Demografische ontwikkelingen en overheidsbeleid

Op CECODHAS staat landeninfo. Ook kan “housing statistics in the European Union 2010” hier worden gedownload. Andere bronnen zijn Eurlife indicator, European en Browse. In Bulgarije valt huisvesting onder het ministerie van regionale ontwikkeling en publieke werken. De leefsituatie van Bulgaren is vaak anders dan die van Nederlanders of Belgen. Ze past in het patroon van zuid Europa en in dat van de nieuwe Eu lidstaten (NLS). Bulgaarse huishoudens vielen tussen 2005 en 2010 met gemiddeld 2,9 leden naar grootte onder de EU top (EU15 2,3; NLS 2,8 in 2010). In 2010 telde Bulgarije 19,4% huishoudens van alleenstaanden (kleinste aandeel EU na Malta, EU15 32,3%, NLS 23,9), 2,8% eenoudergezinnen (EU15 4%, NLS 2,8%), 26% paren zonder kinderen (EU15 29,2%, NLS 24,5%), 18,8% paren met kinderen (EU15 22%, NLS 23,9%) en 32,9% samengestelde huishouden (bij EU top, EU15 12,2%, NLS 24,8%). Bij huishoudens van alleenstaanden was het aandeel onder 65j klein (34%, NLS 46%, EU15 63%). Hetzelfde geldt voor het aandeel paren zonder kinderen onder 65j (47,4%, EU15 54,5%, NLS 56%). Bij de samengestelde huishoudens is het segment van 3 of meer volwassenen zonder kinderen in Bulgarije groot (15,9 om 12,6 om 8,1%) en het segment met kinderen slaat in Bulgarije alles (17%, NLS 12,2%, EU15 4,1%). Daarmee werd het volksdeel in huishoudens met afhankelijke kinderen nog behoorlijk (56%; NLS 57,6%; EU15 49%). In de NLS is dit aandeel groot doordat vanwege armoede, slechte voorzieningen en/of woningnood grootouders vaak bij een gezin met kinderen of alleenstaande moeders vaak bij ouders inwonen. Wel is het doorsnee kindertal klein en het geboortecijfer relatief laag, behalve bij de veelal straatarme Roma zigeuners (10% van de bevolking). Het aantal kinderen per vrouw kelderde tussen 1989 en 2001 van 2 naar 1,21 (EU 1.45) en steeg daarna naar 1,6 in 2009 (EU ook). In 2010 lag het op 1,5. BG kent naar EU15 maatstaf een geringe, maar naar die van de NLS een behoorlijke verstedelijking. In 2011 woonde 44% (EU15 49%, NLS 37%, NL 65%; BE 54%) in een gebied met meer dan 500 inwoners per km² en 50% in een gebied met minder dan 100/km² (NL 2%, BE 4%, EU15 20%, NLS 50%; Browse: living conditions, housing conditions). In steden bestaat wel woningnood (m.n. onder jongeren tot 35j).

Onder het communisme kende Bulgarije qua ruimtelijke ordening een tot in detail uitgewerkt samenhangend ontwikkelingsplan dat van bovenaf was opgelegd. In de tijd van Todor Zhivkov werd er veel gebouwd, al waren de huizen klein (gemiddeld 65m² en met 3 kamers). Ook haalde men de doelen van de 5jaren planning meestal niet en bijv. in Sofia waren wachttijden van 10 jaar niet ongewoon. De overheid stimuleerde eigen woningbezit op stukken land van de overheid zodat het private aandeel in het bestand in 1985 al op 85% lag (HTML-versie). Tussen 1988 en 1991 zakte de nieuwbouw in. Na de val van het regime werd qua planning pas in 1998 de draad weer opgepakt. In 2001 kwam er nieuwe wetgeving met ruimte voor decentralisatie. Vanaf 1991 is de woningvoorraad verder geprivatiseerd en het private aandeel ging tussen 1992 en 2000 van 91% naar 96,5%. Volgens Browse lag aandeel huurwoningen tussen 2007 en 2011 rond 12,5% (12,8% in 2011; 11,1% tegen gereduceerde prijs). Rond 2011 bestond volgens CECODHAS nog rond 3% ervan uit gemeentelijke sociale huurwoningen, bestemd voor benadeelde groepen (arm, invalide). Voor deze groepen subsidieert de overheid betaling van nutsvoorzieningen en aankoop & renovatie. Sociale woonvoorzieningen vallen thans onder de gemeenten. Deze kennen een chronisch tekort aan fondsen en hebben veel van het bestaande bestand verkocht. Onder de criteria van toekenning valt “geen kapitaal of bezit” en dat een kwart van het jaarinkomen te weinig is om een woning te huren. Woningen worden toegekend via wachtlijsten. In juni 2011 kondigde men met Europees geld gesubsidieerde energiezuinige renovatie aan van bestaande flat appartementen, te beginnen in 2012 (tot 50% subsidie).

Woningbestand

Bij de volkstelling van 2011 (2011 POPULATION CENSUS ) telde het woningbestand 3,89 miljoen eenheden op 7,35m inwoners; 529 per 1000 inwoners. Dat valt onder de Eu top, maar hetzelfde geldt voor de leegstand. Deze nam na 2001 in de steden af en op het platteland toe. In de steden stond in 2011 een kwart van de woningen leeg en op het platteland 43% (landelijk 2,66m bewoonde woningen; 68%, d.w.z. 32% leegstand). Landelijk daalt het aantal bewoners per bewoonde woning en in 2011 lag het op 2,7 (7 Eu landen meer) bij veel overbewoning (zie bij kwaliteit). Het aandeel oude panden (gebouwd voor 1945) is voor Bulgarije niet na te gaan. Tussen 1991 en 2001 groeide het totale bestand met 20%, maar het bewoonde bestand groeide nauwelijks (+0,7%, NL 12%). Tussen 2001 en 2011 werd het totale bestand 5,5% groter en het bewoonde bestand 5,7% kleiner. Dit kwam geheel op conto van het platteland (-18%; in de steden bleef het gelijk). Er worden in BG p/j erg weinig huizen gesloopt en per 1000 inwoners is het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen ook klein. Tussen 2007 en 2011 zakte het aantal verstrekte bouwvergunningen van 49.500 naar 10.600. In 2011 werden 14.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd, 11,5% minder dan in 2010 en 37% minder dan in 2009 (Overview). In 2007 bereikte het aantal (woning)bouw vergunningen een piek (195% van het niveau van 2005), maar daarna kelderde het naar 34% van dat niveau in 2011 (Browse). Naar woningtype is het aandeel flatbewoners van doorsnee grootte (van 39% in 2007 naar 42,7% in 2010, in 2011 42,4%, EU27 42%, BE 20%, NL 18% in 2010). Het bestand kent veel vrijstaande woningen (48% in 2011, NLS 51%, EU15 30%; platteland 37%, EU 16%; sterk verstedelijkt gebied 6 om 7%). Rijtjeshuizen of  2 onder 1 kapwoningen komen weinig voor (9,5%, EU15 28%, NLS 5%, NL 61,5%) evenals andere woonvormen (0,5 om 0,9%). Veel flats dateren nog uit de communistische tijd. Het gros bestaat uit flats met meer dan 10 eenheden (87% van de flats, NLS 84%, EU15 51%, kleinere flats 13 om 16 om 49%). Op het platteland was rond 7,5% flatbewoner (NLS 12%, EU15 4,5%) en hier betreft het voor 80% grote flats (EU de helft). Bij lage inkomens (onder 60% modaal) zijn vrijstaande huisjes sterk over en flat appartementen sterk ondervertegenwoordigd (m.n. t.o.v. de EU15, relatief veel plattelandsbewoners).

Kwaliteit van het bestand

Een doorsnee Bulgaarse huishouding is qua woonruimte klein behuisd naar EU maatstaf (64 m² vloeropper­vlak per woning in 2008, 5 EU landen minder; pp 25 m²; 2 landen minder). Nieuwbouw kwam in 2008 op 88m² (kleinste EU na Roemenië). Ook de ruimte pp is klein. Browse kwam voor 2007 t/m 2009 op gemiddeld 1 kamer pp en voor 2001 en 2011 op 1,1k. Dat is gemiddeld in de NLS, maar erg weinig naar EU15 maatstaf (1,7).   (verder: huur 0,7k, EU 1,5k; koop 1,1 om 1,6k pp; inkomens onder 60% modaal 1,1 om 1,5 kamer pp in 2010). Overbewoning (minder dan 1k pp) komt dan ook veel voor. Bij lage inkomens (onder 60% modaal) lag het aandeel in 2007 op 64% en tussen 2008 en 2011 rond 53% (54,5% van de woningen in 2011; EU15 21%, NLS 60%). Bij de rest van de inkomens zakte het van 47,5 naar 45,5% (EU15 8%, NLS 40%). De tabel hierna biedt info over gebrek aan voorzieningen of ruimte, staat van onderhoud en veranderingen tussen 2007 en 2011 in Bulgarije (BG) en de nieuwe lidstaten (NM) of EU27. Tussen 07 en 011 werd het segment met klachten rond vocht kleiner, maar het deel zonder bad, douche of doorspoeltoilet bleef relatief groot naar de maatstaf van NM en EU.

De onderzoeken verschillen op ruimtegebrek (Explore ervaren gebrek, Browse volgens objectieve criteria voor de ruimte), doorspoeltoilet (EQLS geen, Eurostat geen eigen zoals vaak bij kamerbewoning) en effecten van vocht zoals lekkage, huisrot etc. In 2011 had bij de lage inkomens een minderheid en eigen doorspoeltoilet (ruimtegebrek 55%, NM 60%; vocht problemen 30 om 29%; douche noch bad 43 om 33%, geen eigen doorspoel toilet 58 om 33%; huis te donker 17 om 13%; 2 of meer klachten 34 om 33%; Browse). Bij de Roma zigeuners is het voorzieningen niveau abominabel (veelal de helft van het landelijk gemiddelde). Soms wonen ze in hutjes uit afvalhout en plastic en soms bieden buitenlandse fondsen alternatieve woongelegenheid. De meeste Roma zijn straatram, maar er zijn ook schatrijke Roma die in extravagante paleizen wonen. In 2011 had volgens “2011 POPULATION CENSUS ” in verstedelijkte regio 92,5% van alle woningen stromend water en riolering. Op het platteland had nog 52% water aansluiting buiten de huisdeur. Van alle wooneenheden had 20,5% een buitentoilet en 5% een toilet buiten het woonhuis, maar in het woongebouw, 82% had douche/ bad in huis, 4% in het pand en 5% buiten. Slechts 15% had CV (erg weinig naar EU maatstaf), 54% stookt op hout of steenkool en 29% elektrisch. Voorzieningen in het pand komt vaak nog voor bij oude flats uit de communistische tijd. Verder had 45% van de woningen een vorm van isolatie. In de stad is het niveau van voorzieningen aanzienlijk hoger dan op het platteland. De beoordeling van de woning lag iets de normaal van NM/ Eu, naar trok bij (EQLS: 2003 6,4; NM 6,7; 2007: 6 om 7; 2011: 6,9; Eu 7,7). In 2007 was 25% erg tevreden met hun woning (1 land lager, EU 44%; redelijk 46 om 48%, ontevreden 28 om 8%; European social reality QA 3.1) en voorjaar 2009 was dat 16% (1 land minder en 2 even weinig, EU 36%, redelijk tevreden 51 om 52%, niet 31 om 11%, Annexes, QA 20).

Het volksdeel met een 3tal klachten over de woonomgeving was in 2010 in de nieuwe lidstaten (NLS) wat kleiner dan in de EU15 (Browse, population income & living conditons, material deprivation). In Bulgarije is het deel met klachten over misdaad, geweld en vandalisme veruit grootst binnen de Eu, maar met klachten over herrie scoort men bij de laagste. In de Lage Inkomens Groep komen in Bulgarije klachten wat meer voor dan bij de rest van de inkomens (herrie van straat & burengerucht 12,2%, NLS 19%, LIG 15 om 18%; troep & zwerfvuil 16 om 15%, LIG 20 om 15%; misdaad, geweld & vandalisme 27 om 12%, LIG 29 om 13%). In 2011 viel men volgens EQLS bij alle 6 de nagevraagde klachten rond natuur & milieu veelal onder de EU top3 (luchtkwaliteit 42%, EU 23%, drinkwaterkwaliteit 49 om 20%; herrie 39 om 32%, troep op straat 58 om 34%; geweld, criminaliteit & vandalisme 43 om 34%, geen toegankelijke recreatie en groen voorzieningen 20 om 13%). Hetzelfde gold in 2007 voor het deel met 2 of meer klachten over alle 6 de items (82 om 70 om 56%; EQLS 2007). Eind 2006 was maar 9% erg tevreden met de woonomgeving (kleinste segment EU, EU 33%; redelijk 33 om 53%; ontevreden 57 om 13%, European social reality QA 3.2) en ook het volksdeel dat vond dat het in het donker bij hen in de buurt niet veilig is om over straat te lopen was het grootst (52%, EU25 29%; QA21). Ook medio 2011 was het ontevreden volksdeel het grootst binnen de EU (erg tevreden met de omgeving, 10 om 30%, redelijk 51 om 58%, niet tevreden 38 om 12%, Report QB2.1). Najaar 2011 kozen relatief weinig Bulgaren huisvesting voor hun land (1%, EU 4%) of voor zichzelf (2 om 6%) bij de 2 belangrijkste problemen (keus 2 uit 14; Standard EB 76, QA6). Nazomer 2010 viel het deel dat achterstand vreesde met betaling van gas & licht onder de EU top (40%, EU20%, BE 18%, NL 4%), maar het segment dat deze vrees deelde met huur (4%, EU 14%) of hypotheek (3 om 13%) viel onder de kleinste (Report QA39). Ook vrees voor dakloosheid was relatief weinig verbreid (5%, BE 12%, EU27 8%, NL 1%, QA33).

Bereikbaarheid en betaalbaarheid van het bestand

Op Europe (geschreven vanuit het perspectief van makelaars, maar ook zinnig voor wie wil huren in de vrije sector) is praktische en actuele info te vinden over regels & voorwaarden en ontwikkelingen in kosten, huizenprijzen & opbrengsten etc. in EU landen, incl. vergelijkingen. Het segment huurwoningen was in Bulgarije ook tijdens het communisme al klein en na 1991 is de huurmarkt verder geprivatiseerd. In de nieuwe lidstaten (NLS) is het aandeel eigen woningen naar EU maatstaf groot. In BG was het in 2007 ook naar NLS maatstaf groot, maar t/m 2011 trok het in de NLS bij (NLS van 79 naar 87%, BG 88% in 2007, 87% in 2011; EU15 67% in 2010; Browse). Het segment huurders is navenant klein (rond 13%, NLS van 21 naar 13,5%; sociale verhuur van 10 naar 11%, NLS van 18 naar 10%). Onder de eigen huis bezitters (87%, EU15 67%, NLS 87% in 2011) had slechts 1,5% een hypotheekschuld (EU15 33%, NLS 9%). De rest was volledig eigenaar (86 om 34 om 78%). De uitgaven van de overheid aan huisvesting en gemeenschapsvoorzieningen gingen van 2006 op 2007 van 0,6 naar 1,4% bbp (EU 1% bbp) waar ze in 2008 en 2009 op bleven, maar in 2010 lagen ze met 1% bbp weer op de EU normaal. De wetgeving is op de hand van verhuurders. Er ligt echter weinig vast en vanwege de ineffectiviteit van het rechtssysteem is het bijv. moeilijk huurders uit te zetten (Overview). Tussen 2002 en 2008 stegen de huizenprijzen met zo’n 300%, maar eind 2008 barstte ook in BG een vastgoed zeepbel. In 2009 zakte de prijzen van bestaande woningen (incl. inflatiecorrectie) met 26%, in 2010 met 10% en in 2011 met 9%. In kwartaal 3 van 2011 lagen ze gemiddeld 38% lager dan 3 jaar eerder. Als prijs per m² werd najaar 2012 €1305 vermeld (BE €3064, NL €4650); de laagste binnen de EU. De huuropbrengst p/j zakten na 2008 wat minder sterk dan de huizenprijs en lag in aandeel van de koopprijs iets onder het niveau van NL (4,2% koopprijs, meer bij grote appartementen; NL 5,1%; BE 4,7%). Op huurinkomsten werd bij buitenlanders 10% inkomstenbelasting geheven (NL 15%, BE 9%). Ze kunnen vrij panden kopen, maar land kopen kan niet rechtstreeks (Buying Guide). De bouwkosten stegen flink (+44% tussen 2005 en 2011, op één na sterkst in 25 Eu landen, Eurostat).

De woonlasten incl. vaste lasten zijn in Bulgarije relatief laag. Volgens CECODHAS gingen huur en gas & licht tussen 2005 en 2008 van 26 naar 32% van de Eu27 normaal bij prijzen die van 43 naar 50% van het Eu gemiddelde gingen. Volgens Browse zakten de woonlasten van 30% van het huishoudbudget in 2007 naar 18% in 2009 en 2010 (EU van 24 maar 22,5%) en lagen ze in 2011 op 22,3%. In 2011 kwamen de maandlasten naar koopkracht per huishouden gemiddeld op €196 (€171 in 2010 en €166 in 09, +3%; EU15 €508 in 2010, -6%; NLS €234, +2%; Browse, income and living conditions, material deprivation, economic strain linked to dwelling, total housing costs in PPS). Voor huurders kwamen ze in 2011 op €319 (€308 in 2010, +3%; NLS €316, -7%., EU15 €613 in 2010) en voor eigenaars op €191 (+14%, NLS €225, -1%, EU15 €485 in 2010). Bij lage inkomens (onder 60% modaal) bedroegen ze €125 (NLS €168; EU15 €417 in 2010, eigenaars €125 om €164 om €347; huurders €133 om €219 om €531). Bij deze groep lagen ze in 2011 op 35% van het budget (EU15 rond 42%, NLS 33,5%) en bij de huurders op 13% (om 36 om 31%). Het deel van deze huishoudens dat achter lag met betaling van woonlasten bereikte in 2007 een piek (56%) en zakte naar 48% in 2011 (NLS 36%; EU15 21% in 2010; huur/ rente & aflossing 2,1 om 4 om 10%; nutsbedrijven 47 om 34 om 16%) en het segment dat de woonlasten als zware last ervaart ging van 76% in 07 naar 63% in 2011 (EU15 48%, NLS 67%). Nazomer 2010 vond een doorsnee volksdeel het moeilijk voor een redelijke prijs aan fatsoenlijke woonruimte te komen (66%, EU 65%, NL 55%, BE 76%; Report, QA28). Medio 2011 (Report) en 2012 (Report QB2.9) was het segment dat de woonlasten goed op te brengen vond boven gemiddeld groot (2011: 34%, EU 25%, BE 28%, NL 46%, 2012: 42 om 25 om 32 om 50%).