Woningbestand

De ontvolking van het platteland en de immigratiegolf die zich na 1991 in Spanje voltrok  werkten de verstedelijking in de hand. Het volksdeel dat in een plaats met meer dan 5000 inwoners woonde groeide tussen 2002 en 2007 van 78 naar 85%. Tussen 1996 en 2007 vertienvoudigde het aantal legale buitenlanders, de grootte van de huishoudens daalde tussen 2000 en 2007 van 3 naar 2,7 en het aantal huishoudens steeg flink (16,3 miljoen in 2007; bijna 23% meer dan in 2000). Daarnaast nam de vraag naar woningen onder rijke buitenlanders sterk toe. Door dit alles beleefde de bouwsector t/m 2007 gouden tijden. Het aantal woningen in aanbouw steeg na 1991 ieder jaar; in de vrije sector tussen 1991 en 2006 van 161.000  naar 664.000. Daarna zakte de nieuwbouw naar 532.000 in 2007 en slechts 269.000 in 2008. Voor 2008 stegen de huizenprijzen met zo’n 20% p/j, maar in 2008 kwam hieraan een einde doordat de markt verzadigd was geraakt met nieuwe 2^e woningen en doordat m.n Britten door de kredietcrisis en het dalende pond geen geld meer hadden om ze te kopen. Ook de onteigening van 45.000 woningen vanwege een strengere toepassing van een milieuwet op overheidseigendom van grond langs de costas, die in 2008/09 speelde, werkt uiteraard niet bevorderlijk. In de sociale woningbouw varieerde het aantal nieuwe woningen in aanbouw tussen 1991 en 2002 van 44.000 tot 67.000, maar daarna nam het toe tot meer dan 70.000 p/j (84.000 in 2007 en 91.000 in 2008). Tussen 2000 en 2008 werden daarnaast jaarlijks rond 45.000 woningen gerenoveerd en in 2007 werden 25.000 wooneenheden gesloopt. Al met al groeide het totale woningbestand tussen 2001 en 2007 van 21 miljoen naar 24,5 miljoen; ruim 50% meer woningen dan huishoudens. Het aandeel 2^e woningen lag in 2001 op 32% en in 2007 op 31,5% (veruit hoogste EU; bron ministerie van huisvesting: http://www.mviv.es/es/ onder estudios y estadisticas).

In 1996 kende men qua woningtypes na Neder­land met 18% (om 14%) het laagste aandeel vrijstaande woningen in de EU. Langs de kusten in het binnenland zijn er nadien veel vrijstaande woningen bijgekomen, dikwijls 2^e huizen voor rijke buitenlanders uit bijv het VK of Duitsland (het contingent Nederlanders is relatief klein). Het aandeel wonin­gen in een appartementengebouw van meer dan 10 eenheden was in 1996 met 46% (NL 22%) het hoogst binnen de EU15 en hetzelfde gold in 2004 voor het aandeel wooneenhe­den in hoogbouw (5 of meer etages: 31%; EU15 14,7%). Tussen 2000 en 2002 bestond 60% van de nieuw­bouw uit grote flats (vooral in buitenwijken). Wooneenheden in kleine appartementen­gebouwen (10 of minder eenheden) kwa­men in 1996 eveneens meer voor dan in NL (18 om 5%) en rijtjes­huizen waren, ze­ker naar Nederlandse maatstaven, dun gezaaid (19 om 54%). In 2001 woonde van de inkomens onder 60% van modaal 53,6% (EU15 51,8%) en van de inkomens boven 140% van modaal 30,5% (laagste aandeel EU15; EU 55,9%) niet in een etagewoning. Bij alle nieuwbouweenheden tussen 2000 en 2008 betrof het in 85% van de gevallen gegroepeerde woningen. M.n. op het Spaanse platteland is veel zgn. volksarchitectuur. Deze huizen en gebouwen zijn vaak wit en op een traditionele wijze gebouwd en ook moder­nere flats ademen dikwijls deze sfeer. In 2003 was zowel het aandeel vooroorlogse wo­ningen (13%, 3 na laagste EU25) als het gedeelte wooneenheden van na 1980 (29%) klein naar EU maatstaven. Uiteraard is dit aandeel flink gegroeid. Het gedeelte eengezinswoningen (37%) was het kleinst bin­nen de EU, maar het aantal wooneenheden per 1000 inwoners (513) behoorde in 2003 al tot de EU top (EU15 468). In 2001 bedroeg de leegstand 14% (hoogste EU na Italië).

Kwaliteit van het bestand

In 2001 beschikten bijna alle Spaanse woningen (99%) over bad of douche maar het gedeelte met heet stromend water (54%) of CV (9%) was toen erg klein naar EU maatstaven (bron: housing statistics in the EU 2005/2006). De Spanjaarden zijn tamelijk klein behuisd, maar de huizen hebben wel veel kamertjes. In 2001 lag het vloeropper­vlak per woning met 90 m² onder het EU ge­middelde. Bij de nieuwbouw lag ze in 2003 daar met ruim 100m² eveneens onder. In 2007 was bij gegroepeerde woningen het oppervlak 98 m² en bij vrijstaande woningen (15%) 168 m². In 2001 beschikten een woning gemiddeld over 5 kamers (Eu25: 4) en nieuwbouwwoningen in 2003 over 6. In 2007 lag het aantal kamers per perso­on onder het EU15 gemiddelde (1,4 om 1,7) en het gedeelte van de hoofd­bewoners dat klachten had over ruimtegebrek laag daar iets boven (17 om 16%). In dat jaar scoorde men qua staat van onderhoud naar EU15 maatstaven relatief laag op huisrot (5 om 8%), gemiddeld op het ontbreken van een doorspoeltoilet of douche (beide 1%) en relatief hoog op vocht/lekkage 12 om 11%, geen plaats om buiten te zitten (25%: hoogste EU27; EU15 12%) en 2 of meer klachten (14 om 12%; bron EQLS 2007). De beoordeling van de woonomgeving liet naar EU15 maatstaven te wensen over. Alleen het volksdeel met klachten over misdaad, geweld en vandalisme was relatief klein (38 om 45%), het contingent met klachten over de waterkwaliteit (31%) en zwerfvuil (45%) was gemiddeld en het deel met klachten over herrie (53 om 42%), luchtvervuiling (48 in 41%) en toegankelijkheid van recreatie en groenvoorzieningen (46 om 32%) of het deel dat 2 of meer klachten had (62 om 56%) was naar verhouding groot. In 2003 lag in Spanje het volksdeel dat bevestigde dat het in het donker bij hen in de buurt niet veilig is om over straat te lopen iets boven het EU25 gemiddelde (78 om 77%) en eind 2006 lag het deel dat de stelling onderschreef dat het dan wel veilig is op straat iets onder deze EU standaard (68%; EU25 70%). Men gaf in 2007 de eigen woonsituatie een 7,6 als cijfer (EU15 7,7) en de beoordeling van de eigen leefomgeving lag eind 2006 vrijwel op het EU25 gemiddelde (3,8 op een schaal van 1 tot 5; EU 3,78).     

Betaalbaarheid van het wonen

Op http://www.globalpropertyguide.com/ (geschreven vanuit het perspectief van makelaars, maar ook zinnig voor wie wil huren in de vrije sector) is praktische en actuele info te vinden over regels & voorwaarden en ontwikkelingen in kosten, huizenprijzen & opbrengsten etc. in alle EU landen, incl. vergelijkingen (de info hierna is in 2009 verzameld). Het recht op sociale huisvesting is verankerd in de grondwet. Door de sterk stijgende woningprijzen na 1996 is in de grote economische en bevolkingscentra onder laagbetaalden wo­ningnood ontstaan en vooral de woonomstandigheden van immigranten waren vaak abominabel. Zo is na 2002 de bouw van sociale huurwoningen flink gegroeid en werd in grote steden begonnen met renovatie. In 2002 kreeg 12% van de huishoudens woonsubsidie van de federale overheid. Autonome regio kennen eigen woonsubsidiestelsels. De uitvoering van sociale woningbouw is in handen van de landelijke sociale huisvestingsbond AVS waar 162 gemeenten in zijn vertegenwoordigd (bezit 109.000; productie 73.000 huurwoningen in 2005) en de bond van Spaanse woningbouwcorporaties CONVOVI met 1120 leden (bezit en productie 2006: 600 en 26.000; bron http://www.cecodhas.org/index.php). De bouw van gesubsidieerde woningen is sinds het aantreden van het kabinet Zapatero flink gestegen (ruim 91.000 in 2008), maar doordat er in de vrije sector nog veel meer werd bijgebouwd zakte het aandeel in het totale bestand tussen 2001 en 2007 van 12,1 naar 11,1% (2,73 miljoen eenheden). In 2007 was van de 16,8 miljoen eenheden die geen 2^e woning waren 87% in eigendom en ruim 11% werd verhuurd (allemaal door een overheid, privé-verhuur komt vrijwel niet voor). De rest zat in een overgangssituatie (bron ministerie van huisvesting: http://www.mviv.es/es/ onder estudios y estadisticas). De Eurlife indicator kwam voor 2000 op 8% en voor 2003 op 20% huurders (EU15 32% in 2003). Volgens Cecodhas stegen de woonlasten voor huurders tussen 2000 en 2004 van 75 naar 79% van het EU15 gemiddelde en de huren stegen tussen 1996 en 2004 met 36% (EU25: +18%). De huurprijs per maand lag in 2007 bij 61% van het huurbestand tussen €100 en €400; bij 16% onder €100 en bij 23% boven €400. Huurders waren volgens Spain in figures 2008 2½ keer zoveel kwijt aan woonlasten dan kopers (in 2006 €517 om €204 p/m in 2006).

In Spanje is eigen woningbezit via subsidie en belastingfaciliteiten lang aan­gemoedigd. Bouw en renovatie van eigen woningen worden bijv gesubsidieerd. In 2003 had volgens Eurlife indicator in Spanje 53% de woning in volledig eigendom (EU15 39%; NL 3%, België 32%) en 24% had een hypotheekschuld (EU15 26%; NL 52%, België 41%). De bouwkosten gingen tussen 2000 en 2004 omhoog met 12% (EU25: +19%). De huizenprijs (nieuw en 2^e hands) steeg in het 1^e kwartaal van 2007 met 13% t.o.v een jaar eerder, maar begin 2008 steeg ze niet meer en eind 2008 was ze gemiddeld 5,4% lager dan eind 2007. Dit kwam op het conto van bestaande woningen (-11%). Nieuwe huizen brachten nog 0,8% meer op. Eind 2007 bedroeg de prijs per m² bij woningen tot 2 jaar oud €2022, bij oudere woningen €2008 en bij sociale woningbouw €1132.

De uitgaven van de overheid aan huisvesting en gemeenschapsvoorzieningen lagen tussen 2000 en 2004 rond 1,1% van het BBP (EU15: 1% BBP in 2004: bron Eurostat). In die periode ging volgens CECODHAS het deel van het huishoudbudget voor woonlasten van 14,7 naar 17% (4 na laagste EU25; EU25 21,2% in 2004). Volgens Eurostat lagen de woonlasten (alles meegerekend) in 2005 echter op 35% van het huishoudbudget (EU27: 33,1%). INE kwam voor directe woonlasten in 2007 landelijk op 25,6% van het budget (€2992 per persoon; in grote steden 28%; 24,8% in 2006: +0,8%;) en voor meubilair, inrichting en onderhoud op 5,7% (-0,3%; €661 pp). In 2000 ervoer volgens CECODHAS 25% van de huishoudens de woonkosten als zware last EU 19%) en 56% ervoer ze als last (EU 35%). In 2003 kon 5,8% op enig moment de rekeningen voor wonen of energie niet meer betalen (laagste EU na Oostenrijk; EU15 11%, bron Eurlife indicator). Tussen 2005 en oktober 2008 stegen de prijzen in Spanje met 12% in de Eu27 met 9%. In februari 2009 lag het algemene prijsniveau in Spanje nog 9,5% en in de EU 9% hoger dan in 2005. De woonlasten gingen echter sterker omhoog en in Spanje weer sterker dan gemiddeld in de EU (EU15 +14% begin 2009; Spanje +20%: tussen maart 2008 en februari 2009: EU15 +2,5% in 2008, Spanje +4,5%).