Demografische ontwikkelingen en overheidsbeleid

Onder de bronnen vallen huisvesting, European, CECODHAS & data en specifiek voor Vlaanderen rapporten). De leefsituatie van Belgen sluit aan bij het patroon van Noord en west Europa. Belgische huishoudens weken tussen 2010 en 2015 met gemiddeld 2,3 leden weinig af van het EU gemiddelde (data). België (BE) telde in die periode relatief veel huishoudens van alleenstaanden (34 à 35%; EU 31 à 32%) & eenoudergezinnen (6%, EU ca. 4%), een doorsnee segment van paren met kinderen (21 à 22%) & paren zonder kinderen (28%, EU 29%) en relatief weinig samengestelde huishouden (ruim 8%, EU 13%). In 2015 was de bijdrage van 65plussers aan de kleine kant (alleenstaanden 37 om 43%; paren zonder kinderen 44 om 47%). Bij de samengestelde huishoudens ligt de bijdrage van 3 of meer volwassenen zonder kinderen in BE ook onder EU niveau (54 om 63%) en het segment met kinderen ligt daar dus boven (46 om 37%). Het segment huishouden met afhankelijke kinderen was aan de grote kant (31,9, EU 30,6% in 2015)  en onder paren met kinderen huishoudens waren grotere gezinnen relatief sterk vertegenwoordigd (1 kind 36%, EU 43%; 2k 44 om 46%, 3 of meer k 21 om 12%). Een BE vrouw krijgt iets meer kinderen dan gemiddeld in de EU. Dit aantal ging van 1,7 rond 2000 via 1,9 in 2010 naar 1,7 (2014). Daarmee bleef de vruchtbaarheid boven het EU gemiddelde (rond 1,6; fert). De prognose t/m 2030 is dat het aandeel huishoudens met samenwonende partners daalt (VB van 59% naar 55%; WB 51-47%) t.g.v. alleenwonenden (heel BE van 34 naar 38%) en eenoudergezinnen (van 9 naar 10%; 2016 p23). BE kent een boven gemiddelde verstedelijking. In 2015 woonde slechts 29% in grote steden (EU 40%), maar 53% in satellietsteden & kleine steden etc. (EU 32%, samen: BE 82%, EU 72%; euro).

Een woonwijk van 425 arbeidershuizen voor mijnbouwcomplex Le Grand-Hornu in de provincie Henegouwen (thans Unesco werelderfgoed) kan worden gezien als een eerste aanzet in BE tot sociale huisvesting. De huur bedroeg één dagloon p/w en het complex beschikte over gemeenschapsvoorzieningen in de vorm van scholen (verplicht voor kinderen tot 12), een hospitaal, een feestzaal en een park met muziekkiosk. In 1822 werd begonnen met de bouw en in 1829 telde het complex 2500 bewoners. Al sinds de eerste woonwet van 1889 moedigt de centrale overheid huiseigendom aan, m.n. via gunstige belastingregelingen voor kopers. De term wederopbouw wordt in BE sterk geassocieerd met de eerste wereldoorlog. De in 1919 opgerichte NMGWW werd de eerste overheidsinstelling voor sociale huisvesting. De socialistische achtergrond ervan kwam tot uiting in een voorkeur voor z.g. tuinwijken; stadswijken met een dorps karakter, vaak met goedkope huurwoningen van niet al te beste kwaliteit. Reeds in 1922 werd aankoop van deze woningen door de verhuurder aangemoedigd. In 1935 volgde oprichting van de NMKL als equivalent voor het platteland die ook alras eigen woningbezit aanmoedigde. De tuinwijken vormen een tegenhanger van de eindeloos lijkende lintbebouwing op het Vlaamse platteland die het landschap veelal aan het oog onttrekt (incl. duinen van de Vlaamse kust voor zover nog aanwezig). Deze wijze van bebouwen werd mogelijk omdat BE in de wederopbouw periode na de 2e wereldoorlog geen ruimtelijke ordening kende. In 1956 is de NMGWW omgedoopt tot NMH (nationale maatschappij voor huisvesting) en de NMKL werd in 1970 Nationale Landmaatschappij NLM. Nadat in 1980 huisvesting een gewestelijke aangelegenheid werd, volgden de Vlaamse huisvestingsmaatschappij, de Waalse evenknie Société Wallonne du Logement en de Vlaamse landmaatschappij VLM (sinds 1988). In 2005 is in BE een begin gemaakt met invoering van hypotheekrente aftrek (Woonbonus), maar reeds in 2014 zocht men naar alternatieven omdat de aftrek degenen die beter af zijn het sterkst bevoordeelt. Sinds 2014 kwamen via de 6e staatshervorming ook de regelingen voor private verhuur en koop in handen van de regio. In BE is sociale huur rond 2x zo duur dan private huur.

Sinds 2006 heet de Vlaamse koepel VMSW (Vlaamse maatschappij voor Sociaal Wonen) met in 2016 rond 100 sociale huisvesting maatschappijen en ruim 150.000 woningen (incl. die van de VLM). De Waalse equivalent, de SWL kwam tot 64 maatschappijen met 101.000 huizen en die van Brussel (de BGHM) tot 19 met in 2015 ruim 36.000 eenheden. In 2012 betrof het landelijk 6,5% van het woningbestand (in 2013 in Vlaanderen 6,7%). De gewesten kennen sinds 1980 hun eigen  huisvestingsbeleid. Zo kent Vlaams BE bijv. ook sociaal verhuurkantoren voor sociale verhuur met overheidssteun voor particuliere verhuurders. Desondanks is de sociale huursector in BE klein met lange wachtlijsten. Dit geldt het sterkst voor Brussel. Daar is het volksdeel in de sector het grootst. Zo moeten eigenaren daar betalen voor leegstand en sociale huurders met meer dan 1 ongebruikte kamer moeten verhuizen naar een passende woonruimte. Rond  2012 kreeg de doorsnee eigenaar in Vlaams BE 4,3x zoveel woonvergoeding dan de doorsnee huurder. Na 2000 hebben belasting regelingen de huizenprijzen opgedreven, m.n. in Vlaanderen (2015 chapter2). Dit zet vooral starters op de woningmarkt onder druk.

Woningbestand

Voor 2012 kwam CECODHAS voor België ((BE) op een aantal woningen van 5,2 miljoen op bijna 11m inwoners en op 473 woningen per 1000 inwoners (2,1 per woning). Het Belgische CBS statbel telde voor 2016 een woningvoorraad van 5,32m. Housing (p63) bood voor BE geen info over de leegstand, maar volgens Eurostat viel in 2015 het volkssegment in een onderbezette woning (opvallend veel meer ruimte dan bewoners) onder de EU top (71%, EU 35%; onder 60% modaal: 44 om 21%, rijkste 20%: 88 om 50%; eigenaar: 82 om 42%, huurder 43 om 16%; grote stad 55 om 30%, platteland 80 om 40%). BE kent een oud woningbestand. In 2009 voel men qua aandeel vooroorlogse woningen met 41% onder de EU top (hooguit 2 landen meer) en slechts 21% was toen na 1981 gebouwd (5 landen minder). Wel zijn de regioverschillen hierin groot (2015: Vlaanderen 30%, Wallonië 20%, Brussel 6% van na 1981). Tussen 2006 en 2009 leek het aantal gereed gekomen nieuwbouwwoningen per 1000 inwoners gemiddeld naar EU maatstaf. In 2009 en 2010 zakte de productie in BE minder dan in de EU en 2011 toonde 5% stijging (Eu -1,4%). Tussen 2012 en 2016 bleef de evolutie in BE echter achter op die in de EU (data), maar dat geldt niet voor het aantal bouwvergunningen tussen 2009 en 2016 (data). Van 2010 t/m 2015 varieerde dit voor woningen p/j tussen 44.000 en 55.000 vergunningen (47.000 in 2015, 40% eengezinswoningen, 60% appartementen; -14% t.o.v. 2014). Het aantal renovatievergunningen voor woningen lag jaarlijks rond 27.000  (28.500 in 2015; +4,1% t.o.v. 2014).

Net als NL is BE een dicht bevolkt land. Naar woningtype is het segment bewoners van een appartementen gebouw (22% in 2015; EU 42%) relatief klein. Velen bewonen een 2onder1 kapwoning of rijtjeshuis (41%, hoogste EU na Ierland en NL, EU 24%), waarbij in BE en Ierland het 2onder1 kap contingent beduidend groter is dan in NL. Ook het segment in een vrijstaande woning is in BE boven gemiddeld groot (37 om 33%). Overige woonvormen (boot, tuinhuisje, caravan, woonwagen, molen etc.) scoren met 0,6% gemiddeld. Bij appartementen gebouwen domineren in BE de kleinere exemplaren (minder dan 10 eenheden: bijna 70% van de bewoners; EU 44%; 10 of meer: 30 om 56%). Op het platteland woonde slechts 1% in een appartementengebouw (EU 5%). Bij de minima (inkomen onder 60% van modaal) is de verdeling van woningtypen, anders dan in NL, vrijwel dezelfde als onder de bevolking als geheel (data).

Kwaliteit van het bestand

Voor 2001 meldde Housing (p51) voor België (BE) een woonruimte per woning van 81m²; rond het gemiddelde van de EU. Tussen 2005 en 2012 was bij nieuwbouwhuizen de ruimte groter (rond 105m²), maar tussen 2013 en 2016 nam het bewoonbare oppervlak per te bouwen woning weer af (van 103m² naar 96 à 97m²) hetgeen aansluit bij de verwachte demografische ontwikkeling. Qua ruimte kwam Eurostat voor 2007 t/m 2015 op ongeveer 2,2 kamers pp, veel naar EU maatstaf (EU1,6k in 2015; eigenaar 2,3 om 1,7k; huurder 2,1 om 1,5k; minima huur & koop samen ook 2,1 om 1,5k). In 2013 had het grootste segment woningen 5 of meer kamers (40%, 3k 32%, 4k 19%, 1 à 2k 9%). Nood aan woonruimte (minder dan 1k pp) kwam federaal het minst voor binnen de EU. Bij minima (inkomen onder 60% modaal) lag het aandeel in 2015 op 6,5% van de woningen (EU 29,5%; hogere inkomens 0,7%, EU 14%). Brussel kent echter meer nood aan woonruimte. De tabel hierna biedt info over gebrek aan ruimte of voorzieningen, staat van onderhoud en veranderingen in 2007 en 2012 of 2015 in BE en de EU in % van de huidhoudingen (bron: Eurostat/ housing deprivation; European/ data visualisation/ home: geen plaats om buiten te zitten & ervaren ruimtegebrek). Hier wordt het EU  gemiddelde naar beneden getrokken door de voornamelijk oost Europese landen die vanaf 2004 bij de EU kwamen. Een score rond het EU gemiddelde is dus vaak naar verhouding slecht voor de veelal rijkere EU landen van voor 2004 (incl. BE).

Item	2007 %		2012/2015%
	BE	EU	BE	EU
Ervaren ruimtegebrek 2007 & 2012	13	18	17	15
Geen plaats om buiten te zitten 07/12	11	13	14	14
Huisrot/huiszwam; vocht & lekkage	14	18	18	15
Bad noch douche	3,6	4	0,7	2
Geen eigen doorspoeltoilet	1	4	0	3
Huis te donker	9	8	7	6
2 of meer klachten (2007 & 2015)	1,2	7	0,9	5

In 2015 leefde in BE een relatief groot segment kinderen (onder 18j) in een woning met vocht/ lekkage (22 om 17%) of in een te duistere woning (8 om 6%). Bij de groep met lage inkomens (laagste 25%) ervoer in 2012 in BE een ruim gemiddeld segment ruimtegebrek (24%, EU 22%) of het gemis van plaats om buiten te zitten (24 om 20%). Verder kampte 10% (om 15%) met huisrot, 19% (om 20%) met vocht/ lekkage; 3 (om 6%) had geen eigen doorspoeltoilet en 2% (om 6%) geen eigen bad/douche. In 2015 had bij de inkomens onder 60% van modaal 4% 2 of meer klachten (EU 12%). In 2009 had in BE 97% van de woningen bad of douche (10 EU landen meer) en 83% beschikte over CV (9 EU landen meer; Housing p53). De beoordeling van de woning lag in 2012 vrijwel op het EU gemiddelde (7,6; EU 7,7; European/ data visualisation/ subjective) en voorjaar 2009 was een grote meerderheid tevreden met hun woning (91%, EU 88%; ontevreden 9 om 11%, Annex, QA20.1). Najaar 2016 koos in BE een doorsnee segment (6%) huisvesting bij de 2 belangrijkste problemen van het land (keus uit 12) en een iets boven gemiddeld segment koos het voor zichzelf bij deze top2 (7 om 6%, eb86; QA4/5).

Het volksdeel met minstens één van een 3tal klachten over de woonomgeving was in 2015 in BE aan de grote kant (34%, EU 30%, data). Over de hele bevolking gerekend week het segment met klachten niet ver af van de EU normaal, maar bij de minima met een inkomen onder 60% van modaal was de afwijking in negatieve zin groter, m.n. in de grote steden. In BE had 18% last van herrie van straat of buren (EU 18%; minima 26 om 21%; minima in grote steden 32 om 29%), 16% had klachten over misdaad, geweld en vandalisme (EU 14%; minima 22 om 17%; minima grootstad 43 om 26%) en 15% (om 14%) vinkte vervuiling & zwerfvuil aan (minima 20 om 16%; minima grootstad 30 om 23%; Eurostat/ material/ environment). Bij het Eurofound onderzoek van 2012 (home) met meer nagevraagde klachten rond de woonomgeving waren de scores voor BE bij ernstige klachten veelal relatief hoog, m.n. bij de laagste 25% van de inkomens (herrie 10 om 7%, minima 15 om 9%; luchtkwaliteit 8 om 6%, m 13 om 6%; drinkwater kwaliteit 3 om 5%, m 4 om 6%; geweld, criminaliteit & vandalisme 9 om 6%, m 14 om 9%; troep op straat 12 om 8%, m 17 om 10%; verkeersopstoppingen 12 om 9%, m 14 om 9%; te weinig: toegankelijke recreatie & groen voorzieningen 2 om 3%, m 10 om 5%; cultuur voorzieningen 7 om 10%, m 10 om 15%; openbaar vervoer 7 om 6%, m 4 om 7%; bancontacten/pinautomaten 2 om 3%, m 3 om 5%). In 2006 was het segment dat zich in het donker erg onveilig voelde op straat aan de kleine kant (7 om 9%, Eur QA21), maar in 2012 leek het groot (onveilig 25%, 4 EU landen meer; Read).

 

Bereikbaarheid en betaalbaarheid van het bestand

In België (BE) is huisvesting/ sociale woningbouw m.n. een gewestelijke aangelegenheid. Qua verdeling huur & koop lag het eigen woningbezit volgens Eurostat tussen 2007 en 2015 federaal rond 72% en daarmee kwam het iets boven het EU gemiddelde (EU daling van 73% naar 69%). Het aandeel met hypotheek (42% tussen 2012 en 2015) was naar EU maatstaf groot (27%) en het segment schuldenvrije eigenaren werd daarmee naar verhouding klein (29 om 43%). Het gedeelte huurders was met dit alles in BE iets aan de kleine kant (rond 28%, EU ca. 30%; sociale verhuur 9 om 10%, marktverhuur 20 om 20%; Vlaanderen 2013: eigenaar 70,5%, marktverhuur 20,4%, sociaal 6,7%; gratis wonend 2,5%; volgens global huurt in Brussel echter ca. 60% van de huishoudens; waarvan de helft voor minder dan €650 p/m). CECODHAS kwam voor 2012 voor BE op 65% eigendom, 27,5% private verhuur, 6.5% sociale verhuur en 1,2% overige (wellicht gratie wonend). De uitgaven van overheden aan huisvesting en gemeenschap voorzieningen varieerden van 2006 t/m 2015 tussen 0,3% en 0,5% van het bbp en ze bewogen daarmee rond de helft van het Eu gemiddelde (2015: 0,3% bbp, EU 0,6%,  per inwoner ca. €80 om €130; in BE kwam ongeveer tweederde op conto van de centrale overheid en een derde op dat van de gewesten; Eurostat).

O.m. op global (geschreven vanuit het perspectief van makelaars, maar ook zinnig voor wie wil huren in de vrije sector) is praktische en tamelijk actuele info te vinden over regels & voorwaarden en ontwikkelingen in kosten, huizenprijzen & opbrengsten etc. in o.m. EU landen en BE, incl. vergelijkingen. Het segment huurwoningen is ook in BE tussen 1980 en 2000 gekrompen; van 38% naar 32% (Housing p61) en tussen 2008 en 2015 van 31% naar 28%. Eigen woningbezit is van overheden uit altijd aangemoedigd, meer recentelijk bijv. met gewestelijke bouw & aankoopsubsidies, leningen (incl. een sociale lening voor lage inkomens) en fiscale voordelen. In BE week rond 2015 het gedeelte (ver)huur (rond 28%) en sociale (ver)huur (ca. 8%) weinig af van het EU gemiddelde. Rond 2012 was recht op sociale huur m.n. gebaseerd op inkomen & het niet bezitten van een koopwoning in combinatie met huishoudelijke samenstelling & urgentie. Daarbij verschilt de nadere invulling per gewest. In Vlaanderen bepaalt bijv. de waarde van de woning mede de sociale huurprijs en dit gewest kent een minimale & maximale sociale huurprijs. Enkel in het Vlaams gewest hadden sociale huurders recht van koop en konden naast sociale huisvestingmaatschappijen private projectontwikkelaars aan sociale woningbouw doen. M.n. het laatste stond in de beide andere gewesten ook op stapel. In 2017 verstrekten alle 3 de gewesten sociale leningen voor aankoop van een huis.

Volgens global geldt in BE een huurcontract veelal voor 9 jaar of minder dan 3 jaar. De wetgeving is naar EU maatstaf op de hand van de huurder, maar in NL wordt de huurder beter beschermd. Zo kan de verhuurder een waarborgsom vragen van max. 3 maanden huur en bij een 9jarig contract een half jaar voor de eerste 3 jaar de huur opzeggen wanneer een familielid het pand betrekt, wanneer hij/zij aan kan tonen dat een verbouwing nodig is of zonder reden. In het laatste geval moet de verhuurder wel 3 tot 6 maanden huur terug betalen. Voor de huurder geldt een opzegtermijn van 3 maanden. Op bescherming van eigendomsrecht scoort BE 11e binnen de EU  (Prop). De huizenprijzen stegen tussen 2000 en 2008 met 129%, waarvan 89% op conto kwam van inflatie. In het laatste kwartaal van 2008 en in 2009 veranderden ze weinig, waarna t/m k3 van 2016 (mei 2017 laatste kwartaal van meting) al met al een lichte stijging volgde. De prijzen lagen toen 6% boven het niveau van 5j eerder. De invloed van de crisis van rond 2010 op de huizenverkoop bleef in BE beperkt. In 2009 en vooral in 2015 was sprake van een relatief duidelijk dal, maar in 2016 trokken de verkopen weer aan. Hoewel als prijs per m² voorjaar 2017 €3023 werd vermeld (in 13 EU landen meer en in NL het dubbele) overheerste internationaal de mening dat de huizen in BE meer opbrengen dan ze werkelijk waard zijn. Wel gold de prijs voor BE voor daljaar 2015 en voor NL voor 2016, een jaar waarin de prijzen stegen. Ook in Be is de hypotheekrente (2 tot 2,5% in nov. 2016) flink gezakt. Wel zijn in BE de transactiekosten voor de koper met 16 tot 28% hoog; eind 2016 met gemiddeld 19,2% het hoogst binnen de EU. Onder de kosten vallen een belasting op kapitaalwinst (16,5%, indien speculatief 33% met de optie van gedeeltelijke teruggave bij verkoop binnen 2j) en een onroerende voorheffing (Wallonië 1,25%, Brussel 2,25%, Vlaanderen 2,5%). De huuropbrengst p/j in de vrije sector was in 2015 met 4,9% van de waarde van het pand ruim gemiddeld. De opbrengsten zijn redelijk stabiel. Voor buitenlanders die hun pand in BE verhuren is zolang er geen andere inkomsten in BE zijn de eerste €2500 belastingvrij. Daarna volgt een gemeentebelasting van 7%  Verder varieert de hoogte van de belasting met die van de huuropbrengst tussen 8,1% en 14,1%.

De woonlasten incl. vaste lasten zijn in BE naar EU maatstaf aan de lage kant. In 2015 lagen ze volgens Eurostat op ruim 20% van het besteedbaar inkomen (EU 22,5%; minima onder 60% modaal: 38,5% om 42%). Het volksdeel dat meer dan 40% van hun budget kwijt was aan woonlasten (30%, EU 34%) lag bij singles iets boven het EU gemiddelde (28%, EU 25%) en bij paren (6,7 om 9%) of huishoudens met 3 of meer volwassenen (3,7 om 5.7%) daaronder (table). Van de minima gaf 55% meer dan 40% uit (EU 54% data)  De gemiddelde maandlasten naar koopkracht per huishouden lagen in 2015 met €517 iets boven het EU gemiddelde (€479; data). Dat kwam m.n. op conto van huurders. Voor hen kwamen ze op €674 (EU €615) en voor eigenaars op €458 (EU €435). Bij lage inkomens (onder 60% modaal) lagen ze nauwelijks lager (€501, EU €398, eigenaars €378 om €308; huurders €581 om €512). Het deel van deze huishoudens dat achter lag met betaling van woonlasten lag met 23% iets onder het EU gemiddelde (EU 26%; huur/ rente & aflossing 12 om 10%; nutsbedrijven 19 om 21%; Eurostat; economic strain) en 55% ervoer de woonlasten als zware last (EU 54%; data). Medio 2014 (QA2.9) beoordeelde in BE 21% de betaalbaarheid van huisvesting positief (EU 24%; -11% t.o.v. 2013; EU -3%) en 75% (om 70%) beoordeelde haar negatief. Ook het deel dat vond dat in dezen de situatie vergeleken met 5j eerder was verslechterd of dat pessimistisch gestemd was over de te verwachten evolutie in het komende jaar was in BE iets groter dan gemiddeld in de EU.