Demografische ontwikkelingen en overheidsbeleid

Op http://www.cecodhas.org/content/view/79/130/ staat landeninfo (incl. een link naar het Roemeense CBS). Ook kan “housing statistics in the European Union 2010” hier worden gedownload. Andere bronnen zijn Eurlife indicator, EQLS 2003 en 2007, Eurostat en het ministerie van regionale ontwikkeling en toerisme. In 2010 vielen Roemeense huishoudens naar grootte onder de EU top (2,9 leden, EU15 2,3; NLS 2,8). Met weinig alleenstaanden (21,3%, EU15 32,4%, NLS 23,9 in 2010), eenoudergezinnen (1,7%, EU15 3,9%, NLS 2,8%) en paren zonder kinderen (24%, EU15 29,2%, NLS 24,5%), veel paren met kinderen (25,2%, EU15 22%, NLS 23,9%) en erg veel samengestelde huishouden (27,8%, EU15 12,2%, NLS 24,8%) is de samenstelling representatief voor een nieuw EU land in zuid Europa. Bij huishoudens van alleenstaanden was het aandeel onder 65j klein (42%, NLS 46%, EU15 63%) en het aandeel paren zonder kinderen onder 65j aan de kleine kant (53,3%, EU15 54,5%, NLS 56%). Bij de samengestelde huishoudens is het segment van 3 of meer volwassenen zonder kinderen groter dan in de EU15 (12,2 om 12,6 om 8,1%) en het segment met kinderen slaat in Roemenië alles (15,6%, NLS 12,2%, EU15 4,1%). Het aandeel samengestelde huishoudens groeide in 2009 en 2010 nog wat doordat men vanwege de kredietcrisis vaker bij elkaar ging inwonen om kosten te besparen. Het deel in een huishouden met afhankelijke kinderen was bij dit alles het grootst na dat in Grieks Cyprus en de Ierse republiek (61,3%; NLS 57,6%; EU15 48,6%). Wel is het doorsnee kindertal klein en het geboortecijfer relatief laag, behalve bij de veelal straatarme Roma zigeuners (10% van de bevolking). Het aantal kinderen per vrouw kelderde tussen 1989 en 1995 van 2,22 naar 1,33 en bereikte in 2002 een minimum (1,25; EU 1.45), daarna steeg het naar 1,38 in 2009 (EU 1,59). Roemenië kent een geringe verstedelijking. In 2010 woonde 37% van de inwoners (EU15 49%, NLS 38%, NL 65%; BE 54%) in een gebied met meer dan 500 inwoners per km² en 62% in een gebied met minder dan 100 per km² (hoogste aandeel EU na Zweden, NL 2,2%, BE 4,3%, EU15 20%, NLS 49%; Eurostat: living conditions, housing conditions). M.n. onder jongeren tot 35j is de woningnood groot.

Nicolae Ceauşescu, die het tussen 1965 en 1989 voor het zeggen had, liet zich na een bezoek aan Noord Korea in 1971 in zijn ruimtelijke planning inspireren door de Noord Koreaanse leiders. Hij liet in het kader van “systematisering” (Systematization Romania) hele dorpen en steden afbreken en vervangen door grote flatgebouwen van dubieuze kwaliteit (in 2007 is bijv. zo’n complex ontploft). Vanaf 1989 is de woningvoorraad geprivatiseerd en tussen 1989 en 1993 steeg het private aandeel er in van 67,3 naar 90% en daarna naar 96% in 2008. Toen bestond nog maar 2,6% ervan uit gemeentelijke sociale huurwoningen, bestemd voor benadeelde groepen. Er wordt weinig bijgebouwd omdat er weinig geld is. Ook subsidieert men wel renovatie van flatjes of (speciaal voor jongeren tot 35j met lage inkomens) en voltooiing van niet afgebouwde huizen uit de tijd van het communisme. Dit viel voorjaar 2012 onder de programma’s van het ministerie (http://www.mdrt.ro/en/  public works). Voor jongeren (tot 35j) met lage inkomens zijn er gemeentelijke sociale huurwoningen en bouwsubsidies van 30% van de waarde (max. €30.000). Voor speciale lage inkomensgroepen (invalide, slachtoffer van aardbeving of revolutie, mensen die een onteigend huis uitmoeten omdat het werd teruggegeven e.d.) kent men gesubsidieerde gemeentelijke sociale huurwoningen. Verder ondersteunt de overheid de opzet van collectieve spaar en leenbanken en er zijn koopwoningen met hypotheekgarantie van de overheid en maandelijks rente en aflossing van de bewoner. Ook subsidieert de overheid nieuwe verwarming en isolatie van oude flats voor 80%.

Woningbestand

In 2009 telde het woningbestand 8,4 miljoen eenheden; 388 per 1000 inwoners met veel bewoners per woning (2,9; 1 Eu land meer) en veel overbewoning (zie bij kwaliteit). Oude panden kwamen relatief weinig voor (15,4% van voor 1945 in 2002, BE 45%, NL 21%) en nieuwe zoals gebruikelijk in de NLS ook (8,7% tussen 1991 en 02; NL 12%). Het bestand werd tussen 1990 en 2000 een fractie kleiner (van 8 naar 7,9m). Daarna groeide het t/m 2008 met ruim 5%. In 2008 (67.000) en 2009 (62.000) kwamen er relatief veel nieuwe woningen bij. Per 1000 inwoners zakte het aantal gereed gekomen woningen van 2,1 in 1990 naar 1,2 in 2000 (laagste EU, housing statistics in the European Union) en daarna steeg het naar 3,1 in 2008 (1 na laagste 17 EU landen). Tussen 2003 en 2008 groeide het aantal bouwvergunningen van 28.000 naar 61.000, maar daarna zakte het (van 112% van 2005 in 09 naar 91% daarvan in 2011). Naar woningtype is het aandeel flatbewoners aan de kleine kant (37% in 2010, licht gedaald na 2006, EU27 42%, BE 20%, NL 18%). Het bestand kent veel vrijstaande woningen (61%, NLS 50%, EU15 30%; platteland 53%, EU 16%; verstedelijkt gebied 8 om 7%). Rijtjeshuizen of  2 onder 1 kapwoningen komen erg weinig voor (1,7%, kleinste segment EU, EU15 27%, NLS 5%, NL 61,5%) en andere woonvormen hoegenaamd niet (0 om 0,9%). Veel flats dateren nog uit de communistische tijd. Het gros bestaat uit flats met meer dan 10 eenheden (93% van de flats, NLS 84%, EU15 51%, kleinere flats 7 om 16 om 49%). Op het platteland was 8% flatbewoner en hier betreft het voor 86% grote flats (EU de helft). Bij lage inkomens (onder 60% modaal) zijn vrijstaande huisjes over en flats ondervertegenwoordigd (relatief veel plattelandsbewoners).  

Kwaliteit van het bestand

Een doorsnee Roemeense huishouding is qua woonruimte veruit het kleinst behuisd binnen de EU (39 m² vloeropper­vlak per woning in 2008; ruimte pp 15 m²). De nieuwbouw kwam in 2008 op 70 m² (ook kleinste EU). Het aantal kamers per wo­ning (2,6) was het kleinst na dat in Letland en Litouwen, maar bij nieuwbouwwoningen viel het mee (3,4; 5 van 24 EU landen minder). Eurostat kwam voor 2007 t/m 2010 op gemiddeld 0,9 kamer pp (kleinste aantal EU, EU27 1,6 k; huur 0,7 om 1,6k; koop 1 om 1,6k pp; inkomens onder 60% modaal 0,9 om 1,5 kamer pp in 2010). Overbewoning (minder dan 1k pp) is dan ook meer regel dan uitzondering en komt het meest voor binnen de EU. Bij lage inkomens (onder 60% modaal) steeg het aandeel tussen 2007 en 2010 van 61 naar 65% van de woningen (EU15 21%, NLS 61% in 2010). Bij de rest van de inkomens zakte het van 55 naar 52% (EU15 8%, NLS 42% in 2010). De tabel hierna biedt info over gebrek aan voorzieningen of ruimte, staat van onderhoud en veranderingen tussen 03 en 010 in Roemenië (RO) en de nieuwe lidstaten (NM). Tussen 07 en 010 werd het segment met klachten rond vocht kleiner, maar het deel zonder bad, douche of doorspoeltoilet bleef veruit het grootst binnen de EU.

De onderzoeken verschillen op ruimtegebrek (EQLS ervaren gebrek, Eurostat volgens objectieve criteria voor de ruimte), doorspoeltoilet (EQLS geen, Eurostat geen eigen zoals vaak bij kamerbewoning) en effecten van vocht zoals lekkage, huisrot etc. Ondanks de enorme overbewoning viel het deel dat ruimtegebrek ervoer mee (EQLS). In 2010 viel bij de lage inkomens een eigen doorspoeltoilet of douche/bad onder de uitzonderingen (ruimtegebrek 65%, NM 62%; vocht problemen 33 om 31%; douche noch bad 78 om 34%, geen eigen doorspoeltoilet 80 om 36%; huis te donker 13 om 13%; 2 of meer klachten 54 om 35%; Eurostat). Bij de Roma zigeuners is het voorzieningen niveau abominabel (veelal de helft van het landelijk gemiddelde). Soms wonen ze in hutjes uit afvalhout en plastic. Zigeunerfa­milies die in ge­kraakte sloopflats bivakkeerden werden er vaak uitgeschopt, maar vanaf 2005 kwam er hier en daar via buitenlandse fondsen alternatieve woongelegenheid. De meeste Roma zijn straatram, maar er bestaan ook schatrijke Roma die in extravagante paleizen wonen. In 2008 had volgens “housing statistics in the EU” van alle woningen 59% douche/ bad, 57% warm stromend water en 52% CV (erg weinig naar EU maatstaf). De beoordeling van de woning in RO viel gezien de objectieve kwaliteit nog mee (EQLS 2003: 7,2; NM 6,7; 2007 7,1 om 7). In 2007 was 30% erg tevreden met hun woning (4 landen lager, EU 44%; redelijk 56 om 48%, ontevreden 14 om 8%; EB 273, wave 66.3, QA 3.1) en voorjaar 2009 was dat 25% (6 landen minder, EU 36%, redelijk 57 om 52%, niet 17 om 11%, EB 308, QA 20).

Het volksdeel met een 3tal klachten over de woonomgeving was in 2010 in de nieuwe lidstaten (NLS) wat kleiner dan in de EU15. In Roemenië is het volksdeel met last van  herrie het grootst binnen de EU. In de Lage Inkomens Groep komen klachten wat minder voor dan bij de rest van de inkomens (herrie van straat & burengerucht 31,5%, NLS 21%, LIG 25 om 18%; troep & zwerfvuil 20 om 15%, LIG 16 om 16%; misdaad, geweld & vandalisme 16 om 15%, LIG 15 om 18%; Eurostat). In 2007 lag volgens EQLS het volksdeel met een 3tal klachten rond natuur & milieu in de buurt in tussen dat in de nieuwe lidstaten en in de EU15 (luchtkwaliteit 42%, NLS 55%, EU15 41%, waterkwaliteit 43 om 51 om 31%; geen toegankelijke recreatie en groen voorzieningen 42 om 44 om 32%) en het deel met 2 of meer klachten over alle 6 de items viel mee (54 om 70 om 56%; EQLS 2007). Eind 2006 was maar 16% erg tevreden met de woonomgeving (EU 33%; redelijk 54 om 53%; ontevreden 30 om 13%) en het volksdeel dat vond dat het in het donker bij hen in de buurt niet veilig is om over straat te lopen was van doorsnee grootte (31%, EU25 29%; EB 273, QA 21). Medio 2011 was 17% erg tevreden met de omgeving (redelijk 61 om 58%, niet 22 om 12%, EB370). Najaar 2011 kozen relatief weinig Roemenen (3%, EU 4%) woningbouw of huisvesting voor hun land bij de 2 belangrijkste problemen, maar voor zichzelf waren het er veel (7 om 1%; keus 2 uit 14; Standard EB 76, QA6). Ook vreesden nazomer 2010 relatief velen betalingsachterstand met woonlasten (huur 21%, EU 14%, hypotheek 22 om 13%; gas & licht 40%, bij EU top3, EU 20%) of zelfs dakloosheid (10%, BE 12%, EU27 8%, NL 1%; Special EB 355).

Bereikbaarheid en betaalbaarheid van het bestand

Op http://www.globalpropertyguide.com/ (geschreven vanuit het perspectief van makelaars, maar ook zinnig voor wie wil huren in de vrije sector) is praktische en actuele info te vinden over regels & voorwaarden en ontwikkelingen in kosten, huizenprijzen & opbrengsten etc. in alle EU landen, incl. vergelijkingen. Na 1990 is in RO de huurmarkt geprivatiseerd en het aandeel eigen woningen is het grootst binnen de EU (van 96 naar 97,5 % tussen 2007 en 2010). Het segment huurders is het kleinst en zakte navenant van 3,9 naar 2,5% (sociale verhuur van 2.9 naar 1,4%). Van de mensen in een eigen huis (97,5%, EU15 67%, NLS 87%) had nog niet 1% een hypotheekschuld (EU15 30,5%, NLS ruim 8%). De rest was volledig eigenaar (om 36 om 78%). De overheidsuitgaven aan huisvesting en gemeenschapsvoorzieningen zakten na 2004 (toen 2,1% BBP), maar waren in 2010 nog relatief hoog (1,3% BBP, EU 1%, Eurostat). Volgens global property guide is door de ineffectiviteit van het rechtssysteem de situatie huurder onvriendelijk. Tussen 2002 en 2007 stegen de huizenprijzen, maar na EU toetreding in 2008 zakten ze, mede door uitblijven van beloofde politiek economische hervormingen. Voorjaar 2011 lagen de prijzen op 55 tot 60% van het niveau van 2008. Als prijs per m² werd €2180 vermeld (BE €2750, NL €4270); in 21 EU landen hoger en in 5 lager, maar dat kon in de praktijk meevallen. De huuropbrengst p/j zakten na 2008 sterker dan de huizenprijs en lag in aandeel van de koopprijs op het niveau van NL (5% koopprijs, NL 5,1%, BE 4,5%). Op huurinkomsten werd 12% inkomstenbelasting geheven en bij buitenlanders 16% (NL 15%, BE 9%). Buitenlanders kunnen vrij panden kopen, maar land kopen ligt moeilijk. De bouwkosten stegen flink (+42% tussen 2005 en 2009, 1 na sterkst in 24 Eu landen).

De woonlasten incl. vaste lasten zijn in Roemenië relatief laag. Volgens CECODHAS gingen huur en gas & licht tussen 2005 en 2008 van 47 naar 55% van de Eu27 normaal bij prijzen die van 43 naar 61% van het Eu gemiddelde gingen. Deze bron kwam (alles meegerekend) voor 2007 op 22,5% van het huishoudbudget (7 van 23 EU landen meer); per inwoner €900 p/j (1 na laagste van 24 EU landen, NL €3500, BE €3600). In 2007 was de bijdrage van onderhoud & reparatie (3,5%, hoogste van 23 EU landen), gas, licht & verwarming (4,6%, 4 hoger) en hypotheekrente (12,9%, 4 hoger), relatief groot en die van servicekosten (0,8%, 4 lager) en huren (0,8%, 4 lager) klein. Volgens Eurostat zakten de lasten tussen 2008 en 2010 van 28% naar 25% van het budget (EU van 21,8 maar 23,6%). In 2010 kwamen de maandlasten naar koopkracht per huishouden gemiddeld op €143 (€138 in 09, EU15 €508, -6%; NLS €234, +2%; Eurostat, income and living conditions, material deprivation, economic strain linked to dwelling, total housing costs in PPS). Voor huurders kwamen ze op €357 (€242 in 08, d.w.z. bijna 50% hoger; EU15 €612, -1%, NLS €339, +8%) en voor eigenaars op €141 (+4%, EU15 €485, -10%; NLS 230, +2%). Bij lage inkomens (onder 60% modaal) bedroegen ze €94 (EU15 €418, NLS €169; eigenaars €92 om €347 om €165; huurders €169 om €531 om €233). Bij deze groep gingen ze van 2008 op 2010 van 43 naar 39% van het budget (EU15 rond 42%, NLS 37%) en bij de huurders van 20% naar 30% (om 36 om 29%). Het deel van deze huishoudens dat achter lag met betaling van woonlasten ging van 2007 op 2008 van 14,5 naar 38% en lag in 2010 op 39% (EU15 toen 21%, NLS 36%; huur/ rente & aflossing 0,3 om 10 om 4%; nutsbedrijven 37 om 16 om 34%) en het segment dat de woonlasten als zware last ervaart ging van 45% in 07 naar 50% in 2010 (EU15 49%, NLS 65%). Nazomer 2010 was het volksdeel dat het moeilijk vond voor een redelijke prijs aan fatsoenlijke woonruimte te komen aan de grote kant (70%, EU 65%, NL 55%, BE 76%; Special EB 355, wave 74.1, QA 28) en medio 2011 was het segment dat de woonlasten goed op te brengen vond erg klein (8%, EU 25%).