Demografische ontwikkelingen en woningbestand

Op http://www.globalpropertyguide.com/, in “housing statistics in the European Union 2005/2006” (wel wat meer gedateerd) en via Eurofound (Eurlife indicator, EQLS 2003 en 2007) en Eurostat is informatie te vinden rond wonen. Het aantal huishoudens steeg tussen 1998 en 2007 van 3,8 naar 4,2 miljoen (+10,5%) Tussen 2003 en 2006 lag de stijging echter onder de EU27 normaal (2,7 om 4%). Tussen 2005 en 2008 hield de grootte van Tsjechische huishoudens (2,5 personen) het midden tussen die in de EUI5 (2,3) en de nieuwe lidstaten (NLS 2.7). Het aandeel van 1 persoon steeg relatief sterk en kwam iets boven de NLS normaal (24,8%, +2% in 08, NLS 24,6%, -0,5%; EU15 31,5%, +1,2%). Net als in de NLS telt men relatief weinig huishoudens van alleenstaanden onder 65j (13%, NLS 12%, EU15 19%), maar Tsjechië telt wel relatief veel eenoudergezinnen (4,2%; NLS 3,4%. EU15 4%). Het aandeel buitenechtelijke geboorten ging tussen 1996 en 2007 veel sneller omhoog dan in de EU (34,5%, +17%; EU25 33%, +6% t/m 05). Het gedeelte huishoudens van oudere alleenstaanden ligt dichtbij de Eu normaal (12%, NLS en EU15 13%). Tsjechië telt naar NLS maatstaf veel paren zonder kinderen, net zoveel als in de EU15 (29%, NLS 24%), maar het deel paren met kinderen is weer groter dan in de EU15 en ligt op NLS niveau. Daarbij is het gedeelte gezinnen met 1 kind naar NLS maatstaf klein (10 om 11%) zodat gezinnen wat groter zijn dan gemiddeld in de NLS. Het relatief grote aandeel huishoudens met 3 of meer volwassenen zonder kinderen (11%, EU15 8%) past in het NLS patroon, maar het kleine aandeel van 2+ volwassenen met kinderen (6%, NLS 11%, EU15 4,5%) is weer meer conform de EU15. Het aantal kinderen dat een vrouw tijdens haar leven kreeg was in 1999 met 1,13  het kleinst binnen de Eu, maar lag in 2008 met 1,5 vrijwel op de EU25 normaal van 2005 (1,52).

Tsjechië kent geen al te hoge verstedelijking. In 2008 woonde 35% van de Tsjechen (NL 62%; BE 53%) in een gebied met meer dan 500 inwoners per km² (Eurostat: living conditions, housing conditions). Qua woningtype is, mede vanuit het Oostblok verleden, het aandeel flatbewoners relatief groot (52,2% in 08, NLS 46,8%, EU15 42%: NL 16%, BE 19%; grote flats; i.e. met 4+ etages 34%; NLS 34,5%; EU15 14% in 04). De flats staan vooral in de steden en hun aandeel in het bestand verandert nauwelijks. Op het platteland overheersen vrijstaande eengezinswoningen met tuin en boerderijen. Bij de volkstelling van 2001 was het aandeel eengezinswoningen relatief groot (bijna de helft van het bestand). Rijtjeshuizen ziet men weinig in Tsjechië. Van de lage inkomensgroep (minder dan 60% van modaal) woonde een relatief groot deel (66%; +5% t.o.v. 05) in 2008 in een flat (EU15 47%, +3,5%; NLS 39,5%, weinig veranderd). Het betreft hier vaak de goedkope en slecht gebouwde hoogbouwflats uit de communistische tijd (paneláks) die oorspronkelijk werden neergezet in wijken zonder voorzieningen. Bijv. in de buitenwijken van Praag domineren deze de skyline. Her en der zijn ze gerenoveerd en dan zijn ze goed bewoonbaar, maar bijv. in de wijk Chánov in Most hebben m.n. junks, werklozen, gepensioneerden en uit Slowakije geïmmigreerde Roma zigeuners hun intrek genomen in verkrotte paneláks omdat dat het enige is wat ze kunnen betalen.

Tussen 1991 en 2001 groeide het totale bestand aan permanent bewoonde eenheden met ruim 6,6% naar 3,8 miljoen. De leegstand ging van 9 naar 12,3% en werd in 01 de 4 na hoogste in de EU25. In 2004 werden 1700 eenheden gesloopt (0,05% van het bestand). Woningbouw werd grotendeels een particuliere aangelegenheid. Het aantal nieuwbouw woningen nam na 1990 tijdens de overgang van gestuurde naar vrije markt economie sterk af en bereikte in 1995 een dieptepunt (12.700; 1,3/1000 inwoners). Daarna steeg het naar 32.300 in 2004 (3,2/1000; met het VK 6 na laagste EU25) en in 2007 werd een piek bereikt van 41.560 (4,1/1000). In 2008 lag het op 38.400 en in 2009 op 38.500. Het aandeel eengezinswoningen in de nieuwbouw nam na 1995 af en in 2004 dook het onder het gedeelte meergezinswoningen (49 om 51%). In 2007 werden nog meer eengezinswoningen (49,5%) dan meergezinswoningen (45%, 5,5% overige) gebouwd, maar in 2008 en 09 was het aandeel eengezinswoningen groter (53,7 om 40% in 09). Het aantal bouwvergunningen (incl. renovatie etc.) bereikte in 2003 en 2004 een piek (nieuwbouw 51.500; verbouw etc. 78.000) en zakte daarna (nieuwbouw 42.000 in 09; -9% t.o.v. 08; verbouw 49.500: -4%). Naar leeftijd was in 2005 zowel het gedeelte oude woningen (25% van voor 1945) als het aandeel nieuwe (11% van na 1990) gemiddeld naar Eu maatstaven. Het aantal wooneenheden per 1000 inwoners (incl. 2^e woningen en leegstand) lag in 2004 op 438 (EU25: 457).

Kwaliteit van het bestand

De doorsnee Tsjech heeft naar NLS maatstaf tamelijk veel woonruimte, maar naar de maatstaf ven de Eu15 is men klein behuisd. Het vloeropper­vlak per woning lag in 2001 op 76 m² (18^e Eu25) en op 29 m² pp. In 2005 bedroeg het bij nieuwbouw woningen 101 m² (16^e EU25). In 2001 telde een eenheid in doorsnee 2,6 bewoners (EU 2,3 in 04). Het aantal kamers per wo­ning was in 01 het op 3 na kleinst binnen de EU25 (2,9 om 4,1), maar nieuwbouw woningen telden meer kamers (gemid­deld 3,9; 16^e Eu 25). Eurostat kwam voor 2005 t/m 2008 op gemiddeld 1,2 kamer pp (huurwoningen 1k; NLS 0,9k, EU15 1,7 k; huur 1,5 k pp). Tussen 2005 en 2007 kwamen volgens deze bron de laagste inkomens (onder 60% modaal) op 1 kamer pp, maar in 2008 ook op 1,2. EQLS 2007 kwam voor 2007 hoger uit (1,6 kamers per bewoner, NLS 1,2; EU15 1,7) bij slechts 11% klachten over ruimtegebrek (EU15 16%; EU12 24%). In 2001 had qua voorzieningen 95,5% van het bestand warm stromend water; bijna 82% had centrale verwarming (hoogste NLS) en 95,5% had een douche of bad en riolering (toen hoogste voormalige Oostblok EU landen). In 2003 moest 5% van de huishoudens (veelal zonder riolering) zich nog behelpen met de ouderwetse poepdoos (NLS 10%; bron EQLS). Zoals de tabel die komt laat zien was de situatie in 2003 naar NLS maatstaf al goed, maar verbeterde ze nadien relatief weinig. De tabel biedt info over voorzieningen, staat van onderhoud en veranderingen tussen 2003 en 2008 in Tsjechië (CZ) vanuit EQLS enquêtes en Eurostat in vergelijking met de nieuwe Eu lidstaten (NLS).

De onderzoeken verschillen enigszins op het punt van het effecten van vocht zoals lekkage, huisrot en de (overigens jong eetbare) huiszwam (de Tsjechen zijn een paddenstoel minnend volk met gevoel voor ironie). Verder werd, ondanks dat de ruimte gelijk bleef, het volksdeel met klachten over ruimtegebrek volgens EQLS kleiner. Bij de lage inkomens (onder 60% modaal) had in 2008 volgens Eurostat 27% last van vochtproblemen (-6% t.o.v. 05; NLS 37%, -14%), 4% geen douche of bad (7% in 2005; d.w.z. -3%, NLS 17%. -2%) en 4% geen doorspoeltoilet (-5%, NLS 16%, -3%). Het gedeelte hoofdbewoners dat het huis te donker vond lag bij deze inkomensgroep in 08 op 9% (-4%, NLS 13%, -3%). Men gaf bij de EQLS enquête in 2003 de woonaccommodatie als geheel een 7,2 als cijfer (EU15 7,7; NLS 6,7) en in 2007 een 7,9 (Eu15 7,7, nieuwe lidstaten 7); een relatief sterke verbetering dus. Eind 2006 waren relatief weinigen erg tevreden met hun woning (37%, EU25 44%) en velen tamelijk tevreden (53 om 48%) of ontevreden (10 om 8%; EB 273, wave 66,3, QA 3.1).

Het oordeel over de woonomgeving stak in 07 qua klachtenfactoren tamelijk gunstig af tegen de normaal van de nieuwe lidstaten, die op haar beurt ongunstig afstak t.o.v. die van de oude lidstaten (herrie 39%, NLS 50%; luchtkwaliteit 51 om 55%, waterkwaliteit 19 om 51%, zwerfvuil 49 om 61%, toegankelijke recreatie en groenvoorzieningen 26 om 44%, misdaad, geweld en vandalisme 50 om 53%, 2 of meer klachten 63 om 70%; EQLS 07). Volgens Eurostat zakte het volksdeel met last van herrie tussen 2005 en 2008 van 21 naar 18% (NLS van 22 naar 18%, -4%; lage inkomens 17%, -4%, NLS 18%, -4%, EU15 22%, -2%), het deel met last van vervuiling en zwerfvuil van 20 naar 17% (-3%, NLS 14%, -2%; EU15 16%, -2%; lage inkomens idem) en het deel met klachten over vandalisme etc. van 17 naar 14% (-3%, NLS 10%, -2%; EU15 15%, -1%; lage inkomens 16%, -3%, NLS 10%, -2%; EU15 15%, -1%). M.n. het laatste type problemen speelt in de NLS dus minder dan in de EU15. Eind 2006 waren relatief weinigen erg tevreden met hun woonomgeving (23%, Eu 33%) en naar verhouding velen redelijk tevreden (60 om 53%) of ontevreden (17 om 13%). Het volksdeel dat bevestigde dat het in het donker bij hen in de buurt niet veilig is om over straat te lopen was relatief groot (38%, EU25 29%; Bron EB 273, QA 21). Begin 09 koos 9% van de Tsjechen huisvesting bij de 2 grootste persoonlijke punten van zorg uit 14 opties (EU27 6%), maar het deel dat (ooit) dakloosheid vreesde lag toen onder de EU27 normaal (8 om 10%; Special EB 308, wave 71.1). Voor het land achtte 4% woningbouw etc. punt van zorg (EU 5%).    

Bereikbaarheid en betaalbaarheid van het bestand

Volgens CECODHAS steeg tussen 1991 en 2005 door privatisering het huiseigendom en ging de gemeentelijke sociale verhuur m.n. over in handen van wooncoöperaties. Leden daarvan zijn een soort huurder (al worden ze daar niet toe gerekend) die bijdraagt aan bouw en onder­houdskosten. De centrale overheid stippelt in Tsjechië het woonbeleid uit en lokale overheden voeren het uit. De overheid kent naast een prijsplafond t.a.v. huren diverse vormen van woon­subsi­die (belastingaftrek, staatssubsidies, zachte leningen), maar daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen sociale of privésector of naar in­komen. Ook behouden huurders hun subsidies e.d. als ze meer gaan verdie­nen. De gevolgen zijn dat onder huiseigenaren en huur­ders lage inkomens­groepen bijna ge­lijk zijn vertegenwoordigd (uniek in de EU25), dat zwarte verhuur veel voorkomt en dat voor lage in­ko­mens (veelal gepensioneerden, werklozen en alleenstaande ouders) de toch al hoge woonlasten relatief hoog zijn en het krijgen van betaalbare woonruimte erg moeilijk is. Het honkvaste van de Tsjechen geldt dan ook het sterkst bij deze groepen. Er zijn programma’s gestart om eigen of coöperatief woningbezit voor de groep t/m 35j bereikbaar te maken. In 2007 is een wet aangenomen om het gat tussen sociale en private verhuur te dichten (huurliberalisatie).

Door de privatisering steeg tussen 1991 en 2005 het aandeel huiseigenaren met 24% en het gedeelte gemeentelijke sociale verhuur zakte met 50%. Deze ging m.n. over naar wooncoöperaties (85% van de sociale verhuur in 05). T/m 2005 werden 7000 bonden van huiseigenaren en 15.000 wooncoöperaties opgericht. In 2005 besloeg sociale verhuur 20% van de woonmarkt en 20% van de nieuwbouw. Private verhuur besloeg volgens CECODHAS 13% van de markt, maar in 2006 woonde volgens global property guide 90% van de huurders in gemeentelijke huurwoningen met gecontroleerde huur. In 2004 gaf de regering in BBP waarde 0,9% uit aan bouwsubsidies (5^e van 21 EU landen) en 0,1% aan leningen (gedeeld 7^e van 18 landen) voor publieke huisvesting. De overheidsuitgaven aan huisvesting en gemeenschap voorzieningen daalden tussen 2002 en 2004 van 1 naar 0,7% van het BBP (EU25 rond 1% BBP, Eurostat). Volgens Eurlife indicator zakte (wellicht door de wooncoöperaties) tussen 2003 en 2007 het aandeel huurders van 44 naar 8,2% (EU15 19%, NLS 5% in 2007). Ondanks het feit dat Tsjechen niet graag lenen steeg het aandeel huiseigenaren met hypotheek van 5 naar 12,8% (NLS 6,6%, EU15 27,5% in 2007) en het gedeelte hypotheekvrije eigenaren ging van 42 naar 56,5% (+14,5%: Eu15 40,5%, +1,5%; NLS 75% in 07).  

Tussen 2000 en 2004 waren de woonlasten incl. vaste lasten nog relatief laag en de stijging in woonkosten viel mee (van 31 naar 38% van de Eu15 normaal). Tussen 1996 en 2003 stegen de huren met 24% (EU25 +18%) en de bouwkosten gingen tussen 2000 en 2005 met 11% omhoog (EU +19%). Wel werden flats flink duurder (13,5% p/j tussen 2000 en 2003). In 2004 gaf men 22,6% van het huishoudbudget uit aan woonlasten (EU25 21,2%). De waarde van uitstaande hypotheken groeide tussen 2000 en 2008 van 1 naar 16% van het BBP (EU rond 50% BBP). Tussen 2005 en de 1^e helft van 2007 lag de hypotheek rente rond 4,5%. Daarna steeg ze naar 5,5% in 2008. Tussen 2006 en 2008 daalde het aandeel van korte leningen (looptijd 1 jaar) van 40 naar 24% ten gunste van leningen van 1-5j (39% in 08) en van 10+ j (van 24 naar 30%). Tussen 2000 en 2008 gingen de huizenprijzen met zo’n 80% omhoog (appartement 110%, grond 80%, eengezinswoning 60%). In 2007 schoten de huizenverkoop (en daarmee de prijzen) omhoog door een op handen zijnde BTW verhoging. In 2008 waren de prijzen van appartementen in de centra van grote steden hoger dan gemiddeld in NL, maar na september 2008 zakten de verkopen en de prijzen flink in (flats 40% minder verkopen in het 3^e kwartaal van 09 t.o.v. een jaar eerder).

In 2004 bedroeg de gemiddelde huur p/j in de vrije sector €1280 en in de gereguleerde sector €670. De koopprijs per m² lag  toen bij oude huizen op €375 en bij nieuwe op €590 bij een prijsniveau van 55% van het Eu15 gemiddelde (CECODHAS). De huishoud uitgaven voor huisvesting gingen volgens Eurostat tussen 2000 en 2008 net zo sterk omhoog dan in de Eu (+10%). In 2008 bedroegen de totale woonlasten naar landelijke koopkracht p/m gemiddeld €392 (NLS €249, EU15 €535). Voor huurders lagen ze op €339 (in 05 nog €262, d.w.z. +33%; NLS €281, +15%; EU15 €612, +9%) en voor eigenaars op €407 (+30%, NLS €249, +17%; EU15 €541, +35%). Tussen 2005 en 2008 stegen de woonlasten (alles meegerekend) van 24 naar 26% van het huishoudbudget (NLS 24%, EU15 30% in 08). Bij de laag betaalde huishoudens (onder 60% modaal) bedroegen ze in 2008 gemiddeld €400 (eigenaars €320; EU12 €189, EU15 €407; huurders €298, NLS €210, EU15 €519). Dit kwam neer op 52% van hun budget (met weglating van woonsubsidies EU15 82%, EU12 57%). Het aandeel van deze huishoudens dat achter lag met de betaling van woonlasten zakte tussen 2006 en 2008 van 31 naar 16% (NLS 22%, EU15 19% in 08: achterstand gas en lichtrekening 10%, EU12 20%, EU15 13%). Het deel van deze inkomensgroep dat de woonlasten als zware last beschouwde was aan de grote kant (54% in 2008; NLS 53%, EU15 49%).