Woonsituatie

Demografische ontwikkelingen en overheidsbeleid

Op http://www.cecodhas.org/content/view/79/130/ staat recente landeninfo (incl. een link naar het Finse CBS). Ook kan “housing statistics in the European Union 2010” hier worden gedownload. Andere bronnen zijn de Eurlife indicator, EQLS 2003 en 2007, Eurostat en het Finse ministerie van milieu waar huisvesting onder valt. Finse huishoudens behoren tot de kleinste binnen de EU (2,1 leden tussen 2004 en 2009, Eurolanden 2,3 in 2009). Dat komt m.n. door de vele alleenstaanden en paren zonder kinderen. In 2009 vormden alleenstaanden 40% van de huishoudens (3e EU na Denemarken en Zweden; EL 31%) en het aandeel paren zonder kinderen was met 32% het grootst binnen de EU (EL 29%). Onder beide groepen vallen relatief weinig huishoudens van 65plussers. Het segment eenoudergezinnen is vrijwel gemiddeld (3,6%). Het deel paren met kinderen was aan de kleine kant (21 om 23%), al telden wel veel huishoudens 3 of meer kinderen. Het segment andere huishoudens was erg klein (4 om 13%). Al met al is het gedeelte huishoudens met afhankelijke kinderen het kleinst binnen de Eu. Tussen 2004 en 2009 zakte het van 27,4 naar 25,6% (EL van 33 naar 31%). Finland kent een geringe verstedelijking. In 2009 woonde ruim 1 van de 4 inwoners (27%, EL 47%, NL 63%; BE 54%) in een gebied met meer dan 500 inwoners per km² en 57% van hen woonde in een gebied met minder dan 100 per km² (NL 2,2%, BE 4,3%, EL 20%; Eurostat: living conditions, housing conditions). Door een trek naar de stad is in veel grote steden (m.n. Helsinki) de huizenmarkt krap terwijl op het platteland vaak een overschot aan woonruimte bestaat. 

Een klein segment van de sociale huurwoningen is van vrijwilligersorganisaties en coöperaties, een groeiend segment van goedgekeurde stichtingen en het grootste deel van gemeenten. Ze beslissen waar huurhuizen worden gebouwd en welke woningbouw projecten subsidie krijgen van overheid of gemeente. Volgens Cecodhas is sinds 2002 gedeeld huiseigendom mogelijk via een commerciële lening met rentesubsidie, werd na 2004 kopen financieel aantrekkelijker t.o.v. huren en nam de bouw van gesubsidieerde huurwoningen sterk af en de verkoop van huurwoningen aan huurders toe. Huisvesting valt onder het ministerie van milieu. Dit vermeld qua beleid dat het Finse huisvestingsfonds over gesubsidieerde woningbouw gaat en dat het Finse Housing finance and development center (ARA) toeziet op kwaliteit en kostencontrole bij gesubsidieerde woningbouw en renovatie. Verder vallen huursubsidies onder het ministerie van sociale zaken en volksgezondheid en door de staat gesubsidieerde leningen voor huur en koopwoningen onder het ministerie van financiën. Dit ministerie betaalt rentesubsidies en leningen rechtstreeks aan de instellingen die ze verlenen.   

Woningbestand

Qua woningtype is het aandeel flatbewoners relatief klein (32,7% in 2009 met veel sociale huur en coöperatieve woningen, Eurolanden 46,3%  Eurostat). Het grote gros bestaat uit flats met meer dan 10 eenheden (31,1 om 24,4%, kleinere flats 1,6%, laagste EL, EL 22%). Ook dun bevolkte gebieden tellen relatief veel flats (9,7%, EL 4,9%). Flatwijken zijn erg ruim opgezet met veel bos en groen. In kleinere steden zijn ruime buitenwijken met laagbouw van vrijstaande woningen omringd door een tuin meer beeldbepalend. Het volksdeel in zo’n woning is groot (47% tussen 05 en 09; EL van 32,5 naar 30,7%). De 2 onder 1 kapwoningen of rijtjeshuizen kwamen landelijk op 20% (om 22%) en andere woonvormen op 0,5% (om 1,2%). Volgens housing statistics in the European Union is in het hele woningbestand (2.8 miljoen eenheden in 2009) het aandeel meergezinswoningen 57,5% (4 na hoogste van 22 EU landen) en het gedeelte flats met 5 of meer etages 22% (6e van 15 landen). Het totale bestand groeide tussen 1990 en 2009 met 27%, naar EU maatstaf een sterke groei. Wel zakte het aantal gereed gekomen woningen per 1000 inwoners tussen 1990 en 2008 van 13,1 (toen hoogste EU na Cyprus) naar 5,7 (3e van 15 landen, 4,1 in 2009). Tussen 2000 en 2009 ging het aandeel meergezinswoningen daarin van 67 naar 49% (in de meeste EU landen ging dat juist omhoog). In 2008 was het aantal nieuwbouw vergunningen naar EU maatstaf weinig gezakt en in 2009 was Finland het enige EU land waar het zelfs weer wat steeg. Door de kleine huishoudens viel het bestand in 2008 met 531 per 1000 inwoners onder de meest dichte binnen de EU (gemiddelde 9 EU landen 465/1000 inwoners in 07). Ook was het relatief nieuw (nog geen 10% van voor 1945, laagste EU, BE 45%, NL 21%; ruim 21% van tussen 1991 en 2009; NL 20%). Een vrijwel gemiddeld segment woningen stond leeg (9,6% in 2009; 8,8% in 04, EU toen 11%). Het 2e woning­bezit ligt in Finland relatief hoog. In 2001 bestond in de EU 10% van het wo­ningbestand uit 2e woningen en in 2009 telde Finland 485.000 vrijetijdswoningen (17% van het bestand). Meestal staan ze in de eigen woonplaats of regio en de eigenaars zijn vaak oudere paren in de lege nestfase. Volgens http://finland.fi/public/ heeft 1 op de 4 Finnen een vakantie huisje (mökki).   

Kwaliteit van het bestand

Een doorsnee Fins huishouden is naar EU maatstaf qua woonruimte tamelijk klein behuisd (79,4 m² vloeropper­vlak per woning in 2009, 17e EU27), maar doordat de huishoudens klein zijn is de ruimte pp met 39 m² ongeveer gemiddeld. De nieuwbouw kwam op 102 m² (11e van 25 landen). Het aantal kamers per wo­ning (3,7; 4,2 bij nieuwbouw) lag iets onder de EU25 normaal. Eurostat kwam voor 2004 t/m 2006 op gemiddeld 1,8 en tussen 07 en 09 op 1,9 kamer pp (EL 1,6 en 1,7k; huur 1,6 om 1,5k; koop 2 om 1,8k pp; inkomens onder 60% modaal 1,9 kamer pp, EL 1,6 in 09). Het aandeel huishoudens met een 1 (rond 10%, NL 1%, BE 4%) of 2 kamerwoning met keuken is bijv. groot (rond 15%, NL en BE 8%,). De tabel hierna biedt info over gebrek aan voorzieningen of ruimte, staat van onderhoud en veranderingen tussen 2003 en 2009 in Finland (SF) vergeleken met de EU15.

Item

EQLS %

Eurostat %

2003

2007

2005

2009

SF

EU

SF

EU

SF

EU

SF

EU

Ruimtegebrek

22

17

17

16

7,0

11

6

10

Huisrot/huiszwam

8

8

6

8

5

16

5

15

Vocht en lekkage

15

12

11

11
Bad noch douche

2

1

1,8

0,7

1,0

0,4

Geen doorspoeltoilet

2

1

2

1

0,9

0,9

0,8

0,7

Geen plaats om buiten te zitten

6

12

Huis te donker

3,8

8

4,4

7

2 of meer klachten

10

9

9

12

1,0

3,4

0,7

3,2

De onderzoeken verschillen op het punt van ruimtegebrek (EQLS ervaren gebrek, Eurostat volgens objectieve criteria voor de ruimte), doorspoeltoilet (EQLS geen, Eurostat geen eigen zoals vaak bij kamerbewoning) en effecten van vocht zoals lekkage, huisrot etc. In 2009 kwamen de lage inkomens (onder 60% modaal) er, behalve bij douche noch bad en geen doorspoeltoilet, beter vanaf dan gemiddeld in de EU15 (ruimtegebrek 17%, -10% t.o.v. 2005, EU15 21%, +5%; vocht problemen 6%, -5%; EU15 24%, -0%; douche noch bad 2,7%, -44%, EU15 1,1%, -60%, geen eigen doorspoeltoilet 2,1%, -22%; EU15, 1,3%, -40%; huis te donker 7,5%, +60%, EU15 10,4%, -12%; 2 of meer klachten 2,5%, -30%, EU 8,2%, +1%; Eurostat). Men gaf bij de EQLS enquête in 2003 het onderkomen als geheel een 8,0 als cijfer (EU15 7,7) en in 2007 een 8,2 (Eu15 opnieuw 7,7). In 2009 had 97% van de woningen warm stromend water (in 7 Eu landen meer) en 93,4% CV (in 5 landen meer, waaronder NL). Districtsverwarming produceert bijna de helft van de warmte in gebouwen. Finse woningen zijn erg goed geïsoleerd. Eind 2006 was een doorsnee deel erg tevreden met hun woning (41%, EU25 44%; redelijk 54 om 48%, ontevreden 5 om 8%; EB 273, wave 66,3, QA 3.1).

Finland is bij uitstek het land van sauna’s. Het Finse CBS vermeld als enige in de EU het aandeel wooneenheden met een ingebouwde sauna. Dit steeg tussen 1990 en 2009 van 42 naar 53%. Buiten dat ziet men op het platteland overal saunacabines, vaak bij een meer. Volgens http://finland.fi/public/ telt het land er in totaal zo’n 2 miljoen.

Het volksdeel met klachten over de woonomgeving is kleiner dan gemiddeld in de oude EU (herrie 26%, laagste EU27, EU15 42%; luchtkwaliteit 22 om 41%, waterkwaliteit 9 om 31%, zwerfvuil 30 om 45%, toegankelijke recreatie en groen voorzieningen 6 om 32%; misdaad, geweld en vandalisme 28 om 45%; 2 of meer klachten 34 om 56% in 2007; EQLS 2007) en bij herrie, luchtkwaliteit en groenvoorzieningen was dit segment het kleinst. Tussen 2005 en 2009 kregen gemiddeld minder Finnen en EU15 bewoners klachten, maar bij lage inkomens was het beeld gemengd. In 2009 had in SF 14,9% last van herrie (-9%, EU15 22,5%, -6%; lage inkomens 19,5%, -0%, EU15 26%, -3%), 9,7% van vervuiling en zwerfvuil (-24%, EU15 16,5%, -7%; lage inkomens 12%, +3%, EU 17,5%, -3%) en 13,7% van vandalisme en misdaad (13,7%, -20%, EU15 16,8%, +0%; lage inkomens 19,6, +16%; EU 20,5%, +5%; Eurostat). Eind 2006 waren relatief velen erg tevreden met hun woonomgeving (43%, EU 33%; redelijk 52 om 53%; ontevreden 5 om 13%). Het volksdeel dat vond dat het in het donker bij hen in de buurt niet veilig is om over straat te lopen was het kleinst binnen de EU (11%, EU25 29%; EB 273, QA 21). Begin 2009 koos een ruim gemiddeld segment Finnen voor zichzelf (7%, Eu27 6%) en een klein segmentje voor het land (2 om 6%) huisvesting bij de 2 grootste punten van zorg uit 14 opties (Special EB 308, wave 71.1, annex QA5). Ook vrees voor dakloosheid kwam nazomer 09 weinig voor (1%, NL 1% EU27 en BE 7%).

Bereikbaarheid en betaalbaarheid van het bestand

Op http://www.globalpropertyguide.com/ (geschreven vanuit het perspectief van makelaars, maar ook zinnig voor wie wil huren in de vrije sector) is praktische en actuele info te vinden over regels en voorwaarden en ontwikkelingen in kosten, huizenprijzen en opbrengsten etc. in alle EU landen, incl. vergelijkingen. Volgens deze bron houden in Finland wetgeving en praktijk het midden tussen de belangen van huurder en verhuurder (huurders mogen bijv. onderverhuren, zie de link voor alle verdere details). In Finland is volgens het ministerie bijna de helft van de eigen woningen (m.n. meergezinswoningen) van een huisvestingsbedrijf. De bewoners hebben dan aandelen en betalen rente, aflossing en servicekosten. De overheid kent ook vormen van deeleigendom van een woning. Eigen woningbezit moedigt ze aan met subsidie op nieuwbouw en renovatie, aftrek van hypotheekrente en belasting en lagere eigendomsbelasting. Van de nieuwe woningen kopen huisvestingbedrijven zo’n 40% en particulieren 35%. Het aandeel huurders ligt iets onder het gemiddelde van de Eurolanden (25,9 om 28% in 2009), maar zakte tussen 2005 en 2009 minder snel dan in de EL (-8%; EU15 -43%). In 2009 huurde volgens Eurostat een meerderheid tegen gereduceerd tarief (15,4% van de huishoudens, 10,4% tegen marktprijs; EL gereduceerd 12,2%, marktprijs 15,8%). De rest was huiseigenaar (74%, EL 72%). Daarbij was het deel met een hypotheekschuld relatief groot (bijna 44% +12% t.o.v. 2005, EL 28%, +6%) en het deel met het pand in volledig eigendom klein (ruim 30%, EL 44%). In 2008 was van het totale bestand 16% (8e van 19 landen) en van het bestand aan huurwoningen 53% (5e van 19) met rijkssubsidie gebouwde sociale huurwoning (nieuwbouw 2009: 13%, NL 19%, BE 6%). Sociale huurwoningen zijn veelal van de gemeente of van een stichting. De huren ervan liggen in Helsinki rond 25% en in de rest van het land rond 15% lager dan bij private verhuur. De overheidsuitgaven aan huisvesting en gemeenschap voorzieningen lagen in 2009 op 0,5% van het BBP (EL rond 1% BBP, Eurostat).

Volgens global property guide fluctueren de huizenprijzen in Finland (SF) sterk. Door de bank genomen stegen ze tussen 2001 en 2007 met 50% (Helsinki 55%). De private huren gingen met maar 17% omhoog (Helsinki 12%). De prijzen zakten tussen 2006 en begin 2009. Vervolgens stegen ze tot medio 2010 rond 20% om daarna weer te dalen. De gemiddelde nieuwprijs per m² (€6095) was flink hoger dan in NL (rond €4500) en in NL weer bijna het dubbele van BE. CECODHAS kwam voor 2009 op €1934 per m² voor bestaande huizen (per woning €157.000, NL €238.000, BE €173.000) en bij nieuwbouw op €295.000 (NL 272.000). De huuropbrengst per jaar was lager dan in NL en BE (4% van de koopprijs, NL en BE ruim 5%). CECODHAS kwam op een doorsnee huur p/j op de vrije markt van €6400 bij 54m² (NL €10.100 bij 106 m²; gereguleerde markt: SF €5900 bij 55 m², NL €4900 bij 84 m², BE €2400). Voor buitenlanders is sinds 2000 de woningmarkt even toegankelijk als voor Finnen, behalve op de Åland eilanden (daar is toestemming nodig om te kopen). De waarde van uitstaande hypotheken groeide tussen 2000 en 2008 van 18 naar 36% van het BBP (EU rond 50% BBP) en de waarde van leningen van kredietinstellingen aan huishoudens ging tussen 2000 en 2008 van €24,3 miljard naar €67,6 miljard. De meeste hypotheek leningen kennen een variabele rente.  

De woonlasten incl. vaste lasten zijn in Finland relatief hoog. Volgens CECODHAS lagen de huren tussen 2000 en 2008 28 tot 33% boven de Eu27 normaal (33% erboven in 08) bij prijzen die daar tussen 20 en 24% boven lagen (24% in 08). De bouwkosten stegen gematigd (+14% tussen 2005 en 2009, bij 9 van 24 Eu landen meer). De woonlasten (alles meegerekend) lagen tussen 2000 en 2008 rond 25% van het huishoud budget (24,9% in 08, hoogste EU na Frankrijk) en per inwoner op €4100 p/j (gedeeld 3 na hoogste van 24 landen, NL €3500, BE €3600). In 2007 was in 23 EU landen het aandeel van huren (6,3%) alleen in Duitsland groter en dat van hypotheekrente (15,4%) was het grootst. Voor onderhoud stond 0,0% (kleinste), voor servicekosten 0,4% (1 na kleinste) en voor gas, licht en verwarming 2,5% (3 na kleinste aandeel). In 2009 bedroegen de maandlasten naar landelijke koopkracht per huishouden gemiddeld €413 (+6,5% t.o.v. 08, EL €501, +1,5%; Eurostat 22 maart 2011, income and living conditions, material deprivation, economic strain linked to dwelling, total housing costs in PPS). Voor huurders kwamen ze op €486 (€472 in 08, d.w.z. +3%; EL €567, -2%) en voor eigenaars op €388 (+10%, EL €509, +3%). Bij lage inkomens (onder 60% modaal) lagen ze op €345 (EL €375; eigenaars €243 om €353; huurders €430 om €468). Bij eigenaars kwamen ze op 35% van hun budget (EL 39%) en bij huurders op ruim 40% (EL 34%). Tussen 2004 en 2009 lag tussen 20 en 23% van deze huishoudens achter met betaling van woonlasten (22,5% in 09, EL 21,1%; huur/ rente & aflossing 11 om 10%; nutsbedrijven 15 om 16%). Het deel van deze groep dat de woonlasten als zware last ervaart is relatief klein en lag tussen 2004 en 2009 rond 27,5% (26,5% in 2009, EL toen 51,5%). Nazomer 2009 gold qua betaalbaarheid hetzelfde voor het volksdeel dat het moeilijk vond voor een redelijke prijs aan fatsoenlijke woonruimte te komen (51%, EU 67%, NL 55%, BE 76%; Special EB 321, wave 72,1, QA 28).