Woningbestand

Het Britse gezegde “my home is my castle” indachtig hoeft het geen verbazing te wekken dat huisvesting voor de Britten erg belangrijk is. In 2003 vormde voor hen de woonsituatie de voornaam­ste voorwaarde voor een goed leven (een bevinding die ze binnen de EU25 deelden met Ieren, Belgen, Fransen en Slowaken). Via de website van National Statistics UK is dan ook een keur aan woongegevens te vinden. De vele grote grij­zige bouwsels die men bij aankomst in het VK vanuit een dalend vliegtuig ziet bevestigen het kas­teelgedeelte van het gezegde. Het VK kent dan ook een oud woningbestand, 34% ervan was in 2003 vooroorlogs (hoogste EU25 na Denemarken). De geschiedenis van de vele historische woonpanden wordt overal gekoesterd (zie bijv de wikipedia pagina houses in the United Kingdom). Rond 2004 leefde 80 tot 90% van de eilanders (veel naar EU maatstaven) in een stedelijk gebied. In 2006 woon­den qua type woning de meeste huishoudens (58%; hoogste aandeel EU) in een 2onder1 kap woning (duplex/ semi detached housing; 30%: Engeland 32%) of een rij­tjeshuis (terraced housing; meestal met een klein ach­tertuin­tje; 28%). De 1^e rijtjeshuizen werden in de 18^e eeuw in Londen gebouwd na de grote brand. Bijna een kwart van de Britten (23%, NL 14%) be­woonde een vrijstaand pand (detached housing). Twee onder één kap en vrijstaande woningen worden meestal geheel omringd door een tuin. Rond 2004 werden veel duplexwoningen omgebouwd tot 2 losse woningen omdat ze zo meer opbrachten. In 2006 woonde slechts 18% van de huishoudens (Engeland: 17%; NL 27%) in een gebouw met woonlagen (tenement in Schotland), vaak een oud pand in een stad. M.n onder Engelsen zijn tuinen veel populairder dan flats of tower blocks (torenfats). Wel steeg het aandeel flats in de Engelse nieuwbouw van 15% in 1997/98 naar 46% in 2005/06. Ze variëren van studioflats voor alleenstaanden (vaak met een woonkamer met slaaphoek en kookruimte en een badkamer) tot maisonettes (met een aparte woon en slaaplaag). In Londen is het aandeel flats 2,5 keer zo groot dan in de rest van Engeland

In 2006 telde het VK 26,4 miljoen wooneenheden (+37% t.o.v 1971; 21,9 miljoen in Engeland) en 24,3 miljoen huishoudens (+31%). Het bestand be­stond in 2003 voor 83% (NL 68%) uit eengezinswoningen en voor 5% (1996) uit 2^e woningen (EU 10%). Landelijk stond in 2002 ruim 3% (EU 10%) leeg. Dit waren meestal huizen van privé-eigenaren op het platteland waar de vraag gering was. Tussen 2002 en 2008 zakte in Engeland de leegstand echter van 2,8 naar 2,2% en landelijk van 3 naar 2%. In het VK wordt rela­tief weinig bijgebouwd; 3,2 woningen per 1000 inwoners in 2003 (laagste EU15 na Zweden) en de nieuwbouw bleef achter bij de stij­gende huizenprijzen. In 2007 was de nieuwbouw evenwel gestegen naar 3,6/1000 en het aandeel sociale woningbouw ging omhoog van 10 naar 16%. In 2005/04 bereikte het aantal renovatievergunningen in Engeland een dieptepunt (64.400), maar in 2006/07 lag het weer boven 97.000. Het aantal wooneenheden per 1000 inwoners zakte tussen 2003 en 2006 van 430 (laag­ste EU15 na Oostenrijk in 2003) naar 421. Tussen juni 2007 en juni 2008 daalde de nieuwbouw met 19% (private woningbouw -27%, maar sociale woningbouw +56%).

Kwaliteit van het bestand

In 1996 be­schikte slechts 5% (EU 11%) van de woningen over te weinig ruimte (minder dan 1 kamer per bewoner), maar 18,5% (EU 17%) van de hoofdbewo­ners ervoer ruimtege­brek. Dit verschil tussen objectief en ge­voeld ruimtege­brek is naar EU maatstaven groot en wordt wellicht mede veroorzaakt door het relatief geringe vloer­oppervlak per woning. Bij bestaande woningen lag dit in 2001 op 87 m² (EU 90 m²) en bij nieuwbouwwoningen op 76 m² (EU 107 m²). In 2003 telde een woning ge­middeld 2,6 ka­mers (hoogste EU25 na België) en in Engeland een vloeroppervlak van 85 m². Tussen 1991/92 en 2001/02 nam daar het aantal nieuwbouwwoningen met 1 of 2 slaapkamers af en het deel met 4 of meer slaapkamers groeide. In 2003 lag in Engeland het aandeel woningen met 1 slaapkamer op 9%, met 2 op 27%, met 3 op 46% en met 4 of meer op 18%. Daarna steeg tot 2007/08 het aandeel nieuwbouw met 1 slaapkamer van 6 naar 11% en het deel met 2 slaapkamers ging van 25 naar 44% ten koste van het deel met 3 (van 30 naar 26%) of 4 of meer slaapkamers (van 34 naar 21%). Alle nieuwbouw met 1 of 2 slaapkamers bestaat uit flatjes. In 2007 was het aandeel eenheden met objectief ruimtegebrek in Engeland gedaald naar 2,2% (Londen 6,6%; lage inkomens 6%).

In 2000 had in het VK had 5% van de woningen geen plek om buiten te zitten (EU15 11%). In 2001 had in Engeland 17% onvoldoende parkeergelegenheid en 42% had een garage aan huis. In dat jaar had 94% van de huizen in het VK cv (hoogste EU na Zweden; Engeland 86%). In 2005 had in Engeland 62% van de woningen volledig en 23% gedeeltelijk dubbele beglazing. Ook qua on­derhoudsklach­ten lag men boven het EU gemiddelde (30 om 24%). In 2003 scoorde men echter laag naar EU15 maatstaven op ruimtegebrek (22%, EU 17%) en huisrot en vocht (8%, EU 10%). Volgens National Statistics was in Engeland in 2005 slechts 31% van de woningen zonder gebreken. Bij 16,5% was de verwarming niet naar behoren en bij 11% was dringend reparatie of renovatie nodig. Ook kwam bij en in huurflats veel vandalisme, graffiti en troep voor. Het aandeel huishou­dens met klachten over vandalisme en criminaliteit in de woon­omgeving (27% hoofdbe­woners, EU 14%) was in 1996 het grootst binnen de EU15. M.b.t. klachten over de woonomgeving was men in 2003 echter onder het EU gemiddelde beland (herrie 11%, EU15 18%; luchtvervuiling 7 om 18%; gebrek aan groene ruimte 4 om 16%, slechte waterkwaliteit 5 om 15%). In 2006/07 werd onder 15plussers verkeer het vaakst als probleem ervaren (19%) gevolgd door troep en hangjongeren (beide 13%), drugs 9%, herrie en honden (7%), graffiti en dronkaards (5%) en buren (incl. burengerucht) 4% (bron social trends 38 van National Statistics). De meeste woningen zijn in Engeland beveiligd en de dichtheid van bewakingscamera’s is de grootste binnen de EU. Dit ten spijt was eind 2006 het volksdeel dat zich in het donker alleen over straat veilig voelde in de buurt het kleinste binnen de Eu15 na dat in Griekenland en Italië (65%, EU25 70%). In 2006/07 was in Engeland 89% van de eigen huisbezitters tevreden met de woonomgeving tegen 80% van de sociale huurders. In 2004 was volgens de Eurlife indicator in het VK 91% redelijk tot erg tevreden met hun huis (EU15 91%). De woonsituatie kreeg in 2003 een 7,7 als cijfer; precies het gemiddelde van de EU15.

Bereikbaarheid en betaalbaarheid van het bestand

Qua huurwoningen zorgden na de oorlog gemeenten voor sociale woning­bouw (meestal rijtjeshuizen). Deze schone taak werd na 1980 deels overgeno­men door de private woningbouwcorporaties. Tege­lijkertijd nam echter het aandeel koopwo­ningen in het bestand toe en het aandeel sociale huur­woningen daalde tussen 1980 en 2001 van 30 naar 14% van de voorraad (na NL nog wel hoogste EU). In 2007 viel weer 20% van het bestand onder sociale verhuur (Engeland 18%; -2% t.o.v 2001) en 10% (Engeland 13%; +3%) werd privé verhuurd (3% gemeubileerd). In 2007 lag in Engeland de maandhuur bij een gemeentewoning (council housing) gemiddeld op ₤280, bij een woningstichting (housing association) op ₤313 en bij commerciële privé verhuur op ₤565. In Londen zijn deze prijzen veel hoger. Driekamerflats die €1800 per maand deden waren hier in 2003 geen uit­zon­dering en de prijzen zijn daarna verder gestegen. het VK kent een urgentieregeling en een ver doorgevoerd huursubsidie­stel­sel (bij zeer lage inkomens is zelfs volledige huurver­goeding mogelijk). In 2004 kreeg 19% van de huishoudens huursubsidie. Sinds 1980 streeft de overheid er naar om huurders huis­eigenaar te maken, onder meer via variabele en soepele hypotheekre­gelingen en ge­deeld huiseigen­dom. Tot 2004 werden 1,5 miljoen huurders (vooral van privé-eigenaren) eigen huisbezitter en 900.000 woningen gin­gen van gemeenten over naar wooncor­poraties. In Engeland daalde tussen 2003/04 en 2007/08 deze verkoop; bij gemeentewoningen van 70.000 naar 12.000 en bij huizen van een woningstichting van 14.500 naar 3.200. In topjaar 2002/03 werden in totaal 230.000 sociale huurwoningen verkocht. Daarna zakte dit aantal naar 75.000 in 2005/06, maar in 2007/08 lag het weer op 106.000. Doordat er minder wordt bijgebouwd en aangekocht daalt in Engeland het bestand sociale verhuur terwijl de groep met lage inkomens er niet kleiner op wordt.

Het eigen woningbezit lag tussen 2001 en 2007 op 72% (32% hypotheekvrij, 40% met hypotheekschuld in 2007). Angelsaksen zijn overal ter wereld individualistisch en masculien ingesteld, zo ook in het VK. Daardoor speelt de huisvestingsladder (het stre­ven om met toenemende ver­diensten duurder te wonen en zo mogelijk een huis te kopen) een belangrijke rol. Tussen 2002 en 2007 gingen de huizenprijzen met bijna 90% omhoog; de sterkste stijging binnen de EU. De doorsnee prijs lag in 2007 landelijk op ₤214.000 (in Londen ₤300.000; rijtjeshuizen en flats ₤185.000, vrijstaande huizen ₤339.000; voor het eerst bezitter ₤159.000, eerdere bezitters ₤258.000). In 2007 stegen landelijk de prijzen met 11% (Noord-Ierland +42%). In Schotland en Wales waren de prijzen lager dan in Engeland en Noord-Ierland. Hypotheekhouders betaalden in 2006/07 landelijk per maand gemiddeld ₤570. In 2005 bedroegen nieuwe hypotheken gemiddeld 70% van de woningwaarde. In 2007 lag de doorsnee aanbetaling bij 1^e kopers op 12,5% en bij voormalige huiseigenaren op eenderde van de waarde. Eigenaars met minder dan ₤1000 p/m beschikbaar inkomen waren gemiddeld 36% ervan kwijt aan rente en aflossing. Over de eerste 3 kwartalen van 2008 zakten de prijzen landelijk met 15% (door de devaluatie van het pond met rond 30% t.o.v de Euro).

In 2003 had 13,6% van de VK huishoudens (EU15 11%) problemen met het betalen van woonlasten of energierekeningen. In 2005 besteedden volgens Eurostat huishoudens in het VK 36% van hun budget aan alle woonlasten, inrichting en onderhoud (bij 4 hoogste EU25; EU 33%). National Statistics kwam (zonder inrichting en onderhoud) voor 2006/07 op gemiddeld 21% van het budget (hypotheek 29%, privé huur 28%, sociale huur via woningstichting 17%: gemeentelijke huur 14%). Volgens deze bron waren al deze groepen 3 tot 4% van hun budget kwijt aan gas en licht. Volgens Eurostat stegen de directe woonlasten tussen 2000 en 2006 minder dan in de EU27 (VK +4%: EU +8%), maar gingen de uitgaven voor inrichting en onderhoud meer omhoog (+17%, EU +7%).