonshuishoudens en paren zonder kinderen naar verhouding sterk. In 2008 telde men (nog) relatief weinig alleenstaanden (8,5%; EU15 14%, nieuwe lidstaten 9,2%); eenoudergezinnen (2,4%; EU15 4,6%, EU12 3,2%); paren zonder kinderen (14,6%; EU15 25,6%, EU12 17,8%) en paren met kinde­ren 33% (EU 36,8 en 34,6%) en naar verhouding veel huishoudens van 3 of meer volwassenen 18,1% (EU 11 en 14,8%) en 3 of meer volwassenen met kinderen 23,6% (EU 7,8 en 20,4%). Na 2004 steeg het geboortecijfer en het aantal kinderen dat een Slowaakse gemiddeld kreeg ging van 1,24 naar 1,32 in 2009 (EU27: 1,53 kind in 2006).

Slowakije is landelijk met veel natuurschoon. Slechts 26% van de Slowaken (NL 62%) leefde in 2008 in een gebied met meer dan 500 inwoners per km². Desondanks ligt naar woningtype het aandeel flatbewoners relatief hoog, ook naar de maatstaf van de nieuwe Eu landen (bijna 50% in 08, nieuwe lidstaten 46%, EU15 41%: NL 16%, BE 19%; grote flats; i.e. met 4+ etages 37,5%; nieuwe lidstaten 34,5% in 04). De flats staan vooral in de steden en hun aandeel in het bestand zakt. Op het platteland overheersen vrijstaande eengezinswoningen met tuin en boerderijen. Bij de volkstelling van 2001 was het aandeel eengezinswoningen relatief groot (bijna de helft van het bestand). Rijtjeshuizen ziet men weinig in Slowakije. De behuizing van Roma zigeuners (2 tot 10% van de bevolking; m.n. op het platteland in het oosten) is vaak dusdanig belabberd dat het de naam krot verdient. Al met al woonde van de lage inkomensgroep (minder dan 60% van modaal) 57% in een onderkomen dat geen flat was (EU15 50%, nieuwe lidstaten 60% in 2008, +4% t.o.v. 2005; EU15 -4,4%: EU12 +0,5%).

Tussen 1991 en 2004 groeide het totale bestand met ruim 21,5% naar 1,71 miljoen eenheden; incl. leegstand (11,6% in 2001; 6 na hoogste EU25). In 2004 werd per 1000 inwoners 1,3% van het bestand gesloopt. M.n. de goedkope hoogbouwflats uit de communistische tijd (paneláks, zoals in de grootste stadswijk van Bratislava Petržalka) waren aan vervanging toe. Het aantal nieuwbouw woningen nam na 1990 sterk af en bereikte in 1995 een dieptepunt (6200), Daarna steeg het naar 12.900 in 2000 en 12.600 in 2004 (2,3/1000 inwoners; 3 na laagste EU25). Woningbouw werd grotendeels een particuliere aangelegenheid en het aandeel eengezinswoningen in de nieuwbouw nam sterk toe. Tussen 04 en 08 steeg het aantal nieuwbouwwoningen van 2,3 naar 3,2/1000. Het aantal bouwvergunningen voor wooneenheden vertoont jojo gedrag. In 2004 beleefde men een waar crescendo (+53%, veruit grootste stijging Eu, EU 10%). Daarna was sprake van neergang (van +22% in 2005 naar -10% in 07; EU van +5 naar -9%), maar in 2008 ging het aantal vergunningen weer met 60% opwaarts (49% boven het niveau van 2005; enige stijger in de hele Eu: EU -27%; 29% lager dan 05). In de 1^e 3 kwartalen van 2009 daalde het aantal vergunningen van 20% boven naar 14% onder het niveau van 2005 (EU van 46 naar 42% onder dat niveau). Naar leeftijd was in 2001 zowel het gedeelte oude woningen (10% van voor 1945) als het aandeel nieuwe (7% van na 1990) klein naar Eu maatstaven. Het aantal wooneenheden per 1000 inwoners lag in 2005 op 309 (laagste EU25; Eu 457).

Kwaliteit van het bestand

De doorsnee Slowaak is erg klein behuisd. Naar ruimte was het vloeropper­vlak per woning in 2003 met 56 m² of 26 m² pp het kleinst binnen de EU25 en het aantal kamers per wo­ning het op één na kleinst (3,2 om 4,1). Nieuwbouw woningen telden gemid­deld 3,3 ka­mers. Het gemiddeld aantal bewoners per eenheid was het grootst binnen de EU (3,2 in 04), zodat overbewoning (minder dan 1 kamer pp) veel voorkwam. In 2005 en 06 telde Eurostat gemiddeld 1 en in 2007 en 08 1,1 kamer pp (huurwoningen 0,9k; beide gemiddelde nieuwe lidstaten, EU15 1,7 k; huur 1,5 k pp). Men creëerde nadien echter meer ruimte. EQLS 2007 kwam voor 2007 op 1,4 kamers per bewoner (nieuwe lidstaten 1,2; EU15 1,7) en 13% klachten over ruimtegebrek (EU15 16%; EU12 24%). In 2008 kwamen de laagste inkomens (onder 60% modaal) op 1 kamer pp.

In 2001 was qua voorzieningen 91% van het bestand aangesloten op water, 74% had centrale verwarming (hoogste EU12 na Polen en Tsjechië) en 93% had een douche of bad en riolering (toen hoogste voormalige Oostblok EU landen na Tsjechië). Daardoor moest volgens EQLS 7% van de huishoudens zich nog behelpen met de ouderwetse poepdoos (nieuwe lidstaten 10%). In dat jaar voldeed bijna 80% van woningen en gebouwen niet aan de normen voor isolatie, verwarming en brandveiligheid. Zoals de tabel die nu komt laat zien verbeterde na 2003 veel. Ze biedt info over voorzieningen, staat van onderhoud en veranderingen tussen 2003 en 2008 in Slowakije vanuit EQLS enquêtes en Eurostat in vergelijking met de nieuwe Eu lidstaten (NLS).

De onderzoeken verschillen qua richting van de verandering nogal op het punt van het effecten van vocht zoals lekkage, huisrot en de (overigens jong eetbare) huiszwam (Slowaken zijn, anders dan Nederlanders, een paddenstoel minnend volk). Verder bleef, ondanks dat men meer ruimte schiep, het volksdeel met klachten over ruimtegebrek volgens EQLS qua grootte gelijk. Bij de lage inkomens (onder 60% modaal) had in 2008 volgens Eurostat 9% last van vochtproblemen (+2%: NLS 22%, -12%) en 1% geen douche of bad (4% in 2005; d.w.z. -3%, NLS 17%. -1%) of doorspoeltoilet (-6%, NLS 16%, -3%). Het gedeelte hoofdbewoners dat het huis te donker vond lag bij deze inkomensgroep in 2008 op 8% (NLS 13%). Men gaf bij de EQLS enquête in 2003 de woonaccommodatie als geheel een 6,8 als cijfer (EU15 7,7; nieuwe lidstaten 6,7) en in 2007 een 7,8 (Eu15 7,7, nieuwe lidstaten 7); een relatief sterke verbetering dus. Eind 2006 waren relatief weinigen erg tevreden met hun woning (31%, EU25 44%) en naar verhouding velen tamelijk tevreden (59 om 48%) of ontevreden (11 om 8%).

Het oordeel over de woonomgeving stak in 07 qua klachtenfactoren tamelijk gunstig af tegen de normaal van de nieuwe lidstaten, die op haar beurt ongunstig afstak t.o.v. die van de oude lidstaten (herrie 45%, NLS 50%; luchtkwaliteit 51 om 55%, waterkwaliteit 29 om 51%, zwerfvuil 54 om 61%, toegankelijke recreatie en groenvoorzieningen 37 om 44%, misdaad, geweld en vandalisme 54 om 53%, 2 of meer klachten 65 om 70%; EQLS 07). Volgens Eurostat zakte het volksdeel met last van herrie tussen 2005 en 2008 van 23 naar 19% (NLS van 22 naar 18%, -4%; lage inkomens 23%, +1%, NLS 19%, -2%, EU15 25%, -1%) en het deel met klachten over vandalisme etc. lag op 9% (NLS 10%, -2%; EU15 16%, -1%; lage inkomens 12%, +3%, NLS 11%, gelijk; EU15 20%, +1%). Dit type problemen speelt in de NLS dus wat minder dan in de EU15. Het deel met milieuproblemen ligt naar EU maatstaf vrij hoog en  bleef rond 19% hangen (NLS 14% in 2008, -2%; lage inkomens 21%, +1%, NLS 14%, -1%, EU15 17%, -1%). Eind 2006 waren slechts weinigen erg tevreden met hun woonomgeving (11%, Eu 33%) en relatief velen redelijk tevreden (64 om 53%) of ontevreden (25 om 13%). Het volksdeel dat bevestigde dat het in het donker bij hen in de buurt niet veilig is om over straat te lopen behoorde bij de Eu top (40%, EU25 29%; Bron EB 273, wave 66.3). Begin 09 koos 10% van de Slowaken huisvesting bij de 2 grootste persoonlijke punten van zorg uit 14 opties (EU27 6%), maar het deel dat (ooit) dakloosheid vreesde lag toen onder de EU27 normaal (7 om 12%; Special EB 308, wave 71.1). Voor het land achtte 5% woningbouw etc. punt van zorg (EU normaal).    

Bereikbaarheid en betaalbaarheid van het bestand

In Slowakije heerst met name onder jon­geren, pas getrouwden en laagbetaalden woningnood. De sociale woningbouw ging t/m 2005 naar EU maatstaf niet sterk achteruit, maar daarna wel. Velen blijven min of meer noodgedwongen lang bij hun ouders wonen en m.n. op het plat­teland wonen grootouders vaak bij het gezin van hun kinderen in (of omgekeerd). Rond 2004 kende Slowakije overheidssubsidie voor woningbouw, inkomen afhankelijke huren en een hoogste inkomen voor toelating tot sociale huurwoningen. In dat jaar gaf de regering in BBP waarde 0,36% uit aan bouwsubsidies (11^e van 21 EU landen) en 0,2% aan leningen (6^e van 18 landen) voor publieke huisvesting. Tussen 2004 en 2008 steeg de waarde van leningen aan huishoudens van €2,9 miljard naar €8,5 miljard. Sociale woningbouw betreft altijd gemeentelijke huurwoningen. De overheidsuitgaven aan huisvesting en gemeenschap voorzieningen lagen in 2003 en 2004 op 1,2% van het BBP (EU25 rond 1% BBP, Eurostat). Sinds de onafhan­kelijkheid is het wo­ningbestand fors geprivatiseerd. Tot aan 2005 betrof het meer dan 550.000 woningen (ruim een derde van het totale bestand). Veel woningen werden goedkoop verkocht aan huurders (vaak tegen minder dan 5% van hun marktwaarde) en private verhuur werd onaantrekkelijk gemaakt. Het aandeel sociale huurwoningen zakte zodoende tussen 1990 en 2004 van 27% naar 3,2% van het bestand. In het 1990 was er nog vrijwel geen privéverhuur en in 2004 betrof het 0,8% van het bestand. Toen was dus 4% van het bestand huurwoning. Het aandeel woningen in coöpera­tief eigendom zakte van 22 naar 7% en het gedeelte eigen woningen steeg van 49 naar 85% (CECODHAS). Tussen 2000 en 2005 ging het aandeel sociale woningbouw in de nieuwbouw (allemaal verhuur) van 28% (3^e in 20 Eu landen) naar 13,7% (5^e van 15 Eu landen). Nadien zakte het segment huurders verder naar 2% in 2007 (EU12 5%; Eurlife indicator). In 2007 zijn de huren vrijgegeven.

Het wonen was in Slowakije naar EU15 maatstaven erg goedkoop. Tussen 2000 en 2004 viel incl. vaste lasten de stijging in woonkosten nog mee (van 24 naar 39% van de Eu15 normaal), maar daarna gingen met de inkomens en prijzen ook de huren sterk omhoog. Tussen 1996 en 2003 verdriedubbeld de huren ruim (grootste stijging EU: EU25 +18%). De bouwkosten stegen met 24% (EU +19%). Het gedeelte hypotheekvrije huiseigenaren ging tussen 2003 en 2007 van 72 naar 80% (EU12 75%, EU15 40,5% in 07) en het segment eigenaren met hypotheek van 9 naar 9,2% (EU15 27,5%, EU12 6,7%). De waarde van uitstaande hypotheken groeide tussen 2004 en 2008 van 4 naar 12,7% van het BBP (EU rond 50% BBP). Tussen 2006 en 2008 steeg de rente op hypotheekleningen van 6 naar 8%. Tussen 2005 en 2008 gingen de huizenprijzen met 87% omhoog (1 kamerflats 104%, villa’s 25%), maar in 2008 zette een daling in. In het 2^e kwartaal van 2009 waren de prijzen 13,5% lager dan een jaar eerder (landelijk €1342 m²; Bratislava €1731, Nitra €727). M.n. kleinere appartementen werden goedkoper.

In 2008 bedroegen de totale woonlasten naar landelijke koopkracht p/m gemiddeld €193 (nieuwe lidstaten €249, EU15 €535). Voor huurders lagen ze op €204 (in 07 nog €383; EU12 €281, EU15 €612 in 08) en voor eigenaars op €192 (EU12 €249; EU15 €541). Eigenaars betaalden dus iets minder aan woonlasten dan huurders. Tussen 2005 en 2007 stegen de woonlasten (alles meegerekend) van 27 naar 31% van het huishoudbudget, maar in 2008 lagen ze op 20% (EU12 24%, EU15 30% in 08). Bij de laag betaalde huishoudens (onder 60% modaal) bedroegen ze in 2008 gemiddeld €169 (eigenaars €165, huurders €192: EU12 €189; EU15 €407; bron Eurostat). Dit kwam neer op 51% van hun budget (met weglating van woonsubsidies EU15 82%, EU12 57%). Het aandeel van deze huishoudens dat achter lag met de betaling van woonlasten steeg tussen 2005 en 2007 van 21 naar 23%, maar lag in 2008 op 12% (EU12 22%, EU15 18% in 08: achterstand gas en lichtrekening 10%, EU12 20%, EU15 13%; rente/ aflossing 9%, EU12 3%, EU15 8%). Het deel van deze inkomensgroep dat de woonlasten als zware last beschouwde lag nog wel boven de EU normaal (58% in 2008; EU12 53%, EU15 49%). Over heel 2009 stegen in Slowakije de woonlasten met 4% (Eurolanden -0,3%), terwijl het algemene prijsniveau precies gelijk bleef (Eurolanden +0,9%).