Voorgeschiedenis

In 2002 was 27% van het Duitse woningbestand vooroorlogs. Doordat m.n de grote Duitse steden na de 2^e wereldoorlog grotendeels in puin lagen is het deel van het be­stand dat werd gebouwd tussen 1946 en 1970 (48% in 2002) veruit het hoogst binnen de EU en het deel dat dateerde van na 1980 was met 11% het kleinste na dat van Italië. Wel was tus­sen 1991 en 1993 sprake van een felle opleving in de woningbouw activiteit (4 miljoen nieuwe woningen of ruim 10% van het bestand in 4 jaar tijd, voornamelijk huur­flats). De aanleiding was de immigratiegolf na de val van de muur uit voormalige Oostblok­lan­den (vaak van etnische Duitsers). Hierdoor nam de bevolking in korte tijd met 10% toe. In feite was deze nieuw­bouw echter een overreactie. Door verhuizing uit de voormalige DDR groeide vooral daar de leegstand flink en landelijk ging ze tussen 1993 en 2003 omhoog van 3 naar 8,2% (iets onder EU25 gemiddelde).

Woningbestand

In Duitsland woonden in 1996 in vergelijking met Nederland veel huishoudens in een appartement (58%, NL 27%), waaronder 38% in appartementengebouwen met minder dan 10 wooneenheden (het hoogste aandeel binnen de EU). Het aandeel huishoudens in flats van 5 of meer verdiepingen lag in 2003 op slechts 6% (EU15 15%, EU10 34%) en tussen 2004 en 2007 vertoonde het aantal nieuwe bouwvergunningen voor hoogbouw een dalende tendens. Het aandeel rij­tjeshuizen is klein (14%, NL 54% in 1996) en dat van vrijstaande huizen groter (26%, NL 14%). Het bestand aan 2^e woningen lag in 1996 op 4% (laagste EU15 na NL). Bij vrijstaande huizen worden door de huiseigenaars de grenzen van het eigen bezit vaak duidelijk afgebakend met hekken en muren. In het midden en zuiden van het land staan buiten de centra van grote steden nog veel traditionele vakwerkhuizen; al­leenstaande huizen die zijn opgetrokken uit een houten skelet opgevuld met leem. Tussen 1994 en 2002 werden er slechts 297.000 nieuwe woningen bijgebouwd (36 per 10.000 inwoners in 2002, in 2004: 34/10.000; EU25: 50 per 10.000). Daaronder waren veel koopwoningen met vlakbij de grens een flink aantal in eigendom van Nederlanders. In het voormalige West-Duitsland groeide de voorraad per 1000 inwoners tussen 1980 en 2003 van 412 naar 472. In de oude DDR lag ze in 2003 op 518 (EU15 rond 468 in 2003). In 2004 was landelijk 43% van het bestand  meergezinswoning en 57% eengezinswoning. Begin 2007 telde het land volgens Destatis (het Duitse CBS) 39,8 miljoen wooneenheden (+0,6%; 483 per 1000 inwoners), 30,9 miljoen in de vroeger BRD en 8,9 miljoen in de oude DDR en Berlijn;.

Kwaliteit van het woningbestand

In 2006 lag het gemiddelde vloeroppervlak per woning met 90 m² (oude BRD 94 m²; oude DDR 77 m²) iets onder het EU15 gemiddelde. De huishoudens waren echter het kleinst naar Eu maatstaven (2,1 persoon). In 2001 woonde van de huishoudens met een inkomen onder 60% van modaal 72% in een meergezinswoning (grootste aandeel EU15: EU 48%); maar het aandeel onder de groep met 140% of meer boven modaal dat zo woonde was tevens relatief groot (55%: EU 44%). Bij 14,4% van de huishoudens met een inkomen onder 60% van modaal (EU 15,7%) en bij 1,7% van de huishoudens boven 140% van modaal (EU 4,1%) was sprake van overbewoning (minder dan 1 kamer pp). In 1999 ervoer 11% van de hoofdbewoners (EU 17%) ruimtegebrek. Een woning telde tussen 2002 en 2006 gemiddeld 4,4 kamers (EU25 4 kamers in 2002). Het niveau van voorzieningen en de staat van onderhoud van woningen waren naar EU maatstaven redelijk tot goed. In 2003 was 99% van de eenheden op de rio­lering aangesloten en 91% had cv (beide rond EU gemiddelde). Klachten over ruimtege­brek (11% huishoudens, EU15 17%), huisrot (4 om 8%), lekkage en vocht (10 om 12%) kwamen toen in de bondsrepubliek als geheel naar EU15 maatstaven echter vrij weinig voor. In 2000 lag het aandeel Duitsers dat thuis geen plaats had om buiten te zitten iets boven het EU15 gemiddelde (13 om 11%). Klachten over de woonomgeving waren in 2003 dun gezaaid (herrie 9 om 18%; luchtvervuiling 5 om 18%, gebrek aan groene ruimte 4 om 16%; watervervuiling 3 om 15%, 2 of meer klachten 5 om 19%) en in 1999 werd naar EU maatstaven vrij weinig ge­klaagd over criminaliteit en vandalisme in de buurt (10 om 14%). In 2004 betoonde 89% (EU15 87,6%) zich tevreden met de woonomgeving.

Bereikbaarheid, betaalbaarheid en woontevredenheid

In 2000 ervoer 16% van de hoofdbewoners de woonkosten als een zware last (EU15 19%) en 43% (EU 35%) zag ze als een (gewone) last. Het contingent aan huurhuizen (45% in 2004, in de voormalige DDR en in de grote steden hoger; EU 35%) alsmede het gedeelte daarvan dat privé wordt verhuurd (48% in 2001) was het grootst binnen de EU. Huurders en verhuurders kunnen de huurprijs vrij in overleg vaststellen, maar ze is onderhevig aan een gedetailleerde huurwetge­ving op landelijk, regionaal en lokaal niveau. Daardoor reageren de huurprijzen traag op veranderingen in de markt. Het aan­deel huurders is het grootst onder eenper­soonshuishoudens (75%), hoofdbewoners onder de 30 (92%) en lagere inkomensgroe­pen (tot €1300 p/m: 80% huurders; cijfers van rond 2002). Het gedeelte sociale huurwoningen ligt rond 8%. Van het totale bestand was 6% en van het bestand aan huurwoningen 12% sociale woningbouw. Begin 2002 ontving 7% van de huishoudens huursubsidie. Desondanks waren eenoudergezinnen en alleenstaande vrou­wen gemid­deld meer dan 35% van hun inkomen kwijt aan woon­lasten. Sociale verhuur wordt gere­geld door middel van subsidies voor de huiseigenaar.

Naast het grote aandeel privé-ei­genaren bestaat een overkoepelende organisatie van woningbouwverenigingen (de GdW) die 7 miljoen wooneenheden in flats in bezit heeft. Sinds begin jaren 90 een frau­dezaak aan het licht kwam mogen deze huiseigenaren geen stichting meer zijn en hun bezit wordt steeds vaker verkocht aan privé-investeerders. In 2003 was 55% van de Duitse hoofdbewoners huiseigenaar; 23% (EU15 26%) met hypotheek en 29% (EU15 39%) hypotheekvrij. Alleenstaanden boven 64 wonen vanwege hun relatief hoge inkomen vaak in een koopwoning (71%; NL 44% rond 2005). Anders dan in bijv het VK is het feno­meen huisvestingsladder in Duitsland vrijwel on­bekend. Duitsers laten hun huis meestal zelf bouwen en wonen er zolang ze kunnen. Het aandeel koopwoningen stijgt nauwelijks en weinig huurders gaan over tot kopen. Eén en ander wordt van over­heidswege en door grondspeculatie in de hand ge­werkt. Tussen 1996 en 2004 stegen de huren met 10% (EU25 18%), ruim 3% meer dan de kosten van levensonderhoud. De woonlasten lagen in 2004 voor huurders 15% boven het EU15 gemiddelde. Tussen 2000 en 2004 stegen de bouwkosten nauwelijks (+1%, kleinste stijging EU25). Het deel van het huishoudbudget dat opging aan directe woonlasten ging tussen 2000 en 2006 van 23,2 naar 24,4% (EU 21,9% in 2006) en het deel ervan voor meubilair en woningonderhoud daalde van 7,8 naar 6,9% (EU 6,2% in 2006). In 2003 beoordeelde men de eigen woonsituatie met een 8,1 gemiddeld (EU15 7,7; EU25 7,5) en in 2004 was 91% (EU15 gemiddelde) tevreden met de eigen woonsituatie.