Demografische ontwikkelingen en overheidsbeleid

O.m. via http://www.scb.se/, English (het Zweedse CBS geeft bijv. een woon en bouw jaarboek uit), in “housing statistics in the European Union 2005/2006” (wat meer gedateerd) en via Eurofound (Eurlife indicator, EQLS 2003 en 2007) en Eurostat is info te vinden rond wonen. De Zweedse huishoudens behoren tot de kleinste binnen de EU (van 2,1 naar 2 personen per huishouden tussen 2004 en 2008, EU15 van 2,4 naar 2,3). Vooral het aandeel huishoudens van 1 persoon (al dan niet met eigen kinderen) is erg groot. In 2009 lag het op 42% (2^e EU na Denemarken; EU15 32%). Huishoudens van alleenstaande ouders kwamen ook relatief veel voor (5,2 om 4,2%) en het aandeel met paren zonder kinderen (29,6%) lag een fractie boven de EU15 normaal. Het gedeelte dat uit een paar met kinderen bestond was aan de kleine kant (19,8 om 23,9%) en het segment andere huishoudens was erg klein (3,2 om 12,4%). Al met al behoort het gedeelte huishoudens met afhankelijke kinderen tot de kleinste binnen de Eu. Tussen 2004 en 2009 lag het onder 30% (26,8% in 2009; EU15 van 32 naar 31%). Wel tellen die huishoudens naar verhouding vaak 3 of meer kinderen. Onder huishoudens van alleenstaanden en paren zonder kinderen zijn 65plussers wat onder vertegenwoordigd naar EU maatstaf. Zweden kent een geringe verstedelijking. In 2009 woonde maar 1 van de 5 inwoners (21%, EU15 52%, NL 63%; BE 54%) in een gebied met meer dan 500 inwoners per km² en 63% van hen woonde in een gebied met minder dan 100 per km² (NL 2,2%, BE 4,3%, EU15 18%; Eurostat: living conditions, housing conditions). Velen in Zweden zijn in de afgelopen decennia naar stedelijke gebieden getrokken, maar ook die zijn dun bevolkt. Wel kwamen zo wat verder van de stad veel koopwoningen (ook nieuwe) langdurig leeg te staan en ontstonden in stedelijke gebieden tekorten aan woningen. In 2005 woonde 61% van de Zweden in een gemeente met woningnood. Lage inkomens werden de dupe, mede omdat ze verhuizen naar de stad (waar meer werk is) niet kunnen betalen. Ook werd het overheidsbeleid vanaf de 90er jaren marktgerichter.

Volgens http://www.cecodhas.org/content/view/79/130/ zijn gemeenten na de conservatieve regeringswisseling vanaf 2006 meer autonoom geworden in hun huisvestingsbeleid. Huisvesting valt nu onder het ministerie van milieu (nationale raad van huisvesting en planning) en dat van financiën (gemeente budgetten). Het ministerie van gezondheid en sociale zaken gaat over woonsubsidies voor lage inkomens (http://www.sweden.gov.se/). Qua beleid werd na de oorlog fatsoenlijke huisvesting een sociaal recht. Sociale huisvesting werd uitbesteed aan de SABO, de overkoepelende club van onafhankelijke gemeentelijke huisvestingsbedrijven. Deze moeten concurreren met private huiseigenaars. De hoogte van huren wordt vastgesteld in overleg met hun bond. Qua publieke huisvesting wordt inkomen daar buiten gehouden om gettovorming tegen te gaan, maar private eigenaars moeten zich wel houden aan de overeengekomen maxima. In 1991 werd via een belastinghervorming flink gekort op gesubsidieerde woningbouw. De huren gingen in een paar jaar met 30 à 35% omhoog, de inkomsten belasting werd verlaagd en men moedigde eigen huisbezit aan. De uitgaven van de rijksoverheid aan huisvesting vielen zo terug van €3,5 miljard in 1993 naar €170 miljoen in 2005. Alleen beschermd wonen voor ouderen werd nog door de staat gesubsidieerd. Sinds 2006 zijn gemeenten hun bezit gaan privatiseren zodat particuliere kopers dat met winst kunnen verkopen. Ook coöperaties kochten huizen en bouwen en renoveren zelf. Hierbij zitten voor bewoners woonsituatie en prijs tussen huren en kopen in. Het land kent 2 grote landelijke coöperatieve bonden (HSB en Riksbyggen) die woningen bezitten om collectief te verkopen. Als ze verkocht zijn (vaak voor een vaste prijs) kiezen de bewoners een raad van bestuur om onderhoud, bijdragen en ledenadministratie aan uit te besteden. In 2005 hadden ze samen 18% van het woningbestand in handen en de bij de SABO aangesloten clubs beschikte over de 21% van het bestand aan gemeentelijke huurwoningen (20% en 300 clubs in 2010).

Woningbestand

Qua woningtype is het aandeel flatbewoners gemiddeld (40% in 2009 met een relatief groot aandeel sociale huur en coöperatieve woningen, EU15 41%, Eurostat) en daarbij zijn flats met meer dan 10 eenheden sterk vertegenwoordigd (29,5 om 21,2%, kleinere flats 11 om 20%). Ook dun bevolkte gebieden tellen relatief veel flats (39%, EU15 10%). Flatwijken zijn erg ruim opgezet. In kleinere steden zijn ruime buitenwijken met laagbouw van vrijstaande woningen omringd door een tuin meer beeldbepalend. Het volksdeel in zo’n woning is groot (51% tussen 05 en 09; EU15 van 32 naar 30%). Voor 2 onder 1 kapwoningen of rijtjeshuizen (9 om 28%) en andere woonvormen (0,4 om 1,3%) blijft zo weinig aandeel over. Volgens het Zweedse CBS lag in het hele woningbestand (4,53 miljoen eenheden in 2009) het aandeel flats en rijtjeshuizen (flerbostadshus: appartementenhuis) rond 55% (54% in 1990) en het aandeel vrijstaande en 2onder1kap huizen (småhus; klein huis) op 45% (om 46%). Het totale bestand groeide tussen 1990 en 2009 met 12%. Jaarlijks lag in de nieuwbouw het  aandeel in panden met meerdere eenheden veelal tussen 60 en 75% en het aandeel eenheden met alleen een keuken en kamer tussen 2 en 6%. Door de kleine huishoudens was het bestand in 2007 met 488 per 1000 inwoners relatief dicht (gemiddelde van19 EU landen 465/1000 inwoners). Ook was het aan de oude kant (27% vooroorlogs, 10% van tussen 1991 en 2008; NL respectievelijk 21% en 17%, BE 31 en 15%). Zweden kende tussen 2003 en 2007 een laag nieuwbouwcijfer, al ging het wel relatief sterk omhoog (4/1000 inwoners in 2007; EU19 5,3/1000; construction and housing in Ireland 2008). In 2005 stonden relatief weinig woningen leeg (1,7% van het bestand; EU rond 11%). De bouwproductie lag in 2007 22% hoger dan in 2000 (EU15 +11%), maar zakte t/m 2009 naar 9% boven het niveau van 2000 (EU15 2,5% daarboven). in 2008 lag de daling boven de Eu normaal (-5,8 om -1,5%), maar in 2009 lag ze daar iets onder (-5,5 om -6,7%). Pieken in de productie van nieuwbouwwoningen (boven 50.000 p/j) vielen tussen 1969 en 1981 en tussen 1989 en 1992. Tussen 1995 en 2003 lag ze onder 20.000 p/j. Ze steeg daarna naar 32.000 in 2008, maar lag in 2009 op 23.000. In de eerste 3 kwartaal van 2010 was ze echter 38% hoger dan in hetzelfde deel van 2009. Het aantal bouwvergunningen (incl. nieuwbouw voor studenten, bejaarden en vakantie) steeg 12%.

Het 2^e woning­bezit is in Zweden het hoogste van de EU. In 2001 bestond in de EU 10% van het wo­ningbestand uit 2^e woningen, maar in Zweden steeg tussen 2001 en 2008 het aandeel huishoudens met een houten buitenhuis (stuga) van 49 naar 54%. Het formaat van stugor loopt thans nogal uiteen. Ze zijn overal te zien en meestal te herkennen aan hun donkerrode kleur (falu röd) met witte deurposten en kozijnen. Naar verluidt dateert de gewoonte om buitenhuizen zo te verven uit lang ver­vlogen tijden van armoede waarin houten huizen rood werden geverfd om ze op chiquere stenen hui­zen te laten lijken.

Kwaliteit van het bestand

De doorsnee Zweed heeft naar EU maatstaf tamelijk veel woonruimte. Het vloeropper­vlak per woning was in 2005 met 91,5 m² het op 8 na grootst binnen de EU25 (nieuwbouw toen met 94m² echter op 6 na kleinst, 99 m² in 2008) en per persoon was ze met 44,5m² het 2 na grootst (weinig bewoners per eenheid). Het aantal kamers per wo­ning (4,2; ook bij nieuwbouw) lag in 2003 rond de EU25 normaal. Eurostat kwam voor 2005 t/m 2008 op gemiddeld 1,8 en voor 2009 op 1,9 kamer pp (EU15 1,7k; huur 1,6 om 1,5k; koop 1,9 om 1,8k pp; inkomens onder 60% modaal 1,8 kamer pp, EU15 1,7). In 2008 was zowel het aandeel huishoudens met een 1 kamerwoning met keuken (7,3%, NL 1%, BE 4%) als het deel met 6 of meer kamers groot naar EU15 maatstaf (21%, NL 13%, BE 30%, bron Zweedse CBS). De tabel hierna biedt info over gebrek aan voorzieningen of ruimte, staat van onderhoud en veranderingen tussen 2003 en 2009 in Zweden vergeleken met de EU15. Zweden scoorde daarbij in 2003 op huisrot, lekkage en 2 of meer klachten en in 2007 op lekkage en 2+ klachten het laagste binnen de EU. Terwijl Zweden weinig klachten hebben, werd het segment met klachten tegen de Eu trend in veelal groter. Bij erg weinig klachten is wellicht sprake van een bodem.

De onderzoeken verschillen op het punt van ruimtegebrek (EQLS ervaren gebrek, Eurostat volgens objectieve criteria voor de ruimte), doorspoeltoilet (EQLS geen, Eurostat geen eigen zoals vaak bij kamerbewoning) en effecten van vocht zoals lekkage, huisrot etc. In 2009 kwamen de lage inkomens (onder 60% modaal) er, behalve bij ruimtegebrek en douche noch bad, beter vanaf dan gemiddeld in de EU15 (ruimtegebrek 23%, -30% t.o.v. 2005, EU15 21%, +5%; vocht problemen 9%, +50%; EU15 24%, -0%; douche noch bad 1,1%, -30%, EU15 1,1%, -60%, geen eigen doorspoeltoilet 0% in beide jaren; EU15, 1,3, -40%; huis te donker 6,7%, +120%, EU15 10,4%, -12%; 2 of meer klachten 2,4%, -33%, EU 8,2%, +1%; Eurostat). Huurders hebben in Zweden recht op een aantal basisvoorzieningen (verwarming, stroom, koud en warm water, WC, douche of bad, koelkast, kookgelegenheid, toegang tot een wasmachine). Men gaf bij de EQLS enquête in 2003 het onderkomen als geheel een 8,1 als cijfer (gedeeld 4 na hoogste EU, EU15 7,7) en in 2007 een 8,4 (hoogste na Denemarken, Eu15 opnieuw 7,7). Eind 2006 waren relatief velen erg tevreden met hun woning (54%, EU25 44%; redelijk tevreden 40 om 48%, ontevreden 6 om 8%; EB 273, wave 66,3, QA 3.1).

Het aandeel met klachten over de woonomgeving was in 2007 in alle opzichten kleiner dan gemiddeld in de oude lidstaten (herrie 29%, laagste EU27, EU15 42%; luchtkwaliteit 25 om 41%, waterkwaliteit 7 om 31%, zwerfvuil 38 om 45%, toegankelijke recreatie en groen voorzieningen 8 om 32%; misdaad, geweld en vandalisme 35 om 45%; 2 of meer klachten 41 om 56%; EQLS 07). Zweden staat bekend als een erg rustig, beschaafd en schoon (of zo men wil wat saai) land, maar de Zweden en de EU “groeien” naar elkaar toe. Tussen 2005 en 2009 kregen meer Zweden en veelal wat minder EU15 bewoners klachten over herrie (13,7% in 09, +25%, EU15 22,5%, -6%; lage inkomens 16%, -0%, EU15 26%, -3%), vervuiling en zwerfvuil (9%, +80%, EU15 16,5%, -7%; lage inkomens 9%, +70%, EU 17,5%, -3%) en vandalisme en misdaad (12,5%, +30%, EU15 16,8%, +0%; lage inkomens 15%, +40%; EU 20,5%, +5%; Eurostat). Eind 2006 waren velen erg tevreden met hun woonomgeving (52%, 3^e EU27, EU 33%; redelijk 41 om 53%; ontevreden 6 om 13%) en het volksdeel dat bevestigde dat het in het donker bij hen in de buurt niet veilig is om over straat te lopen was toen klein (16%, EU25 29%; EB 273, QA 21). Begin 2009 kozen relatief veel Zweden voor zichzelf (10%, Eu27 6%) en weinig voor het land (2 om 6%) huisvesting bij de 2 grootste punten van zorg uit 14 opties (Special EB 308, wave 71.1, annex QA5), maar vrees voor dakloosheid kwam nazomer 09 vrijwel niet voor (0%, laagste EU27, EU en BE 7%, NL 1%).

Bereikbaarheid en betaalbaarheid van het bestand

In 2008 was van de totale nieuwbouw (32.000 woningen) 12% bestemd voor publieke verhuur (bijna altijd meergezinswoningen), 23% was van een woningbouw coöperatie en 54% was private koopwoning (92% van de eengezinshuizen en 2 onder1kap woningen). Het aandeel huurders zakte tussen 2005 en 2009 minder snel dan gemiddeld in de EU15 (-7%; EU15 bijna -20%). In 2009 huurde volgens Eurostat in Zweden 30,3% van de huishoudens; 29,8% tegen marktprijs en 0,5% tegen gereduceerd tarief (EU15 29%, 13% marktprijs, 16% gereduceerd). De rest was huiseigenaar (70%, Eu 71%). Slechts 13% was volledig eigenaar (EU15 38%) en 57% eigenaar met hypotheekschuld (+6% t.o.v. 2005, EU15 33%, +7%). In 2002 was volgens global property guide 46% van het bestand verhuurd (34% sociale verhuur, 22% privé verhuur), 22% van een coöperatie en 38% van een private eigenaar. Eigen woningbezit moedigt de overheid aan met subsidie op nieuwbouw en renovatie, belastingaftrek en lagere eigendomsbelasting. Huurders coöperaties kunnen huizen onder de marktwaarde kopen. De huurmarkt is in Zweden sterk gereguleerd en huurders hebben relatief veel rechten en bescherming. Het aandeel huishoudens met woonsubsidies zakte tussen 1995 en 2008 van 55% naar 18%, maar is naar Eu maatstaf nog steeds groot. De overheidsuitgaven aan huisvesting en gemeenschap voorzieningen zakten tussen 2001 en 2008 van 1 naar 0,7% van het BBP (EU15 rond 1% BBP, Eurostat). De gemeenten doen de sociale huisvesting.  

Op http://www.globalpropertyguide.com/ is info te vinden over de ontwikkeling en actuele stand van huizenprijzen. De woonlasten incl. vaste lasten zijn in Zweden relatief hoog. Volgens CECODHAS lagen ze tussen 1995 en 2004 18 tot 32% boven de Eu15 normaal (21% erboven in 04). De huren (+15%; EU25 +18% t/m 2003) en bouwkosten stegen gematigd (+16% tussen 2000 en 2005, EU +19%). Volgens global property guide bereikten de huizenprijzen in het 1^e  kwartaal van 2008 een piek. In het jaar daarna zakten ze landelijk bij vrijstaande en 2onder1kap woningen met gemiddeld 3,7% naar €166.000 (Stockholm €297.000) en de hypotheekrente zakte van 4% naar 0,25%. Tussen medio 2009 en medio 2010 stegen de prijzen alweer (landelijk +9%, Stockholm +12%) en de hypotheekrente lag in september 2010 weer op 0,75%. De gemiddelde prijs per m² (€4552) was een fractie hoger dan in NL en de huuropbrengst per jaar was vergelijkbaar (tussen 3,5 en 7% van de koopprijs, NL ruim 5%). Voor buitenlanders is de woningmarkt erg toegankelijk. De waarde van uitstaande hypotheken groeide tussen 2000 en 2006 van 27 naar 43% van het BBP (EU rond 50% BBP) en de waarde van leningen van kredietinstellingen aan huishoudens ging tussen 2000 en 2008 van €55 miljard naar €120 miljard (€171 miljard in mei 09). De meeste leningen kennen een variabele rente of een vaste rente voor minder dan 5 jaar.  

De woonlasten (alles meegerekend) zijn in Zweden naar EU maatstaf hoog, maar ze zakten tussen 1998 en 2007 van 30 naar 26,3% van het huishoudbudget (EU15 van 20,6 naar 21,7%). In 2009 lagen ze in Zweden op 26,9% (EU15 23%). In 2008 bedroegen ze naar landelijke koopkracht p/m pp gemiddeld €300 (EU15 €283) en per huishouden  €533 (+19%, EU 15 €542, +0,6%; Eurostat 27 december 2010, income and living conditions, material deprivation, economic strain linked to dwelling, total housing costs in PPS). Voor huurders kwamen ze op €535 (€527 in 08, d.w.z. +1,5%; EU15 €543, +0,6%) en voor eigenaars op €533 (+30%, EU15 €540, +1,4%). Bij de lage inkomens (onder 60% modaal) lagen de lasten in 09 op 50% van het budget (Eu15 42%, huurders 49 om 36%). In 2009 bedroegen ze gemiddeld €455 (EU15 €424; eigenaars €440; EU15 €383; huurders €467, EU15 €525). Ook hier waren ze voor eigenaars flink gestegen en voor huurders gezakt. Het deel van deze huishoudens dat achter lag met betaling van woonlasten zakte tussen 2004 en 2008 van 24 naar 15%, maar lag in 2009 weer op 18% (EU15 22% in 09; huur/ rente & aflossing 7,5 om 10%; nutsbedrijven 13 om 17%). Het deel van deze groep dat de woonlasten als zware last ervoer was relatief klein en zakte tussen 2004 en 2008 van 36 naar 23,5% (26,4% in 2009, EU15 toen 49%). Nazomer 2009 was qua betaalbaarheid het volksdeel dat het moeilijk vond voor een redelijke prijs aan fatsoenlijke woonruimte te komen in Zweden aan de kleine kant (58%, EU 67%, NL 55%, BE 76%; Special EB 321, wave 72,1, QA 28).