Demografische ontwikkelingen en woningbestand

Op http://www.globalpropertyguide.com/, in “housing statistics in the European Union 2005/2006” (wel wat meer gedateerd) en via Eurofound (Eurlife indicator, EQLS 2003 en 2007), Eurostat en CSO Ireland (het Ierse CBS) is informatie te vinden rond wonen. Het aantal huishoudens steeg in Ierland tussen 1996 en 2006 met maar liefst 33% van 1,11 naar 1,46 miljoen. Ook tussen 2003 en 2006 lag de stijging flink boven de EU27 normaal (11 om 4%). Traditioneel zijn de huishoudens groot, maar sinds de 60er jaren worden ze geleidelijk kleiner. Tussen 2004 en 2008 zakte de gemiddelde grootte van 2,9 naar 2,8 leden en daarmee lag ze rond de standaard van de nieuwe EU lidstaten (EU15 2,3 in 2008). Ierland telt nog steeds veel huishoudens van 3 of meer volwassenen met of zonder kinderen (16,7%, EU15, 12,3%) en huishoudens met kinderen (44%, grootste aandeel EU na Cyprus, EU15 31%). Gezinnen zijn in Ierland nog steeds relatief kinderrijk, maar worden wel kleiner met grote verschillen tussen generaties als gevolg. Het aantal kinderen per gezin daalde van 2,2 in 1986 naar 1,4 in 2006. Tussen 1994 en 2005 zakte volgens Eurostat het aandeel paren met kinderen het sterkst binnen de EU15; van 44 naar 21% (EU15 van 30 naar 24%) en het aandeel van 3 of meer volwassenen met kinderen ging het sterkst omhoog binnen de landengroep (van 4,7 naar 7,8%, d.w.z. +3,3%; EU15 4,4% in 2005; +0,5%). Ook in 2008 waren gezinnen met meerdere kinderen in Ierland gewoner dan in de EU15 (paar met 1 kind 9,1 om 9,2 van de huishoudens, 2 k 11,5 om 10,3%, 3 of meer k 7,5 om 3,2%). Na 2004 is alleen het aandeel samengestelde huishoudens wat gezakt. Het segment eenoudergezinnen (9,2% in 07) bleef het grootst binnen de Eu en groeide tegen de Eu trend in nog wat. In 2008 was het echter gekrompen (8,2%; EU15 4%). Het aandeel alleenwonenden (22%; EU15 32%) en paren zonder kinderen (25 om 29%) bleef klein. Wel droeg de toevloed van arbeidsmigranten sterk bij aan een stijgende vraag naar goedkope woonruimte. In 2008 vertrokken bijna 8000 meer immigranten dan dat er nieuwe bijkwamen (in 2007 kende men nog een immigratieoverschot van ruim 67.000).

Ierland kent een geringe verstedelijking. In 2008 woonde 34% van de Ieren (NL 62%; BE 53%) in een gebied met meer dan 500 inwoners per km² en 37,4% in een gebied met minder dan 100 inwoners per km² (NL 2,2%, BE 4,3%; Eurostat: living conditions, housing conditions). Doordat men de ruime heeft en doordat veel Ieren grote flats kil en onpersoonlijk vinden is qua woningtype het aandeel flatbewoners veruit het kleinst binnen de EU (2,5% in 2008 volgens Eurostat). Na 2004 is het zelfs nog een beetje gezakt (EU15 42% in 08: NL 16%, BE 19%). Het Ierse CBS kwam voor 2006 landelijk uit op ruim 10% flats en appartementen (Dublin 20%). In steden groeide hun aandeel in het bestand wel doordat de grondprijzen omhoog gingen. Forensensteden die zich door de vele laagbouw uitstrekken over grote oppervlakten vormen echter nog steeds één van ‘s lands kenmerken. M.n. 2onder 1kap (landelijk 27%, naar EU maatstaf een erg groot aandeel) en rijtjeshuizen (17,3%) zijn daar beeldbepalend. Op het platteland geldt dat voor vrijstaande woningen. In 2006 maakten die daar 80% van het bestand uit. Vroeger betrof het vaak armoe­dige stulpjes met een rieten dak, maar door de sterk toegenomen welvaart zijn die op wat vakantiehuizen en museumexemplaren na goeddeels vervan­gen door nieuwe huizen en boerde­rijen. In 2002 lag het aandeel vrijstaande woningen landelijk op 45% (NL toen 14%) en in 2006 op 43%.  

Het woningbestand groeide in het land mee met het aantal huishouden. Tussen 1980 en 2005 ging het met 80% omhoog en in 2007 telde men 1,88 miljoen al dan niet permanent bewoonde eenheden (434 per 1000 inwoners, iets onder de EU normaal). Doordat dit veruit de sterkste groei binnen de EU was heeft Ierland het nieuwste woningbestand van de EU (18% vooroorlogs en bijna 40% van na 1990 in 2006, NL respectievelijk 21% en 17%, BE 30 en 17%) en men kende tussen 1995 en 2007 het hoogste nieuwbouwcijfer binnen de landengemeenschap (18 per 1000 inwoners in 2007, Spanje stond toen 2^e met 17,6/1000). In deze periode bestond de nieuwbouw voor rond 80% uit eengezinswoningen (grootste aandeel EU na Letland). In 2002 stond 12% en in 2006 11% van het bestand leeg (rond de EU normaal). In 06 telde men 2,8% lege vakantiehuizen (erg weinig naar EU maatstaf). De stijging in de bouwproductie bereikte in 2004 een piek; ruim 25% hoger dan in 2003. Daarna vlakte de stijging af naar 10% in 2005 en 3% in 2006. Tussen 2007 en 2009 daalde ze met respectievelijk 13, 29 en 36%; veruit de sterkste daling binnen de EU. De piek in de productie van nieuwbouwwoningen kwam in 2006 (93.400). In 2007 kwamen 78.000 woningen gereed, in 2008 ruim 51.700 (niveau 2001) en in 2009 viel de bouwproductie met 26.400 eenheden terug naar het niveau van 1994. Er was veel meer gebouwd dan nodig was doordat de prijzen goed waren. In 2008 spatte de enorme vastgoedzeepbel uiteen met als gevolg sterk dalende huizenprijzen en groeiende leegstand. Het aantal bouwvergunningen bereikte in 2005 een piek van 77.000, maar kwam in 2009 bijna 90% lager uit (rond 8.000). Het aandeel bouwvergunningen voor vrijstaande huizen steeg van 25 naar 79%.

Kwaliteit van het bestand

De doorsnee Ier heeft naar EU maatstaf tamelijk veel woonruimte. Het vloeropper­vlak per woning lag in 2003 op 104 m² (4^e Eu25; nieuwbouw 105 m²), maar per bewoner op 35 m² pp (12^e EU) doordat men per eenheid relatief veel bewoners telde (3; EU 2,3 in 04). Het aantal kamers per wo­ning was in 03 met 5,6 dan ook het grootst binnen de EU25 (EU 4,1). Nieuwbouw woningen telden toen evenveel kamers (3^e Eu25). Eurostat kwam voor 2005 t/m 2008 op gemiddeld 2 kamers pp (EU15 1,7k; huur 1,7k; EU15 1,5 k; koop 2,1 om 1,8k pp). Tussen 2005 en 2008 kwamen volgens deze bron de laagste inkomens (onder 60% modaal) op 2,2 kamer pp. EQLS 2007 kwam voor 2007 op 1,9 kamers per bewoner (EU15 1,7) bij 17% klachten over ruimtegebrek (EU15 16%). In 2002 had qua voorzieningen 59% centrale verwarming (laagste EU15 na Spanje, het Ierse CBS CSO kwam voor 2006 echter op bijna 90%) en 94% had een douche of bad (laagste na Portugal). In 2007 was het deel van de huishoudens (veelal zonder riolering) dat zich nog behielp met de ouderwetse poepdoos het grootst in de EU15 en het deel zonder douche of bad het grootste na dat in Zweden. De tabel hierna biedt info over voorzieningen, staat van onderhoud en veranderingen tussen 2003 en 2008 in Ierland (IE) vanuit EQLS enquêtes en Eurostat in vergelijking met de EU15 (EU).

De onderzoeken verschillen enigszins op het punt van het effecten van vocht zoals lekkage, huisrot etc. Bij de lage inkomens (onder 60% modaal) was in 2008 het verschil met de Eu normaal relatief klein. Wel had 18% last van vochtproblemen (-3% t.o.v. 05; EU15 23%, -2%; Eurostat). Bij het aandeel met douche of bad (1% in 2005; d.w.z. -1%, EU15 1%. -1% niet) of doorspoeltoilet (-1%, EU15 1%, -1% niet) of het gedeelte dat het huis te donker vond (7%, -1%; EU15 10%, -1%) lag de inkomensgroep in 08 op de EU standaard. Men gaf bij de EQLS enquête in 2003 de woonaccommodatie als geheel een 8,1 als cijfer (EU15 7,7) en in 2007 een 7,6 (Eu15 opnieuw 7,7). Eind 2006 waren relatief velen erg tevreden met hun woning (62%, EU25 44%; tamelijk tevreden 32 om 48%, ontevreden 5 om 8%; EB 273, wave 66,3, QA 3.1).

Het aandeel met klachten over de woonomgeving was in 2007 in vergelijking met het gemiddelde van de oude lidstaten niet al te groot (herrie 32%, EU15 42%; luchtkwaliteit 24 om 41%, waterkwaliteit 29 om 31%, zwerfvuil 48 om 45%, toegankelijke recreatie en groenvoorzieningen 27 om 32%, misdaad, geweld en vandalisme 47 om 45%, 2 of meer klachten 50 om 56%; EQLS 07). Volgens Eurostat had in 2006 en 2008 12% last van herrie (EU15 van 24 naar 22%, -2%; lage inkomens 13%, -4%, EU15 25%, -1%), het deel met last van vervuiling en zwerfvuil bleef rond 8% hangen (EU15 16%, -2%; lage inkomens 9,6%, -1.5%, EU 17%, -1%) en het deel met klachten over vandalisme zakte van 15 naar 12% (-3%, EU15 16%, -1%; lage inkomens 12,5%, -6,5%, EU15 20%, +1%). De lage inkomensgroepen zakten dus relatief sterk op dit soort problemen en kwamen uit in de buurt van het gemiddelde. Eind 2006 waren relatief velen erg tevreden met hun woonomgeving (54%, hoogste EU27 na Luxemburg, Eu 33%; redelijk tevreden 40 om 53%; ontevreden 5 om 13%). Het volksdeel dat bevestigde dat het in het donker bij hen in de buurt niet veilig is om over straat te lopen was ook vrijwel gemiddeld qua grootte (31%, EU25 29%; Bron EB 273, QA 21) en begin 09 koos een doorsnee aandeel Ieren voor zichzelf huisvesting bij de 2 grootste punten van zorg uit 14 opties (6%,voor het land echter 2%, EU27 5%). Ook vrees voor dakloosheid kende nazomer 09 een doorsnee verbreiding (8%, EU en BE 7%, NL 1%).

Bereikbaarheid en betaalbaarheid van het bestand

Volgens http://www.cecodhas.org/content/view/12/50/ (select country) valt huisvesting in Ierland onder het ministerie van milieu, erfgoed en lokale overheden. Gemeenten waren de grootste voorziener qua sociale huisvesting, maar het aandeel van vrijwillige en coöperatieve verenigingen steeg en kwam uit rond 19% van de sociale woningvoorraad. Projectontwikkelaars waren verplicht in overleg met gemeenten een bijdrage te leveren aan de sociale woningbouw. Sociale bouw en verhuur valt sinds 2006 onder een breder sociaal beleidsplan dat geldt t/m 2016. Men kent inkomenafhankelijke huren. Daarbij is huuraanpassing via subsidie aan de huisbaas populairder dan huursubsidie. Verder bestaan gedeeld eigendom, goedkope koopeenheden voor lage inkomens en subsidies voor starters en renovatie. Huurders mogen blijven als ze meer gaan verdie­nen. Na een half jaar huur ontvangen te hebben is de verhuurder beperkt qua rechten tot opzegging.

Het aandeel huiseigenaren steeg tussen 1961 en 2007 van 61 naar 75%. Tussen 1991 en 2005 zakte het huiseigendom met 2,5% en de sociale verhuur daalde met 20% ten gunste van de privé verhuur (+38%). In 2007 besloeg de sociale sector 8,5% van de voorraad (125.500 woningen) en 42% van de huurwoningen en in 2005 6,3% van de nieuwbouw. In 2004 gaf de regering in BBP waarde voor publieke huisvesting 0,1% uit aan bouwsubsidies (16^e van 21 EU landen) en 0,2% aan leningen (gedeeld 5^e van 18 landen). De overheidsuitgaven aan huisvesting en gemeenschap voorzieningen stegen tussen 2004 en 2008 van 1,4 naar 2,4% van het BBP (hoogste EU na Cyprus, EU25 rond 1% BBP, Eurostat). Tussen 2006 en 2013 wilde men €17 miljard investeren in sociale huisvesting en renovatie (doel 60.000 nieuwe eenheden) en €4 miljard in koopsubsidie en huuraanpassing. In 2007 steeg het aandeel sociale nieuwbouw t.o.v. 2006 (8.6 om 5,9% van het nieuwbouwbestand). Volgens Eurlife indicator zakte tussen 2003 en 2007 het aandeel huurders van 24 naar 11% (EU15 19% in 2007) en het aandeel huiseigenaren met hypotheek 40 naar 36% (EU15 27,5% in 2007). Het gedeelte hypotheekvrije eigenaren ging van 32 naar 38% (+6%: Eu15 40,5%, +1,5% in 07).  

Tussen 2000 en 2004 waren de woonlasten incl. vaste lasten relatief hoog, Tussen 2000 en 2002 stegen ze van 120 naar 142% van de Eu15 normaal en daarna zakten ze naar 134% van deze standaard in 2004 (hoogste EU na Denemarken). Tussen 1996 en 2003 stegen de huren met 49% (EU25 +18%) en de bouwkosten gingen tussen 2000 en 2005 met 41% omhoog (grootste stijging EU na het VK, EU +19%). Tussen 1996 en medio 2007 verdrievoudigde de nominale huizenprijs bijna (in Dublin zelf +366%). De prijs lag toen gemiddeld voor nieuwbouw op €321.000 en anders op €384.000. Een jaar later lagen ze bij nieuwbouw 5,5% en bij andere woningen 8% lager, in augustus 2009 waren ze landelijk t.o.v. februari 07 met 25% gezakt en t/m het 1^e kwartaal van 2010 zette de daling versterkt door (35 tot 50% onder het topniveau van 07). Volgens de OESO stonden er toen 135.000 lege huizen te koop  De waarde van uitstaande hypotheken groeide tussen 2002 en 2007 van 26 naar bijna 89% van het BBP (bron; het Ierse CBS SCO, EU rond 50% BBP). Tussen 2005 en september 07 steeg de hypotheek rente van 3,5 naar 5,6%; maar daarna zakte ze naar 2,6% in augustus 2009. Tussen 2002 en 2007 lag het aandeel leningen met variabele looptijd tussen 75 en 85%. In 2002 werd hypotheekrente aftrek heringevoerd om kopen om te verhuren tegen te gaan. Dit hielp weinig, want in 2003 en 2004 daalden de huren door het grote aanbod van nieuwbouw woningen die zo te koop stonden. Tussen 2005 en 2007 stegen de huren weer met 21%, maar daarna zakten ze om dezelfde reden t/m medio 2009 met zo’n 25%.

In 2005 gaf men 20,7% van het huishoudbudget uit aan woonlasten (EU25 21,2%). De huishoud uitgaven voor huisvesting gingen volgens Eurostat tussen 2000 en 2008 2 keer zo sterk omhoog dan in de EU15 (22 om 11%). In 2008 bedroegen de totale woonlasten naar landelijke koopkracht p/m gemiddeld €420 (EU15 €535). Voor huurders lagen ze op €573 (in 05 nog €445, d.w.z. +29%; EU15 €612, +9%) en voor eigenaars op €378 (+49%, EU15 €541, +35%). Tussen 2005 en 2008 stegen de woonlasten (alles meegerekend) van 13 naar 15% van het huishoudbudget (EU15 23% in 08). Bij de lage inkomens (onder 60% modaal) bedroegen ze in 2008 gemiddeld €329 (eigenaars €274; EU15 €407; huurders €420, EU15 €519). Dit kwam neer op 26% van hun budget (EU15 41%). In 2008 lag bijna 20% van deze huishoudens achter met betaling van woonlasten (EU15 19% in 08: achterstand gas en lichtrekening 15,7% om 15%). Het deel van deze groep dat de woonlasten als zware last ervoer was klein (37% in 2008; EU15 52%).