Demografische ontwikkelingen en overheidsbeleid

Op http://www.cecodhas.org/content/view/79/130/ staat recente landeninfo (incl. een link naar het Estische CBS). Ook kan “housing statistics in the European Union 2010” hier worden gedownload. Andere bronnen zijn de Eurlife indicator, EQLS 2003 en 2007, Eurostat en het Estische ministerie van economie waar huisvesting onder valt. Estische huishoudens waren in 2009 naar de maatstaf van de oude Eu landen (EU15) gemiddeld van grootte en naar die van de nieuwe lidstaten klein (2,3 leden, NLS 2,8). Ook de huishoudelijke samenstelling (34% alleenstaanden, 6% eenoudergezinnen, 26% paren zonder kinderen, 24% paren met kinderen, 12% huishoudens van 3 of meer volwassenen met of zonder kinderen, NLS 24,5%) benaderde die van de Eu15 (relatief veel alleenwonenden en weinig samengestelde huishoudens). Wel waren en ook naar verhouding veel eenoudergezinnen. Onder alleenstaanden was het aandeel onder 65j naar de maatstaf van de Eu15 aan de kleine kant (57%), maar naar die van de NLS (46,5%) groot. Door het grote verschil in leeftijd van overlijden zijn er veel alleenstaande oudere vrouwen, al wonen die vaak bij kinderen in. Bij paren zonder kinderen telde juist een relatief klein segment (42%) minstens één 65plusser. Samengestelde huishoudens (12%) bestonden relatief vaak uit volwassenen zonder kinderen (59%). Het gedeelte huishoudens met afhankelijke kinderen zakte tussen 2004 en 2009 van 38 naar 33% en kwam daarmee het in de buurt van de normaal van de EU15. De helft van de paren met kinderen had in Estland één kind (EU15 41%. NLS 46%). Estland kent een vrij geringe verstedelijking. In 2009 woonde 46% van de inwoners (Eurolanden 47%, NL 63%; BE 54%) in een gebied met meer dan 500 inwoners per km², maar ook 50,5% in een gebied met minder dan 100 per km² (NL 2,2%, BE 4,3%, EL 20%; Eurostat: living conditions, housing conditions). In grote steden is de huizenmarkt krap terwijl op het platteland vaak een overschot aan woonruimte bestaat. 

Het  ministerie van economie en communicatie gaat in Estland over huisvesting. Sociale huurwoningen zijn in het land dun gezaaid (1% van het bestand in 2008). Het bestand telt 96% eigen of koopwoningen. De Esten die een appartement bewonen (65%) zijn veelal coöperatief eigenaar. De Estische bond van huisvesting coöperaties beheerde met 50.000 eenheden 15% van de coöperatieve woningvoorraad. Het ministerie vermeld qua beleid dat het nastreeft eigenaars, huurders en woonbonden zelf hun strategie te laten bepalen. Voorlopig hebben overheid noch particuliere Esten geld voor nieuwbouw. Daarom heeft verbetering van het bestaande bestand prioriteit. Het betreft m.n. appartementen in flatgebouwen in samenhang met het streven om huurders tot eigenaar te maken. Men wil eigenaars steunen met onderhoud en renovatie subsidie. Verder streeft men het vergroten van de flexibiliteit van de regionale woningmarkt, meer verscheidenheid in woningtypen en verbetering van kredietvoorwaarden na.  

Woningbestand

Naar woningtype valt het aandeel flatbewoners (65% in 2009, licht gedaald sinds 2004) onder de EU top (EU27 42%, BE 20%, NL 16%). Op het platteland staan relatief veel  vrijstaande woningen (29,5%, EU 34,5%; platteland 25%, EU 15%, stad 3,5 om 7,5%). De 2 onder 1 kapwoningen of rijtjeshuizen kwamen landelijk op 5% (om 23%) en andere woonvormen op 0,5% (om 0,9%). De meeste flats dateren nog uit de Sovjet tijd. Het gros bestaat uit flats met meer dan 10 eenheden (82% van de flats, EU 60%, kleinere flats 18 om 40%). Ook dun bevolkte gebieden tellen relatief veel flats (23%, EU 6%) en ook die zijn vaak groot (2 van de 3, EU de helft). In 2009 telde het woningbestand volgens housing statistics in the European Union 651.000 eenheden (incl. 2e en vakantiewoningen), uiteraard met een groot aandeel meergezinswoningen (90% in 2004, grootste EU). Met 485 per 1000 inwoners in 2008 was het aan de dichte kant (bij top10 EU). Oude en nieuwe panden kwamen relatief weinig voor (23,5% van voor 1945, BE 45%, NL 21%; 5,3% van tussen 1991 en 2009; NL 20%). Doordat de bevolking kromp (vertrek etnische Russen, hoge sterftecijfers, lage geboortecijfers) en veel werd afgebroken of gerenoveerd, werd het bestand tussen 1990 en 2000 tegen de EU trend zo’n 4% kleiner en al met al groeide het zo tussen 1990 en 2009 maar weinig (+0,7%). Het aantal gereed gekomen woningen per 1000 inwoners ging tussen 1990 en 2000 van 4,8 naar 0,5 (laagste EU). Daarna steeg het naar 5,3 in 2007 (8e van 17 EU landen, veel in de hogere prijsklasse), maar het zakte daarna weer naar 2,3 in 2009 (laagste van 10 landen). Het aantal nieuwbouw vergunningen bereikte in 2006 een piek van 13.000 en viel terug naar 2100 in 2009. In de nieuwbouw steeg het aandeel eengezinswoningen na 1990 wel flink (in 2000 de helft, in 2009 een derde). Een vrij klein segment woningen stond leeg (8% in 2009; 11% in 2000, EU 11% in 04).  

Kwaliteit van het bestand

Een doorsnee Estisch huishouden is naar EU maatstaf qua woonruimte klein behuisd (61.2 m² vloeropper­vlak per woning in 2009, 2 na kleinste EU27). De ruimte pp kwam op 30 m² (7 van 24 landen minder). De nieuwbouw kwam op 101 m² (12e van 25 landen). Ook het aantal kamers per wo­ning (3,3; 3,8 bij nieuwbouw) lag onder de EU25 normaal, temeer daar bij de telling de keuken was meegenomen als kamer. Eurostat kwam voor 2004 t/m 2006 op gemiddeld 1,1 en tussen 07 en 09 op 1,2 kamer pp (EU27 1,6 k; huur 1 om 1,5k; koop 1,2 om 1,6k pp; inkomens onder 60% modaal 1,3 om 1,5 kamer pp in 09). Overbewoning (minder dan 1k pp) komt veel voor, maar is m.n. bij lage inkomens (onder 60% modaal) tussen 2005 en 2008 flink gezakt (van 56 naar 45%, in 9 EU landen hoger in 2008). Bij hogere inkomens ging het van 44 naar 41% (in 7 landen meer). De tabel hierna biedt info over gebrek aan voorzieningen of ruimte, staat van onderhoud en veranderingen tussen 2003 en 2009 in Estland en de nieuwe EU lidstaten (NM).

De onderzoeken verschillen op het punt van ruimtegebrek (EQLS ervaren gebrek, Eurostat volgens objectieve criteria voor de ruimte), doorspoeltoilet (EQLS geen, Eurostat geen eigen zoals vaak bij kamerbewoning) en effecten van vocht zoals lekkage, huisrot etc. In 2009 was bij de lage inkomens het verschil met het NM gemiddelde relatief groot (ruimtegebrek 50%, NM 62%; vocht problemen 32% beide; douche noch bad 26 om 36%, geen eigen doorspoeltoilet 24 om 37%; huis te donker 7,5 om 13%; 2 of meer klachten 21 om 35%; Eurostat). Men gaf bij de EQLS enquête in 2003 het onderkomen als geheel een 6,8 als cijfer (NM 6,7) en in 2007 een 7,2 (NM 7). In 2002 had 68% van de woningen warm stromend water (3 landen lager in 2008) en 59% CV. Het Estische CBS kwam voor 2010 op 53% CV, 11% districtsverwarming, 10% elektrisch en 37,5% kachels (meer antwoorden mogelijk). Eind 2006 was het volksdeel dat erg tevreden was met hun woning het kleinst binnen de EU (21%, EU25 44%; redelijk tevreden 57 om 48%, ontevreden 22 om 8%; EB 273, wave 66,3, QA 3.1).

Het volksdeel met klachten over de woonomgeving was in 2007 veelal kleiner dan gemiddeld in de nieuwe lidstaten, maar groter dan in de EU15 (herrie 44 om 50 om 42%; luchtkwaliteit 44 om 55 om 41%, waterkwaliteit 41 om 51 om 31%, zwerfvuil 56 om 61 om 45%, toegankelijke recreatie en groen voorzieningen 20 om 44 om 32%; misdaad, geweld en vandalisme 52 om 53 om 45%; 2 of meer klachten 64 om 70 om 56%; EQLS 2007). Bij groenvoorzieningen was dit segment het kleinst binnen de NLS. Eind 2006 was 21% erg tevreden met de eigen woonomgeving (4 na laagste EU, EU 33%; redelijk 57 om 53%; ontevreden 21 om 13%). Het volksdeel dat vond dat het in het donker bij hen in de buurt niet veilig is om over straat te lopen lag tien iets boven de EU normaal (32%, EU25 29%; EB 273, QA 21). In 2009 was het aandeel Esten met klachten zo sterk achteruit gegaan, dat men vaak onder de EU15 normaal kwam. Vooral bij de lage inkomens was de daling opmerkelijk. In dat jaar had nog 13% last van burengerucht (EU15 22,5%, NLS 23%; lage inkomens 11,5 om 26 om 21%), 12,5% van vervuiling en zwerfvuil (om 16,5 om 17%; lage inkomens 10,5 om 17,5% om 16,5%) en 19,3% van vandalisme en misdaad (om 17 om 13%; lage inkomens 17 om 20, om 14%; Eurostat). Begin 2009 koos een vrijwel gemiddeld segment Esten voor zichzelf (5%, Eu27 6%) en een klein segmentje voor het land (2 om 6%) huisvesting bij de 2 grootste punten van zorg uit 14 opties, want andere zorgen (economie, explosief gestegen werkloosheid) hadden meer prioriteit, (Special EB 308, wave 71.1, annex QA5). Zo vreesden nazomer 09 relatief velen dakloosheid (11%, NL 1% EU27 en BE 7%).

Bereikbaarheid en betaalbaarheid van het bestand

Op http://www.globalpropertyguide.com/ (geschreven vanuit het perspectief van makelaars, maar ook zinnig voor wie wil huren in de vrije sector) is praktische en actuele info te vinden over regels en voorwaarden en ontwikkelingen in kosten, huizenprijzen en opbrengsten etc. in alle EU landen, incl. vergelijkingen. Estland telt nog maar heel weinig huurwoningen (1% van het bestand, voor 46% sociale huurwoningen in 2008) doordat tussen 1994 en 2004 huurders onder erg aantrekkelijke voorwaarden konden kopen. Velen van hen betaalden slechts 1% van de waarde van het pand om eigenaar te worden. De overheid hoopte daarmee te besparen op onderhoud en renovatie. Tussen 2003 en 2008 stegen de huren enorm veel minder dan de woningprijzen. Verhuurders kunnen tot 3 maanden voorschot vragen. Verder genieten huurders een behoorlijke bescherming, bijv. m.b.t. opzegtermijnen, huurverhoging en onderverhuur (ze mogen bijv. onderverhuren, maar blijven dan verantwoordelijk: zie de link voor alle verdere details). Eurostat kwam voor 2000 op 10% huurders en voor 2009 op 13% (Eu15 29%, NLS 18,5%; tegen gereduceerd tarief 10,4%, tegen marktprijs 2,5%; EU27 gereduceerd 13,5%, marktprijs 13%). Daarmee was 87% huiseigenaar (EU15 71%, NLS 82%), waarvan 16% met een hypotheekschuld (EU15 33%, NLS 7,7%) en 71% volledig eigenaar (om 38 om 74%). De overheidsuitgaven aan huisvesting en gemeenschap voorzieningen waren in 2009 het laagst binnen de Eu (0,1% om 1.1% BBP, Eurostat). Sociale huurwoningen zijn veelal van de gemeente.

Volgens global property guide fluctueren de huizenprijzen in Estland enorm. Tussen 2000 en 2007 steeg in de grote steden de prijs van een 2 of 3kamerflat 400 tot 500% en de hypotheekmarkt steeg jaarlijks met 62%. De waarde van uitstaande leningen ging van 5 naar 37% van het BBP (EU rond 50% BBP). De hypotheekrente zakte van ruim 10 naar minder dan 4%. Daarna stortte de huizenmarkt in en de prijsdaling in 2008 en 2009 viel onder de grootste ter wereld. In Tallinn halveerden de huizen zo ongeveer in waarde. De hypotheekrente zakte naar 1%. Tussen het 4^e kwartaal van 2009 en dat van 2010 stegen de prijzen weer licht (landelijk met ruim 6%). De gemiddelde nieuwprijs per m² lag in 2010 op €2170 (BE €2650, NL €4500). CECODHAS kwam voor 2009 op €120.000 per bestaande woning (NL €238.000, BE €173.000, maar wel grotere woningen) en bij nieuwbouw op €200.000 (NL 272.000). De huuropbrengst per jaar was lager dan in NL en BE (3,6% van de koopprijs, NL en BE ruim 5%) en de inkomstenbelasting op huur flink hoger (21%, NL 15%, BE 0%). CECODHAS kwam op een doorsnee huur p/j op de gereguleerde markt van €1300 bij 45m² (NL €4900 bij 84 m², BE €2400). Voor buitenlanders gelden enige beperkingen m.b.t. landaankoop (zie global property guide).

De woonlasten incl. vaste lasten zijn in Estland relatief laag, maar ze stegen wel sterk. Volgens CECODHAS gingen de huren tussen 2000 en 2008 van 44 naar 75% van de Eu27 normaal bij prijzen die van 57 naar 78% van het Eu gemiddelde gingen. Ook de bouwkosten stegen relatief sterk (+29% tussen 2005 en 2009, bij 2 van 24 Eu landen meer). De woonlasten (alles meegerekend) lagen tussen 2005 en 2008 rond 20% van het huishoud budget (21,2% in 08) en in 2007 per inwoner op €1300 p/j (gedeeld 6 na laagste van 24 landen, NL €3500, BE €3600). In 2007 was het aandeel van hypotheekrente (11,4%, 6e van 23 EU landen) en servicekosten (2,3%, gedeeld 3e) relatief groot, dat van huren (3%) gemiddeld, dat van onderhoud en reparatie (0,2%) 1 na kleinste en dat van gas, licht en verwarming (3%), 6 na kleinste. In 2009 bedroegen de maandlasten naar koopkracht per huishouden gemiddeld €179 (+14,3% t.o.v. 08, EU €541, +1,5%; NLS €229, +1,5%; Eurostat medio 2011, income and living conditions, material deprivation, economic strain linked to dwelling, total housing costs in PPS). Voor huurders kwamen ze op €245 (€247 in 08, d.w.z. +1%; E15 €618, -1,5%, NLS €313, +8%) en voor eigenaars op €176 (+15%, EU15 €539, 0,6%; NLS 226, +0,5%). Bij lage inkomens (onder 60% modaal) lagen ze op €124 (EU15 €423; €NLS 161; eigenaars €119 om €382 om €157; huurders €194 om €524 om €219). Bij eigenaars kwamen ze op 26,5% van hun budget (om 42 om 36%) en bij huurders op 29,5 (om 36 om 26%). Het deel van deze huishoudens dat achter lag met betaling van woonlasten werd na 2004 kleiner (toen 22,8%, 9,5% in 07, 16% in 09; EU15 toen 21%, NLS 33%; huur/ rente & aflossing 2 om 9 om 3%; nutsbedrijven 15 om 16 om 31%). Het segment van deze groep dat de woonlasten als zware last ervaart zakte tussen 2004 en 2009 van 49 naar 35% (EU15 49%, NLS 54%). Nazomer 2009 was qua betaalbaarheid het volksdeel dat het moeilijk vond voor een redelijke prijs aan fatsoenlijke woonruimte te komen aan de kleine kant (61%, EU 67%, NL 55%, BE 76%; Special EB 321, wave 72,1, QA 28).