Demografische ontwikkelingen en overheidsbeleid

Onder de bronnen valt o.m. het ministerie van bouw en ruimtelijke ordening (Home ),European, en Eurlife indicator. De leefsituatievan Kroaten is vaak anders dan die van Nederlanders of Belgen. Ze past in het patroon van zuid Europa, Ierland en de nieuwe Eu lidstaten (NLS). Kroatische huishoudens vielen in 2010 en 2011 met gemiddeld 2,9 leden naar grootte onder de EU top (EU15 2,3; NLS 2,8 in 2011; Statistics). In 2011 telde Kroatië (HRvatska) 20,3% huishoudens van alleenstaanden (EU15 32,2%, NLS 24%), 1,4% eenoudergezinnen (kleinste aandeel EU na Griekenland, EU15 4,2%, NLS 2,9%), 26,6% paren zonder kinderen (EU15 29,3%, NLS 24,75%), 19% paren met kinderen (EU15 22,9%, NLS 23,6%) en 32,8% samengestelde huishouden (bij EU top, EU15 11,9%, NLS 24,9%). Bij huishoudens van alleenstaanden was het aandeel onder 65j (34%, NLS 48%, EU15 60%) en het aandeel paren zonder kinderen onder 65j klein (42%, EU15 52%, NLS 55,5%). Bij de samengestelde huishoudens is het segment van 3 of meer volwassenen zonder kinderen in HR erg groot (17,4 om 12,7 om 8%) en het segment met kinderen groot (15,4%, NLS 12,2%, EU15 3,9%). In HR (en de NLS) is dit aandeel groot vanwege de traditie van mantelzorg, omdat er weinig (sociale of vrije sector) huurhuizen zijn en omdat veel jongeren en pas getrouwden (in HR wordt weinig samengewoond) geen huis kunnen betalen. Het volksdeel in huishoudens met afhankelijke kinderen lag in tussen de NLS en de EU15 (45%; NLS 42,7%; EU15 51,4%). Onder huishoudens met kinderen waren grotere gezinnen relatief goed vertegenwoordigd (1 kind: 47 om 54 om 50%; 2k 36 om 36 om 39%; 3k 12,9 om 7,4 om 8,9%; 4 of meer 3,7 om 2,2 om 2,3%), maar het doorsnee kindertal is klein en het geboortecijfer laag. Het aantal kinderen per vrouw ging na 2003 wat omhoog; van 1,32 naar 1,49 in 2009 (EU 1,59), maar in 2011 lag het weer op 1,40 (EU 1,57; NL 1,76; BE 1,81). HR kent een geringe verstedelijking. In 2011 woonde 32,4% (EU15 49,5%, NLS 37,5%, NL 66%; BE 54%) in een gebied met meer dan 500 inwoners per km² en 48% in een gebied met minder dan 100/km² (NL 2%, BE 4%, EU15 19%, NLS 49%; Statistics: living conditions, housing conditions). In steden bestaat wel woningnood (m.n. onder jongeren tot 35j).

Onder het communisme was een kwart van het woningbestand van de overheid. Deze woningvoorraad was geconcentreerd in de steden (in Zagreb rond 45% van het totale bestand; Assessment ). Vaak betrof het woningen van werkgevers (incl. de grote publieke sector) waarvoor de arbeider een soort premiebijdrage betaalde. Een onevenredig deel van dat geld kwam terecht bij beter opgeleiden & betaalden. Voor de armen bouwden gemeenten in beperkte mate woningen. Ook bestonden er van overheidswege leningen en subsidies om privaat of coöperatief zelf te bouwen. Na 1990 trok de staat zich terug en de woningvoorraad werd geprivatiseerd. In de oorlog van 1991-1995 werd veel vernield en ontstond grote behoefte aan huisvesting voor ontheemden. De verdeling werd m.n. een kwestie van vriendjespolitiek. Veel sociale woningen werden verpatst aan de bewoner door gemeenten om daarvan sociale woningbouw te doen, maar die hielden daar vaak te weinig aan over. Omdat veel land werd teruggegeven aan oorspronkelijke eigenaren gingen de grondprijzen omhoog en vanaf 1996 zorgde de invoering van btw voor een flinke verhoging van de bouwkosten. In 1998 werd een spaarsysteem voor huisvesting ingevoerd waarbij de staat een kwart van het gespaarde geld bijpaste. Ook kwam er een leensysteem voor jonge gezinnen. Dat ging er in 2000 al weer uit en in 2005 werd de bijpassing op sparen teruggebracht naar 15%. In 2001 was 83% van de voorraad eigen woning en 2,9% viel onder sociale woningbouw (verdere verdeling: bij familie inwonend 7,5%, private huur 3,3%, huur van een deel van een flat 0,8%, anders 2,6%, Census). Dat jaar introduceerde het rijk gesubsidieerde woningbouw voor starters, uit te voeren door de gemeenten. In 2003 kwamen daar voor deze groep belasting voordelen bij. Ook hier profiteerden vooral hogere inkomensgroepen. In 2008 stond de teller op 4600 wooneenheden. De bouwlobby (ook wel bouwmaffia genoemd) heeft in HR weinig belang bij sociale woningbouw van stichtingen en pogingen vanuit het buitenland om dit op te zetten strandden. In 2008 kreeg 2,4% van de huishoudens woonsubsidie (incl. subsidie voor stoken, gas & licht). Ook in HR stortte door de kredietcrisis daarna de woningbouwmarkt in en de ver opgelopen huizenprijzen zakten. In de erg beperkte sociale woningvoorraad zijn de huren te laag om het onderhoud te bekostigen. De verschillen met vrije sector verhuur zijn enorm opgelopen. In 2011 was 92% huiseigenaar (hoogste Eu met Litouwen), slechts 2,6% met een uitstaande lening. Onder de 7,9% huurders huurde het gros (6,4%) met subsidie (Statistics).

Woningbestand

Bij de volkstelling van 2011 telde het woningbestand 2,26 miljoen eenheden op 4,29m inwoners; 525 per 1000 inwoners. Dat valt onder de Eu top. In dat jaar werd 15% van het bestand niet permanent bewoond (incl. leegstand; wel permanent bewoond: 1,92m; Census 2011 ). Daarmee kwam het aantal bewoners per bewoonde woning op 2,2. Snelle kwam voor 2001 op 326 eenheden per 1000 en op 3,1 bewoners. Volgens deze bron was toen 16,4% van het totale bestand (1,42 miljoen eenheden) van voor 1945 (weinig naar Eu maatstaf: Housing pag. 54) en 8,4% (119.000) van na 1990 (minstens 10 EU landen minder). Het Kroatische CBS kwam voor 2011 op 11% van voor 1946, 49% tussen 1961 en 1980 en 5,4% van na 1995 (Released, first release, personal consumption, 1484, p38). Tussen 2002 en 2009 werden er ruim 160.000 woningen bijgebouwd, maar daarna zakte de productie in (14.000 in 2009, 9000 in 2010, 7800 in 2011, 7500 in 2012; bronnen Release, first releases/ construction en Croatia). De productie zakte na 2009 sterker dan gemiddeld in de EU (2009 -7 om -8%, 2010 -16 om -5%, 2011 -9 om 0%, 2012 -12 om -5%, Statistics). Ook het aantal bouwvergunningen ging flink naar beneden (2009: -32 om -29%; 2010 -20% om -4%; 2011 +1 om 01%, 2012 -27 om -12%). Wellicht mede doordat Kroatië een relatief geringe verstedelijking kent is naar woningtype het segment flatbewoners relatief klein (22%; EU27 42%, BE 21%, NL 18% in 2011) en het gedeelte in een vrijstaande woning erg groot (72% in 2011, groter dan in enig Eu land, NLS 51%, EU15 30%; platteland 41%, NLS 35%, EU15 10%; sterk verstedelijkt gebied 14 om 7 om 7%). Rijtjeshuizen of 2onder1 kapwoningen komen weinig voor (6,3%, EU15 28%, NLS 5%, NL 61%) evenals andere woonvormen (0 om 0 om 1%). Van de flats bestond 72% uit flats met meer dan 10 eenheden (NLS 82%, EU15 50%, kleinere flats 28 om 18 om 50%). Op het platteland was nog geen 4% flatbewoner (NLS 12%, EU15 4,5%). Bij lage inkomens (onder 60% modaal) zijn vrijstaande huisjes sterk over en flatappartementen ondervertegenwoordigd (m.n. t.o.v. de EU15, veel plattelandsbewoners, veel armoede op het platteland).

Kwaliteit van het bestand

Een doorsnee Kroatisch huishouden is qua woonruimte klein behuisd, m.n. naar EU15 maatstaf (75 m² vloeropper­vlak per woning in 2001, 6 nieuwe EU landen minder rond 2008; pp echter 24 m², 2 landen minder). Nieuwbouw kwam in 2011 op 90m² (No, in de EU alleen Roemenië en Bulgarije kleiner). Qua ruimte kwam Eurostat voor 2010 en 2011 op 1k. Dat is iets onder gemiddeld in de NLS (1,1) en erg weinig naar EU15 maatstaf (1,7k; verder voor 2011: huur 0,7 om 0,7 om 1,5k; koop 1,1 om 1,1 om 1,8k pp; inkomens onder 60% modaal 1,1 om 1,0 om 1,6 k). Overbewoning (minder dan 1k pp) komt dan ook veel voor. Bij lage inkomens (onder 60% modaal) lag het aandeel in 2011 op 48% van de woningen (EU15 21%, NLS 59%). Bij de rest van de inkomens kwam het op 44% (EU15 8%, NLS 40%). De tabel hierna biedt info over gebrek aan voorzieningen of ruimte, staat van onderhoud en veranderingen in 2007 en 2011 in Kroatië (HR), de nieuwe lidstaten (NLS) en de EU15. De onderzoeken zijn niet helemaal vergelijkbaar. Ze verschillen m.n. op ruimtegebrek (EN pag. 42 ervaren gebrek, Statistics minder dan 1 kamer pp), doorspoeltoilet (EQLS geen, Eurostat geen eigen zoals vaak bij kamerbewoning) en effecten van vocht zoals lekkage, huisrot etc. Verder blijkt dat naar de NLS maatstaf het segment met klachten in HR meevalt.

Item	EQLS 2007			Eurostat 2011
	HR	NLS	EU15	HR	NLS	EU15
Ruimtegebrek	20	24	16	45	43	10
Huisrot/huiszwam	19	15	8	15	15	16
Vocht en lekkage	18	15	11
Bad noch douche	5	13	1	1,3	12	0,4
Geen doorspoeltoilet	4	15	1	1,4	13	0,5
Geen plaats om buiten te   zitten	13	15	12	–	–	–
Huis te donker		–	–	5,5	7	7
2 of meer klachten	22	26	12	10	14	3

In 2011 had bij de lage inkomens 5% geen eigen doorspoeltoilet (NLS 34%, EU15 1%; verder: ruimtegebrek 48 om 59 om 21%, vocht problemen 25 om 29 om 23%; douche noch bad 5 om 33 om 1%, huis te donker 7 om 13 om 10%; 2 of meer klachten 15 om 32 om 8%). In 2011 hadden bijna alle huishoudens (99,6%) eigen kookgelegenheid en 35% had cv. In de stad is het niveau van voorzieningen hoger dan op het platteland. De beoordeling van de woning lag in 2007 iets onder de normaal van NLS en EU15 (6,9, NLS 7, EU15 7,7; EN pag. 41) en voorjaar 2009 was een doorsnee segment tevreden met hun woning (86%, EU 88%; ontevreden 14 om 11%, Annexes , QA20.1). Najaar 2012 koos in HR een relatief klein segment (1%) huisvesting bij de 2 belangrijkste problemen van het land (keus uit 12; EU 4%), maar een iets boven gemiddeld segment (6 om 5%) koos het voor zichzelf bij deze top2 (BE 5%, NL 7%; Annex QA5a/6a).

Het volksdeel met een 3tal klachten over de woonomgeving was in 2011 in de NLS wat kleiner dan in de EU15 (28 om 33%, Statistics, population, income & living conditons, material deprivation). In Kroatië was het deel met klachten over misdaad, geweld en vandalisme klein naar EU maatstaven en in de Lage Inkomens Groep (LIG) leken (anders dan gemiddeld in de EU) in HR klachten wat minder voor te komen dan bij de rest van de inkomens (herrie van straat & burengerucht 11%, NLS 17%, EU15 21%; LIG 10 om 17 om 24%; vervuiling & zwerfvuil 7 om 15 om 15%, LIG 6 om 15 om 17%; misdaad, geweld & vandalisme 3,4 om 12 om 15%, LIG 3,5 om 13 om 18%). Ook in 2007 scoorde men bij alle 6 de nagevraagde klachten rond natuur & milieu aan de lage kant (herrie 30 om 50 om 42%; luchtkwaliteit 31 om 55 om 41%, geen toegankelijke recreatie en groen voorzieningen 33 om 44 om 32%, drinkwater kwaliteit 27 om 51 om 31%; geweld, criminaliteit & vandalisme 29 om 53 om 45%, troep op straat 35 om 61 om 45%; 2 of meer problemen 47 om 70 om 56%; EN p45). In 2006 was het segment dat zich in het donker niet veilig voelde op straat relatief klein (13%, Unsafe ; Eu 29%, European QA21) en in 2012 aan de kleine kant (26%, 13 EU landen minder; Read ).

Bereikbaarheid en betaalbaarheid van het bestand

Op Europe (geschreven vanuit het perspectief van makelaars, maar ook zinnig voor wie wil huren in de vrije sector) is praktische en actuele info te vinden over regels & voorwaarden en ontwikkelingen in kosten, huizenprijzen & opbrengsten etc. in o.m. EU landen en Kroatië, incl. vergelijkingen. Na 1991 is de huurmarkt voor een groot deel geprivatiseerd. In de nieuwe lidstaten (NLS) is het aandeel eigen woningen naar EU maatstaf al groot en in HR viel het in 2011 onder de top van de NLS (92%, NLS 87%, EU15 67%). Het segment huurders is navenant klein (8%, NLS 13%, EU15 33%; vrije sector 1,6 om 4,1 om 21,6%; gesubsidieerd of gratis 6,4 om 9,2 om 11,7%). Onder de 92% eigen huis bezitters viel slechts 2,6% met een hypotheekschuld (NLS 9%, EU15 32%). De rest was volledig eigenaar (89,5 om 78 om 35%). De uitgaven van de overheid aan huisvesting en gemeenschapsvoorzieningen zakten tussen 2008 en 2010 van 1,6 naar 1,2% van alle overheidsuitgaven (Statistical p230; EU 1,8% in 2010). Wetgeving houdt het midden tussen de belangen van huurders en verhuurders. Er ligt weinig vast. Huren en waarborgsommen zijn vrij en vanwege de ineffectiviteit van het rechtssysteem kan het moeilijk zijn huurders uit te zetten zodat men wel eens terug valt op minder formele methodes (Read). Buitenlanders mogen alleen verhuren via een bedrijf en dat kost 25% btw. Ook het kopen van huizen dient op die manier te geschieden en is voorwaar geen sinecure (Buying). In 2012 hadden zo’n 70.000 buitenlanders (55% Duitsers, 16% Oostenrijkers, 3% Nederlanders) in HR een huis, voornamelijk langs de kust. De huizenprijzen bereikten in 2008 een maximum (125% van het niveau van 2006) en zakten terug naar rond dat basisniveau in 2012. In 2011 was de daling tijdelijk wat minder, maar in 2012 werd ze weer sterker. In de hoofdstad Zagreb zakten de prijzen in 2012 minder dan langs de Adriatische kust (op jaarbasis -4,5 om -8%). Er werd dus weinig verkocht en vanwege een aangekondigde onroerendgoedbelasting van 1,5% waren de verwachtingen niet hoog gespannen. Als prijs per m² werd voorjaar 2013 €2081 vermeld (BE €3064, NL €4650); in 4 EU landen lager. De huuropbrengst p/j lag iets onder het niveau van NL (4,6% koopprijs; NL 5,1%; BE 4,7%). Op huurinkomsten werd bij buitenlanders 10,5% inkomstenbelasting geheven (NL 15%, BE 9%).

De woonlasten incl. vaste lasten zijn in Kroatië relatief laag. In 2010 lagen ze op 25,3% van het huishoudbudget (NLS 22,1%, EU15 22,5%) en in 2011 waren ze gezakt naar 18,1% (om 20,4 om 23,1%, NL 29%, BE 21%). De gemiddelde maandlasten naar koopkracht per huishouden kwamen in dat jaar op €208 (€310 in 2010; -33%; EU15 €519, +2%; NLS €234, +1%; Statistics, income and living conditions, material deprivation, economic strain linked to dwelling, total housing costs in PPS). Voor huurders kwamen ze op €426 (€524 in 2010, -19%; NLS €318, -7%, EU15 €572,+2%) en voor eigenaars op €201 (-33%, NLS €229, +0%, EU15 €487, +1%). Bij lage inkomens(onder 60% modaal) lagen ze hoger (€223, NLS €172; EU15 €427, eigenaars €202 om €167 om €350; huurders €774 om €223 om €545). Bij deze groep kwamen ze in 2011 op 36% van het budget (EU15 43%, NLS 33%) en bij de huurders op 29% (om 30 om 37%). Het deel van deze huishoudens dat achter lag met betaling van woonlasten viel in 2011 onder de EU top (40%, NLS 35%; EU15 22%; huur/ rente & aflossing 2,5 om 4,4 om 10,6%; nutsbedrijven 38 om 33 om 17%) en 74% van hen ervoer de woonlasten als zware last (NLS 67%; EU15 50%). Voorjaar 2009 had een iets onder gemiddeld deel moeite rekeningen te betalen (48%, EU 55%; Annexes , QA13) en een doorsnee segment (10%) vreesde dakloos te kunnen worden (QA22).