Demografische ontwikkelingen en overheidsbeleid

Op http://www.cecodhas.org/content/view/79/130/ staat recente landeninfo (incl. een link naar het Letse CBS). Ook kan “housing statistics in the European Union 2010” hier worden gedownload. Andere bronnen zijn de Eurlife indicator, EQLS 2003 en 2007, Eurostat en het Letse ministerie van economie waar huisvesting onder valt. In 2010 lagen Letse huishoudens qua grootte in tussen de gemiddelden van de oude en nieuwe EU lidstaten (2,6 leden, EU15 2,3, NLS 2,8). De huishoudelijke samenstelling (27,5% alleenstaanden, 6% eenoudergezinnen, 24% paren zonder kinderen, 21% paren met kinderen, 22% huishoudens van 3 of meer volwassenen met of zonder kinderen, NLS 24,5%) lag (afgezien van een relatief groot segment eenoudergezinnen) dichter bij die van de NLS dan die van de Eu15 (relatief weinig alleenwonenden, veel samengestelde huishoudens). Onder alleenstaanden was het aandeel onder 65j (50%) naar de maatstaf van de Eu15 klein en naar die van de NLS aan de grote kant. Door het grote verschil in leeftijd van overlijden zijn er veel alleenstaande oudere vrouwen, al wonen die vaak bij kinderen in. Bij paren zonder kinderen telde juist een relatief klein segment (45%) minstens één 65plusser. Samengestelde huishoudens (22%) bestonden voor de helft uit 3 of meer volwassenen met kinderen (EU15 30%, 3 of meer zonder kind 50 om 70%). Al met al was het volksdeel in huishoudens met afhankelijke kinderen relatief klein naar de maatstaf van de EU15, maar iets aan de grote kant naar die van de NLS (43,3 om 49,1 om 42,1%). De geboortecijfers in Letland zijn laag en gezinnen zijn vaak klein. Relatief veel paren met kinderen hadden er maar één (57%, EU15 41%. NLS 46%). Letland kent een vrij geringe verstedelijking. In 2010 woonde 47% van de inwoners (EU15 52%, NLS 38%, NL 63%; BE 54% in 09) in een gebied met meer dan 500 inwoners per km², maar ook 51% in een gebied met minder dan 100 per km² (NL 2,2%, BE 4,3%, EU15 18%, NLS 49%; Eurostat: living conditions, housing conditions). In grote steden is de huizenmarkt krap terwijl op het platteland vaak een overschot aan woonruimte bestaat. 

Op http://www.em.gov.lv/em/2nd/?cat=30262 is info te vinden van het Letse ministerie ven economie rond huisvesting. Sociale huurwoningen zijn in het land dun gezaaid (0% van het bestand en 2% van het huurbestand in 2008). Het bestand telde 83% eigen of koopwoningen en 17% huurwoningen (vrijwel alleen privaat). Tussen 1989 en 2005 zijn 411.000 publieke huurwoningen geprivatiseerd (bijna het hele bestand). Het ministerie vermeld qua beleid dat het kwaliteit en toegankelijkheid van huisvesting nastreeft via normen voor efficiënt beheer van woningen, gemeentelijke huisvestingsfondsen, het steunen van energiezuinigheid en het verbeteren van de woonomgeving.

Woningbestand

Naar woningtype valt het aandeel flatbewoners (65,4% in 2010, licht gedaald sinds 2004) onder de EU top (EU27 42%, BE 20%, NL 16% in 09). Het bestand kende 30% vrijstaande woningen (NLS 50%, EU15 30%; op het platteland 23%, EU 15%; in verstedelijkt gebied 7 om 7,5%). De 2 onder 1 kapwoningen of rijtjeshuizen kwamen landelijk op 4% (Eu15 28%, NLS 5%, NL 61,5%) en andere woonvormen op 0,3% (om 0,9%). De meeste flats dateren nog uit de Sovjet tijd. Het gros bestaat uit flats met meer dan 10 eenheden (85% van de flats, NLS 84%, EU15 51%, kleinere flats 15 om 16 om 49%). In dun bevolkte gebieden is ruim 25% flatbewoner (hoogste aandeel EU) en ook hier betreft het voor driekwart grote flats (EU de helft). In 2009 telde het woningbestand 1,05 miljoen eenheden (incl. lege en vakantiewoningen; housing statistics in the European Union), uiteraard met een groot aandeel meergezinswoningen (71%, hoogste aandeel EU). Met 461 per 1000 inwoners in 2008 was het aan de dichte kant (bij top10 EU). Oude panden kwamen relatief veel voor (27% van voor 1945, BE 45%, NL 21%) en nieuwe zoals gebruikelijk in de NLS weinig (11,5% tussen 1991 en 09; NL 20%). Doordat de bevolking kromp (vertrek etnische Russen, hoge sterftecijfers, lage geboortecijfers) en veel werd afgebroken of gerenoveerd, werd het bestand tussen 1990 en 2000 tegen de EU trend zo’n 1,5% kleiner. Al met al groeide het tussen 1990 en 2009 met 11%. Het aantal gereed gekomen woningen per 1000 inwoners p/j lag in 1990 nog op 5, maar zakte naar 0,6 in 2000 (laagste Eu na Estland). Daarna steeg het naar 4,1% in 2007 (10e van 17 EU landen, veel in de hogere prijsklasse), maar het zakte daarna weer (3,6 in 2008). Het aantal nieuwbouw vergunningen bereikte in 2006 een piek van 5100 en viel terug naar 2600 in 08 en 1400 in 09. In de nieuwbouw steeg het aandeel eengezinswoningen van 15% in 1990 naar 95% in 2000 en 99% in 2004 (de Baltische tijger tijd). In 2009 lag het echter weer op 25% (kredietcrisis). Een vrij klein segment woningen stond leeg (8,6% in 2009; 3,1% in 2000, EU 11% in 04).  

Kwaliteit van het bestand

Een doorsnee Letse huishouding is naar EU maatstaf qua woonruimte klein behuisd (58,5 m² vloeropper­vlak per woning in 2008, 1 na kleinste EU27; ruimte pp 27 m², 5 van 24 landen minder). De nieuwbouw kwam evenwel op 143 m² (2e van 25 landen). Het aantal kamers per wo­ning (2,5) was met dat in Litouwen het kleinst binnen de Eu, maar bij nieuwbouwwoningen viel het mee (4,3 in 04, 11e EU27). Eurostat kwam voor 2005 t/m 2007 op gemiddeld 0,9 en tussen 2008 en 2010 op 1 kamer pp (laagste EU, EU27 1,6 k; huur 0,8 om 1,5k; koop 1 om 1,6k pp; inkomens onder 60% modaal 1,1 om 1,5 kamer pp in 09). Overbewoning (minder dan 1k pp) komt dan ook veel voor. Het is bij lage inkomens (onder 60% modaal) tussen 2005 en 2008 gezakt (van 64 naar 56% van de woningen, in 3 EU landen hoger in 08), maar ook bij hogere inkomens lag het hoog en bleef het op 59% (hoogste EU). De tabel hierna biedt info over gebrek aan voorzieningen of ruimte, staat van onderhoud en veranderingen tussen 03 en 09 in Letland (LV) en de nieuwe lidstaten (NM). Het volksdeel met klachten werd tegen de trend in tussen 03 en 07 veelal groter. Tussen 07 en 09 werd het vaak kleiner, maar bleef het bij de Eu top.

De onderzoeken verschillen op het punt van ruimtegebrek (EQLS ervaren gebrek, Eurostat volgens objectieve criteria voor de ruimte), doorspoeltoilet (EQLS geen, Eurostat geen eigen zoals vaak bij kamerbewoning) en effecten van vocht zoals lekkage, huisrot etc. In 2009 was bij de lage inkomens het verschil met het NM gemiddelde nog niet zo groot (ruimtegebrek 59%, NM 61%; vocht problemen 38 om 32%; douche noch bad 39 om 36%, geen eigen doorspoeltoilet 36 om 37%; huis te donker 15 om 13%; 2 of meer klachten 34 om 35%; Eurostat), maar in 2010 was het deel met klachten in Letland flink groter geworden. In 2008 had van de woningen 60% douche/ bad, 62% warm stromend water en 61% CV (alle 3 in de kelder van de EU). Ook de beoordeling van de woning als geheel viel onder de 2 laagste binnen de EU (EQLS 2003 een 6,3; NM 6,7; 2007 6,2 om 7) en het hoeft dan ook geen verbazing te wekken dat eind 2006 het volksdeel dat erg tevreden was met hun woning het kleinst was binnen de EU (16%, EU25 44%; redelijk tevreden 53 om 48%, ontevreden 31 om 8%; EB 273, wave 66,3, QA 3.1).

Het volksdeel met klachten over de woonomgeving lag in 2007 dichter bij het gemiddelde in de nieuwe lidstaten dan bij dat in de EU15 (herrie 52 om 50 om 42%; luchtkwaliteit 49 om 55 om 41%, waterkwaliteit 58 om 51 om 31%, zwerfvuil 54 om 61 om 45%, geen toegankelijke recreatie en groen voorzieningen 36 om 44 om 32%; misdaad, geweld en vandalisme 53 om 53 om 45%; 2 of meer klachten 69 om 70 om 56%; EQLS 2007). Eind 2006 was 15% erg tevreden met de eigen woonomgeving (2 na laagste EU met Polen, EU 33%; redelijk 55 om 53%; ontevreden 30 om 13%). Het volksdeel dat vond dat het in het donker bij hen in de buurt niet veilig is om over straat te lopen lag boven de EU normaal (36%, EU25 29%; EB 273, QA 21). In 2009 was het aandeel Letten met deze klachten flink kleiner geworden. In dat jaar had nog 19% last van burengerucht (EU15 22,5%, NLS 21%; lage inkomens 19 om 26 om 21%), 30% van vervuiling en zwerfvuil (om 16,5 om 17%; lage inkomens 32 om 17,5% om 16,5%) en 25,4% van vandalisme en misdaad (om 17 om 13%; lage inkomens 26 om 20 om 14%; Eurostat). Begin 2009 koos een boven gemiddeld segment Letten voor zichzelf (8%, Eu27 6%) en een klein segmentje voor het land (2 om 6%) huisvesting bij de 2 grootste punten van zorg uit 14 opties, want andere zorgen (economie, explosief gestegen werkloosheid) hadden meer prioriteit (Special EB 308, wave 71.1, annex QA5). Zo vreesden nazomer 09 relatief velen dakloosheid (17%, NL 1% EU27 en BE 7%).

Bereikbaarheid en betaalbaarheid van het bestand

Op http://www.globalpropertyguide.com/ (geschreven vanuit het perspectief van makelaars, maar ook zinnig voor wie wil huren in de vrije sector) is praktische en actuele info te vinden over regels en voorwaarden en ontwikkelingen in kosten, huizenprijzen en opbrengsten etc. in alle EU landen, incl. vergelijkingen. Letland telt 17% huurwoningen (voor 2% sociale huurwoningen in 2008). Na 1995 is de huurmarkt geprivatiseerd.  Huurders moeten in Letland erg op hun tellen passen, want de wetgeving is sterk op de hand van de verhuurder. Eurostat kwam voor 2000 op 39% huurders en voor 2009 op 13% (Eu15 29%, NLS 18,5%; tegen gereduceerd tarief 6,6%, tegen marktprijs 6,3%; EU27 gereduceerd 13,5%, marktprijs 13%). Daarmee was 87% huiseigenaar (EU15 71%, NLS 82%), waarvan 9% met een hypotheekschuld (EU15 33%, NLS 7,7%) en 78% volledig eigenaar (om 38 om 74%). In 2009 lagen de overheidsuitgaven aan huisvesting en gemeenschapsvoorzieningen op de EU normaal (1,1% BBP, Eurostat).

Volgens global property guide fluctueren de huizenprijzen in Letland enorm. Tussen 2004 en 2007 steeg de prijs landelijk reëel met 228% en in Riga met 193% en de hypotheekschuld steeg van 2% naar 34% van het BBP. Daarna stortte de markt in. Eind 2008 waren de prijzen in Riga 41% en eind 09 zelfs 75% lager dan in juni 2007. Tussen sept. 09 en sept. 2010 stegen ze weer 26%. De hypotheekrente steeg in de LATS van 5% naar 15% en lag in sept. 2010 weer op 9%. In Euro’s was de fluctuatie een stuk minder heftig (van 5 naar 6 naar 3%). De gemiddelde nieuwprijs per m² lag in 2010 op €2400 (BE €2650, NL €4500). CECODHAS kwam voor 2009 op €24.000 per bestaande woning (NL €238.000, BE €173.000, maar wel grotere woningen) en bij nieuwbouw op €72.000 (NL 272.000). De huuropbrengst per jaar was lager dan in NL en BE (4,2% van de koopprijs, BE 4,5%, NL 5,1%). Er was geen inkomstenbelasting op huur (NL 15%, BE 9%). CECODHAS kwam op een doorsnee huur p/j op de gereguleerde markt van €14.000 bij 51m² (wellicht een drukfout; NL €4900 bij 82 m², BE €2400). Buitenlanders kunnen vrij panden kopen en land kunnen ze leasen (zie global property guide).

De woonlasten incl. vaste lasten zijn in Letland relatief laag, maar ze stegen wel sterk. Volgens CECODHAS gingen de huren tussen 2000 en 2008 van 36 naar 63% van de Eu27 normaal bij prijzen die van 59 naar 73% van het Eu gemiddelde gingen. De bouwkosten stegen enorm (+87% tussen 2005 en 2009, grootste stijging in 24 Eu landen). De woonlasten (alles meegerekend) lagen tussen 2005 en 2007 rond 21% van het huishoud budget (21,7% in 07) en in 2007 per inwoner op €1200 p/j (gedeeld 5 na laagste van 24 EU landen, NL €3500, BE €3600). In 2007 was de bijdrage van onderhoud & reparatie (5%, 1 na hoogste) en hypotheekrente (11%, 7e van 23 EU landen) relatief groot, die van gas, licht en verwarming (4,3%) gemiddeld en die van servicekosten (0,8%, 3 lager) en huren (0,5%, 1 na laagste) relatief klein. In 2009 bedroegen de maandlasten naar koopkracht per huishouden gemiddeld €186 (-1% t.o.v. 08, EU15 €541, +1,5%; NLS €229, +1,5%; Eurostat medio 2011, income and living conditions, material deprivation, economic strain linked to dwelling, total housing costs in PPS). Voor huurders kwamen ze op €172 (€206 in 08, d.w.z. -20%; EU15 €618, -1,5%, NLS €313, +8%) en voor eigenaars op €188 (+1%, EU15 €539, 0,6%; NLS 226, +0,5%). Bij lage inkomens (onder 60% modaal) lagen ze op €129 (EU15 €423; €NLS 161; eigenaars €129 om €382 om €157; huurders €126 om €524 om €219). Bij “arme” eigenaars kwamen ze op 34% van hun budget (om 42 om 36%) en bij dito huurders op 12,5% (om 36 om 26%). Het deel van deze huishoudens dat achter lag met betaling van woonlasten zakte tussen  2005 en 2007 van 30,5 naar 14,5% , maar steeg daarna weer sterk (28% in 09; EU15 toen 21%, NLS 33%; huur/ rente & aflossing 7 om 9 om 3%; nutsbedrijven 25 om 16 om 31%) en ruim 42% in 2010. Het segment van deze groep dat de woonlasten als zware last ervaart lag in 2008 op 44%, in 09 op 49% en in 2010 op 60% (EU15 49%, NLS 54% in 09). Nazomer 2009 was het volksdeel dat het moeilijk vond voor een redelijke prijs aan fatsoenlijke woonruimte te komen wel relatief klein (58%, EU 67%, NL 55%, BE 76%; Special EB 321, wave 72,1, QA 28).