Demografische ontwikkelingen en woningbestand

Cyprus heef m.n in de steden lang woningnood gekend. In 1974 werd dat verergerd doordat 200.000 Grieks Cyprioten het Turkse deel van het eiland moesten ontvluchten en hun huis kwijt waren. In de TRNC kwamen ook vluchtelingen uit het Griekse deel van het eiland, maar dat waren er veel minder. Ze gingen vaak in huizen van Grieks Cyprioten wonen. Van de woningvoorraad ging 36% verloren. Daarom werden tussen 1975 en 1990 op Grieks Cyprus met overheidssteun veel gratis of goedkope noodwoningen gebouwd (5,6% van de woningvoorraad in 2001). Volgens het Cypriotische CBS (via Cyprus statistics) steeg het aandeel huishoudens in een stedelijk gebied tussen 1998 en 2007 op Grieks Cyprus van 69 naar 71%. Tussen 1980 en 2003 ging het gemiddeld aantal leden van een huishouding van 3,5 naar 3 (tezamen met NL en Portugal de grootste neergang binnen de EU na Ierland) en daar bleef het tot in 2007 hangen. Het aandeel éénpersoons huishou­dens, éénoudergezinnen en paren zonder kinderen bleef relatief klein, maar gaat sinds 1991 sterker omhoog dan in de EU (mede doordat 65 plussers vaker op zichzelf bleven wonen). Het naar EU maatstaven erg grote deel paren met kinderen zakt relatief sterk. Het geboortecijfer daalde op GrieksCyprus tussen 1985 en 2003 van het op één na hoogste binnen de EU25 naar het laagste en het aandeel huishoudingen met meer dan 5 personen ging van 25 naar 18%. Het was echter nog wel het hoogste na dat van Ierland. Het gedeelte samengestelde huishoudens (3 of meer volwassenen met of zonder kinderen) bleef groot, maar daarbij maakte het wonen onder één dak van verschillende generaties vaak plaats voor het wonen onder één dak van generatiegenoten. Al met al steeg het aantal huishoudens tussen 2000 en 2007 (+17,5%) flink sterker dan gemiddeld in de EU.

Onder de 5 ministeries op Grieks Cyprus is geen apart ministerie van volkshuisvesting. Organen die zich met huisvesting bezig houden zijn de afdeling Stadshuisvesting en planning van het ministerie van BZ, de speciale dienst voor zorg en rehabilitatie van ontheemden, de HFC (housing Finance Corporation) die goedkope leningen verstrekt en de CLDC (Cyprus Land Development Corporation: sociale huisvesting, bron http://www.cyprusnet.com/index.php). De private woningmarkt speelt echter de hoofdrol. Het aantal bouwvergunningen steeg tussen 2000 en 2007 van 6100 (voor ongeveer evenveel eenheden) naar ruim 9500 (bijna 20.500 eenheden). Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen ging tussen 1998 en 2007 van 6600 naar 16.500 en het woningbestand groeide van 275.000 naar 358.000 (+30%); bijna 40% meer woningen dan huishoudens in 2007. De toename was groot naar Eu maatstaven en de woningvoorraad eindigde per 1000 inwoners net iets onder de EU normaal van 2003 (454/1000; EU 468/1000 in 2003). De leegstand is groot (24,1% in 2001; hoogste EU na Griekenland), maar hierin werden 2^e huizen en slooppanden meegerekend. Tussen januari en april 2009 werd vergunning verleend voor de bouw van 5805 wooneenheden, ruim 4% minder dan een jaar eerder eerder. In 2001 waren er qua woningtype veel vrijstaande huizen (42%, Nederland 13%) en wei­nig rijtjeshuizen of 2 onder één kap woningen (16,5%; samen 26%, NL samen 54%). Het bestand bestond voor 20,5% (NL 22%) uit woningen met meer dan 10 eenheden; vaak kleine appartementengebouwen (bijv rond een open binnenplaats) omdat dit aansluit bij de collectivistische familiecultuur traditie. Voor de rest was sprake van 3% tuinhuisjes en 7,5% woonwerk panden. Het gedeelte eenheden in appartementen gebouwen nam tussen 1991 en 2001 het sterkst toe (van 39.000 naar 60.000: +52%). In 2001 dateerde slechts 7% van het bestand van voor 1945 en bijna een kwart was van na 1990 (dit aandeel is sindsdien nog gegroeid).  

Kwaliteit van het bestand

In 2001 had 6% van de huis­hou­dens een zonneboiler en 93% had een andere vorm van verwarming. Vrijwel alle huishoudens beschikten over een doorspoeltoilet en dou­che of bad. De Grieks Cyprioten zijn qua ruimte relatief goed bedeeld (huurwoningen 121 m², nieuwe koopwoningen in 2002/03: 195 m²; hoog­ste EU25) met veel kamers (gemiddeld 1,7 kamer pp, EU10 1,1; EU15 1,9) en het aan­deel huishoudens met klachten over ruimtegebrek (17%) lag in 2003 op het EU15 gemid­delde (EU10 24%). Wel daalde daarna het vloeroppervlak bij nieuwbouwwoningen wat (152 m² in 2007). In 2001 beschikte een woning gemiddeld over 5,4 kamers (EU25: 4) en nieuwbouwwoningen over 3 (bron: housing statistics in the EU 2005/2006). In 2007 kwam EQLS 2007 qua aantal kamers per perso­nen iets onder het EU15 gemiddelde (1,4 om 1,7) en het gedeelte van de hoofd­bewoners dat klachten had over ruimtegebrek lag daar iets boven (20 om 16%). In dat jaar hadden naar EU15 maatstaven qua staat van onderhoud relatief velen last van huisrot (13 om 8%) en vocht/lekkage (27 om 11%). Het aandeel huishoudens zonder douche of doorspoeltoilet lag op de Eu15 standaard (beide 1%). Het deel dat geen plaats had om buiten te zitten was klein (5 om 12%), maar het deel met 2 of meer onderhoudsklachten was weer relatief groot (17 om 12%; bron EQLS 2007).

De woonomgeving liet qua klachtenfactoren een gemengd beeld zien t.o.v de EU15 normaal (luchtkwaliteit 38 om 42%, waterkwaliteit 50 om 31%, zwerfvuil 20 om 45%, toegankelijkheid van recreatie en groenvoorzieningen 41 om 32%, herrie 41 om 42%; misdaad, geweld en vandalisme 16 om 45%, 2 of meer klachten 57 om 56%). Cyprioten waarderen bezorgdheid over hun welzijn bijzonder en qua gevoel van veiligheid hangt het antwoord er sterk af van hoe men de vraag stelt. In 2003 lag het volksdeel dat bevestigde dat het in het donker bij hen in de buurt niet veilig is om over straat te lopen ver boven de EU25 normaal (91 om 77%), maar eind 2006 lag het deel dat onderschreef dat het dan wel veilig is op straat ook iets boven deze standaard (72%; EU25 70%; Bron EB 273, wave 66.3). Men gaf in 2007 de woonaccommodatie een 7,9 als cijfer (EU15 7,7) en eind 2006 lag de beoordeling van de leefomgeving iets onder het EU25 gemiddelde (3,63 op een schaal van 1 tot 5; EU 3,78).     

Betaalbaarheid van het wonen

Mede vanuit de traditie is het aandeel eigen woningen groot. In 2003 had volgens Eurlife indicator Op Grieks Cyprus 60% de woning in volledig eigendom (EU15 39%; EU25 27%, NL 3%, België 32%) en 23% had een hypotheekschuld (EU15 26%; NL 52%, BE 41%). Het aandeel huurhuizen lag volgens deze bron op slechts 7% (EU25 30% in 2003). Het Grieks Cypriotische CBS biedt een aantal nuances voor 2001. Het kwam op 13,8% huurbewoning, 68,2% eigendom, 6,1% gratis bewoning, 5,6% vluchtelingen onderkomens, 4,1% overheidsonderkomens met zelfhulp en 1,8% Turks Cypriotische huisvesting. De laatste 3 vormen zijn meestal ook erg goedkoop. Vrijwel alle verhuur is privaat en daarom is een huis huren op Grieks-Cyprus rela­tief duur. In 2002 lag men qua gemiddelde huurprijs binnen de EU25 op een 5^e en qua koopprijsniveau op een 13^e plek. In 2004 bedroeg de doorsnee maandhuur ruim €500, maar dan wel voor gemiddeld 121 m² (prijsniveau 93% EU15 gemiddelde; NL 105%). De overheid kent geen huursubsidie, maar geeft aan lage en middeninkomens subsidies, belasting­voordelen en goedkope leningen voor aankoop van een huis. Tussen 1996 en 2004 lag de stijging van huren en bouwkosten rond de EU normaal. In het 1^e kwartaal van 2009 kostte een doorsnee nieuwbouwwoning rond €133.000; ruim 6% meer dan een jaar eerder.

De overheidsuitgaven aan huisvesting en gemeenschapsvoorzieningen waren tussen 2000 en 2004 veruit het hoogst binnen de EU (rond 3,3% van het BBP; EU: 1% BBP, Eurostat). In die periode lag volgens CECODHAS het deel van het huishoudbudget voor woonlasten tussen 12,5 en 13% (laagste EU; EU25 21,2% in 2004). Volgens Eurostat lagen de woonlasten (alles meegerekend) in 2005 op 27,5% van het huishoudbudget (EU27: 33,1%). Het aandeel huishoudens dat minder dan 60% van modaal verdiende en de woonlasten als zware last zag was volgens deze bron tussen 2005 en 2007 veruit het grootst binnen de EU (80% in 2007: EU27 en BE 47%; NL 24%). In 2007 had 23% van alle huishoudens een betalingsachterstand in gas en licht rekeningen (EU15 11%, EU12 19%: bron Eurlife indicator). Tussen juli 2008 en juni 2009 lagen de woonlasten in de Eu gemiddeld rond 18% hoger dan in 2005. In oktober 2008 waren ze op Grieks Cyprus wel 30% hoger, maar daarna zakte het verschil pijlsnel naar rond 9% meer in de 1^e helft van 2009; evenveel als de stijging van het algemene prijsniveau op Cyprus.