Demografische ontwikkelingen en woningbestand

De ontvolking van het platteland en de immigratiegolf die zich vanaf de 90er jaren voltrok werkten de verstedelijking in de hand. Het volksdeel dat in een plaats met meer dan 5000 inwoners woonde lag bij de volkstelling van 2001 op 75%. De grootte van de huishoudens daalde tussen 1995 en 2007 van 3 naar 2,7 gemiddeld en het aantal huishoudens steeg tussen 2000 en 2007 van 3,7 naar 4,2 miljoen (+13,5%). Tussen 1994 en 2005 ging het aandeel huishou­dens van 1 persoon veel sterker omhoog dan in de EU15 (+50%; EU +15%) en het aandeel paren met kinderen daalde sterker (-38% om -25%). Tegelijkertijd zakte het gedeelte huishoudens met 3 of meer volwassenen relatief sterk (zonder kinderen Gr 9,8%, -40%; EU15 5,9%; -33%: met kinderen Gr 7,8%, -10%: EU 4,4%, +12%). Het feit dat nu ook in Griekenland het traditionele wonen van meerdere generaties onder één dak achteruit gaat droeg hieraan bij. Ook het gedeelte 65plussers nam in Griekenland naar verhouding sterk toe en kwam boven het Eu gemiddelde (Gr 18,6%: +3% sinds 1997: EU15 18%: +2,3%). In verband met deze ontwikkelingen steeg het aandeel 1 en 2 ka­merwoningen in de nieuw­bouw tussen 1981 en 2001 (het jaar van de laatste volkstelling) van 21 naar 31%. 

Griekenland kent geen ministerie van volkshuisvesting en de woningmarkt is vrijwel volledig een private aangelegenheid. Het eigen woningbezit is dan ook erg hoog. De halvering van de hypotheekrente na de invoering van de Euro in 2003, de Olympische spelen van 2004 en de vele recente infrastructurele projecten (met EU steun) vormden een stimulans voor de woningbouw. Het aantal bouwvergunningen voor nieuwbouw, renovatie of uitbreiding bereikte in 2005 een piek van 195.000 (+60% t.o.v 2004; bron het Griekse CBS: http://www.statistics.gr/Main_eng.asp, statistisch jaarboek en statistical data secundary sector, construction). Daarna zette een daling in naar 79.600 in 2008 en in het 1^e kwartaal van 2009 werden 8,1% minder vergunningen versterkt dan een jaar eerder. Al met al groeide het woningbestand (met inbegrip van 2^e en leegstaande huizen) tussen 2002 en 2008 van 5,5 miljoen naar 6,25 miljoen (+15%; groei huishoudens 13,5%); 47% meer woningen dan huishoudens in 2008. In 2001 was het aantal woningen met 500 per 1000 inwoners groot naar EU maatstaven (EU 468/1000 inwoners in 2003). De leegstand lag toen echter op 33,2%; veruit de hoogste binnen de EU. Deze speelt zich vooral af op het platteland. In 2001 was bij 9% van het be­stand de leegstand van tijdelijke aard.

In 1996 woonden qua woningtype de meeste huishoudens in een appartementen gebouw met minder dan 10 woon­eenheden (33%; Nederland 5%) of een flat (21%, NL 22%). In 2003 woonde 41% (EU15 47%) van de huishoudens in een appartementen gebouw. Kleine ap­partementenge­bouwen zijn populair omdat men vanouds een fami­liecultuur kent. Ze ma­ken het wonen minder onpersoonlijk dan grote flats. Vanuit dezelfde achter­grond staan vooral wat oudere huizen vaak erg dicht op elkaar in smalle straatjes. Ook zijn veel traditionele Griekse woningen gebouwd rond een open binnenplaatsje. Twee keer zoveel huishoudens als in NL leefde in 1996 in een vrijstaand pand (28 om 14%) en 18% (NL 54%) bewoonde een rijtjeshuis of twee onder één kap woning. In 2004 was bij de nieuwbouw het aandeel meergezinswoningen met 69% het grootste binnen de Eu25 na dat in Spanje. In 2001 dateerde slechts 10% van het woningbestand (laagste EU15 met Finland) van voor 1945 en 14% was van na 1990.

Kwaliteit van het bestand

In 2001 beschikte van de permanent bewoonde huizen in Griekenland 62% over centrale verwarming (bron: housing statistics in the EU 2005/2006). In 2002 had 15% van de Griekse huis­hou­dens een zonneboiler, 63% CV en 98% dou­che of bad. De Grieken zijn qua ruimte tamelijk klein behuisd. In 2001 behoorde het gemiddelde vloeroppervlak per woning met 81 m² tot de kleinste binnen de EU15 en 27% van de woningen (vaak flatjes) beschikte toen over minder dan 1 kamer pp (meestal slapen de kinderen op 1 slaapka­mer). Bij de nieuwbouw lag ze in 2008 op 125 m². Huurhuizen beschikten in 2004 over gemiddelde 72 m² ruimte. In 2001 beschikte een woning gemiddeld over 3,8 kamers (Eu25: 4) en nieuwbouwwoningen over 3,1. Ook in 2007 lag het aantal kamers per perso­nen flink onder het EU15 gemiddelde (1,1 om 1,7; bron EQLS 2007) en het gedeelte van de hoofd­bewoners dat klachten had over ruimtegebrek lag daar boven (21 om 16%). In dat jaar hadden qua staat van onderhoud relatief velen last van huisrot (26%; EU15 8%) en vocht/lekkage (16 om 11%). Het aandeel huishoudens zonder douche of doorspoeltoilet lag iets boven de Eu15 standaard (beide 2 om 1%). Het deel dat geen plaats had om buiten te zitten was klein (8 om 12%), maar het deel met 2 of meer onderhoudsklachten weer relatief groot (14 om 12%; bron EQLS 2007).

De woonomgeving liet veel te wensen over. Op alle 7 klachtenfactoren scoorde men  boven de EU15 normaal (luchtkwaliteit 53 om 42%, waterkwaliteit 56 om 31%, zwerfvuil 58 om 45%, toegankelijkheid van recreatie en groenvoorzieningen 56 om 32%, herrie 53 om 42%; misdaad, geweld en vandalisme 47 om 45%, 2 of meer klachten 73 om 56%). In 2003 lag het volksdeel dat bevestigde dat het in het donker bij hen in de buurt niet veilig is om over straat te lopen onder de EU25 normaal (63 om 77%), maar eind 2006 was het deel dat onderschreef dat het dan wel veilig is op straat het op één na kleinst binnen de EU25 (59%; EU25 70%). Men gaf in 2007 de woonaccommodatie een 7,3 als cijfer (laagste EU15 na Portugal; EU15 7,7) en eind 2006 lag ook de beoordeling van de leefomgeving onder het EU25 gemiddelde (3,57 op een schaal van 1 tot 5; EU 3,78).     

Betaalbaarheid van het wonen

Vroeger was het in Griekenland de ge­woonte om na het huwelijk een stuk land te kopen en daar een huis op neer te zetten om daarin de rest van het leven te slijten. Ook nu is het aandeel eigen woningen groot (74% in 2003; EU15 60%) en slechts 20% (laagste EU15 na Ierland) was huurwoning. Thans vormt eigen vermogen de belangrijkste bron van financiering. Rond 2002 kocht in de steden 40% van de kopers een be­staande woning en 33% een nieuw huis. Bij 20% van de overdrachten was sprake van overerving in de familie en bij 5% ging het om het ruilen van land voor een huis. Een wel erg groot deel van de huisaan­koop (61% in 2002) werd betaald uit eigen spaargeld (Grieken­land kent wellicht de grootste informele economie binnen de EU). Slechts 21% kwam uit bankleningen, 10% uit verkoop van bezit en 8% uit lenin­gen van verwanten. In 2003 had volgens Eurlife indicator in Griekenland 64% de woning in volledig eigendom (EU15 39%; NL 3%, België 32%) en 6% had een hypotheekschuld (EU15 26%; NL 52%, BE 41%).

Het aandeel huurhuizen stijgt echter wel, m.n door de meer recente toevloed van arme immi­granten naar de grote steden. Volgens de Eurlife indicator daalde het aandeel huurders tussen 1994 en 2000 van 16 naar 10%, maar lag het in 2003 op 27% (EU15 32% in 2003). Dit is echter bijna allemaal private verhuur. Sociale woningbouw komt erg weinig voor. De publieke nieuwbouw via de OEK (arbeider huisvestingsbond), die onder het ministerie van werkgelegenheid en sociale zaken valt, betrof jaarlijks rond 2% van het bestand (2632 woningen in 2006). In het 1^e kwartaal van 2009 ging het echter om 3,1% van de nieuwe bouwvergunningen. De OEK gaat ook over huisvesting van achtergestelde groepen, woonsubsidies en stadsvernieuwing. In 2000 kreeg 1% van de huishoudens woonsubsidie (EU15 6%, Eurlife indicator). Noodhulp en herhuisvesting bij de regelmatig voorkomende aardbevingen en natuurbranden vallen onder het ministerie van milieu (bron http://www.cecodhas.org/content/view/90/132/).

Tussen 1997 en 2001 verdubbelde in de grote steden de prijs van koophuizen en tussen 1990 en 2001 verachtvoudigde daar de huishuur. In 2002 en 2003 nam de stijging echter sterk af. Volgens Cecodhas stegen de woonlasten voor huurders landelijk tussen 2000 en 2004 van 75 naar 79% van het EU15 gemiddelde en gingen de huren tussen 1996 en 2004 het sterkst omhoog binnen de EU15 na Ierland (+50%; EU25: +18%). In 2004 bedroeg de gemiddelde huur €3000 p/j bij een prijsniveau van 85% van het EU25 gemiddelde (NL 105%). De woonlasten voor huurders (incl. gas en licht) kwamen op 77% van het EU15 gemiddelde (België 105%, NL 118%). Het volksdeel in een huishouden met een inkomen onder 60% van modaal lag in 2004 boven het EU25 gemiddelde (20 om 15%). Anders dan in vrijwel alle EU25 landen was het bij eigen huisbezitters groter dan bij huurders (21 om 15%). De bouwkosten gingen tussen 2000 en 2006 omhoog met 21% (EU25: +19% tussen 2000 en 2004). In die periode bleef de woningmarkt levendig (9% groei in 2002, 4% in 2003). Met de komst van de Euro is de hypotheekrente gehalveerd naar 6,5% in 2003 en hy­potheken hoeven dan ook minder snel te worden afgelost. Daardoor is de hypotheek­markt aangetrokken. Hypotheken werden in 2005 voor gemiddeld 15 jaar afgesloten (bij de meeste EU landen langer) over gemiddeld 60% van de woningwaarde (erg weinig naar EU maatstaven). Men ver­wachtte toen voor de verkoop van vakantiehuizen en 2^e wo­ningen een zonnige toekomst.

De overheidsuitgaven aan huisvesting en gemeenschapsvoorzieningen waren tussen 2000 en 2004 laag (rond 0,5% BBP; EU15: 1% BBP in 2004: bron Eurostat). In die periode ging volgens CECODHAS het deel van het huishoudbudget voor woonlasten van 15,9 naar 15,4% (laagste EU na Cyprus en Malta; EU25 21,2% in 2004) en daalde het aandeel in het huishoudbudget tussen 1995 en 2004 met 12,5%. Volgens Eurostat lagen de woonlasten (alles meegerekend) in 2005 op 30,2% van het huishoudbudget (EU27: 33,1%). In 2001 zag volgens deze bron 18,4% van de huishoudens de woonkosten als zware last (EU 15 17,4%) en 47,7% als last (EU 35,8%). Na 1994 was het deel dat ze als zware last ervoer het sterkst gedaald (-13%; EU -2,5%) en het deel dat ze als last zag het sterkst gestegen binnen de EU15 (+15 om +2%). In 2003 kon 23,5% op enig moment de rekeningen voor wonen of energie niet meer betalen (EU15 11%, bron Eurlife indicator). Tussen juni 2008 en mei 2009 lagen de woonlasten in de Eu gemiddeld tussen 15 en 17% hoger dan in 2005, maar in Griekenland waren ze tussen juni en oktober zo’n 23% hoger. Daarna zakte het verschil echter naar ongeveer 15% meer in 2009. De woonlasten zijn nog wel iets meer gestegen dan het algemene prijsniveau. Dat lag in mei 2009 in Griekenland 13% hoger dan in 2005 en in de EU25 9% hoger.