Demografische ontwikkelingen en overheidsbeleid

Op http://www.cecodhas.org/content/view/79/130/ staat recente landeninfo (incl. een link naar het Litouwse CBS). Ook kan “housing statistics in the European Union 2010” hier worden gedownload. Andere bronnen zijn de Eurlife indicator, EQLS 2003 en 2007, Eurostat en het Litouwse ministerie van milieu waar huisvesting onder valt. In 2010 lagen Litouwse huishoudens naar grootte dichter bij het gemiddelde van de oude dan bij dat van de nieuwe EU lidstaten (2,5 leden, EU15 2,3, NLS 2,8). Hetzelfde geldt, met uitzondering van paren met of zonder kinderen, voor de huishoudelijke samenstelling (31,5% alleenstaanden, 5% eenoudergezinnen, 22% paren zonder kinderen, 26% paren met kinderen, 16% huishoudens van 3 of meer volwassenen met of zonder kinderen). Bij huishoudens van alleenstaanden was het aandeel boven 65j naar de maatstaf van de Eu15 groot (50%, NLS 54%, EU15 37%). Onder paren zonder kinderen telde 44% minstens één 65plusser (EU15 46%, NLS 44%). Door het grote verschil in leeftijd van overlijden zijn er veel alleenstaande oudere vrouwen. Het volksdeel dat leefde in een huishouden met afhankelijke kinderen was bij dit alles groot (58,6%; NLS 57,6%; EU15 48,6%). Wel is het kindertal in Litouwen vaak klein. Het geboortecijfer zakte na 1990 sterk en ging na 2004 weer omhoog. Het aantal kinderen per vrouw ging van 2 in 1990 via 1,26 in 2004 (EU 1,49) naar 1,55 in 2010 (weer vrijwel op de EU normaal). LT kent een vrij geringe verstedelijking. In 2010 woonde 42% van de inwoners (EU15 52%, NLS 38%, NL 63%; BE 54% in 09) in een gebied met meer dan 500 inwoners per km² en 58% in een gebied met minder dan 100 per km² (NL 2,2%, BE 4,3%, EU15 18%, NLS 49%; Eurostat: living conditions, housing conditions). In grote steden is de huizenmarkt krap terwijl op het platteland vaak een overschot aan woonruimte bestaat. 

Op http://www.am.lt/VI/en/VI/index.php is info te vinden van het Litouwse ministerie van milieu. Na de hernieuwde onafhankelijkheid is de woningvoorraad geprivatiseerd. In 2001 bestond nog maar 3% uit gemeentelijke sociale huurwoningen, bestemd voor benadeelde groepen. In verhouding tot het doorsnee inkomen was een woning erg duur. Het land kende relatief veel woningnood (7% tekort; noord en West Europa 2% tekort) en er werd maar weinig bijgebouwd (0,3 om 1,5% van de voorraad in 2002). Een erg groot deel van de bevolking woont in flats uit de Sovjet tijd en er waren enorme achterstanden in onderhoud. Qua beleid wil men via aankoop van goedkope woningen, renovatie en nieuwbouw het huurbestand in 2020 op 18% brengen (10% in 2003), waarvan 4,5% sociale huurwoning. Ook wilde men geld steken in duurzaam onderhoud (isolatie, verwarming etc.), meer uitvoering naar gemeenten verschuiven en eigendom van flats door bonden van bewoners of woningbouw coöperaties flink stimuleren.

Woningbestand

In 2010 telde het woningbestand 1,27 miljoen eenheden, uiteraard met een groot aandeel meergezinswoningen. Met 393 per 1000 inwoners was de dichtheid gering. Bij gevolg telde men veel bewoners per woning (2,7 in 2004, 6 Eu landen meer) en overbewoning (zie bij kwaliteit) en weinig leegstand (2,7% in 2001, 5 minder). Oude panden kwamen relatief veel voor (30% van voor 1945 in 2002, BE 45%, NL 21%) en nieuwe zoals gebruikelijk in de NLS weinig (6,3% tussen 1991 en 02; NL 12%). Het bestand groeide tussen 1990 en 2000 relatief sterk (+17% naar 1,31 miljoen). Daar bleef het op hangen t/m 2008 om te zakken naar 1,27m in 2009. In 2010 kwamen er 7000 woningen bij. Het aantal gereed gekomen woningen per 1000 inwoners p/j lag in 1990 nog op 6, maar zakte naar 1,3 in 2000 (laagste Eu na Estland, Letland en Roemenië, housing statistics in the European Union) en lag in 2005 op 1,5/1000 (5000 woningen, 45% voor 1 gezin). Het aantal bouw vergunningen bereikte in 2007 een piek van 164% van dat van 2005 en viel terug naar 64% in 09 (begin 2011 ook 64%). Naar woningtype is het aandeel flatbewoners groot (57% in 2010, licht gedaald na 2006, EU27 42%, BE 20%, NL 18%). Het bestand kende 35% vrijstaande woningen (NLS 50%, EU15 30%; platteland 30%, EU 15%; verstedelijkt gebied 5 om 7%). De 2 onder 1 kapwoningen of rijtjeshuizen kwamen landelijk op 7,5% (EU15 27%, NLS 5%, NL 61,5%) en andere woonvormen op 0,4% (om 0,9%). De meeste flats dateren nog uit de Sovjet tijd. Het gros bestaat uit flats met meer dan 10 eenheden (88% van de flats, NLS 84%, EU15 51%, kleinere flats 12 om 16 om 49%). Op het platteland is 22,5% flatbewoner en hier betreft het voor 77% grote flats (EU de helft). Bij lage inkomens (onder 60% modaal) zijn vrijstaande huisjes wat oververtegenwoordigd (42,5%, flat 52%).

Kwaliteit van het bestand

Een doorsnee Litouwse huishouding is naar EU maatstaf qua woonruimte klein behuisd (63 m² vloeropper­vlak per woning in 2008, 4 na kleinste EU27; ruimte pp 25 m², 2 van 24 landen minder). De nieuwbouw kwam in 2006 evenwel op 106 m² (gemiddeld naar EU maatstaf). Het aantal kamers per wo­ning (2,5) was met dat in Letland het kleinst binnen de Eu, maar bij nieuwbouwwoningen viel het mee (3,5 in 04, 18e EU27). Eurostat kwam voor 2005 t/m 2008 op gemiddeld 1 en tussen 2008 en 2010 op 1,1 kamer pp (EU27 1,6 k; huur 0,8 om 1,6k; koop 1,1 om 1,6k pp; inkomens onder 60% modaal 1,1 om 1,5 kamer pp in 2010). Overbewoning (minder dan 1k pp) komt dan ook veel voor. Het is bij lage inkomens (onder 60% modaal) tussen 2005 en 2010 gezakt (van 63 naar 52% van de woningen, in 6 EU landen). Bij hogere inkomens lag het ook hoog en zakte het tussen 2006 en 2010 van 52 naar 45% (3 EU landen hoger in 2010). Een groot deel van het bestand (ruim 54% rond 2010) heeft maar 1 of 2 kamers. De tabel hierna biedt info over gebrek aan voorzieningen of ruimte, staat van onderhoud en veranderingen tussen 03 en 010 in Litouwen (LT) en de nieuwe lidstaten (NM). Tussen 07 en 010 werd het segment met klachten vaak kleiner, maar bleef het bij de Eu top.

De onderzoeken verschillen op ruimtegebrek (EQLS ervaren gebrek, Eurostat volgens objectieve criteria voor de ruimte), doorspoeltoilet (EQLS geen, Eurostat geen eigen zoals vaak bij kamerbewoning) en effecten van vocht zoals lekkage, huisrot etc. In 2010 stak bij de lage inkomens het deel met klachten gunstig af tegen het NM gemiddelde (ruimtegebrek 52%, NM 62%; vocht problemen 30 om 31%; douche noch bad 27 om 34%, geen eigen doorspoeltoilet 29 om 36%; huis te donker 14 om 13%; 2 of meer klachten 22 om 35%; Eurostat). In 2008 had van de woningen 71% douche/ bad, 62% warm stromend water en 74% CV (alle 3 onder EU normaal). De beoordeling van de woning viel onder de laagste (EQLS 2003: 5,9; NM 6,7; 2007 6,4 om 7) en het volksdeel dat in 07 erg tevreden was met hun woning onder de kleinste van de EU (18 om 44%; redelijk 49 om 48%, ontevreden 33 om 8%; Eurobarometer 273, wave 66.3, QA 3.1).

Het volksdeel met een 3tal klachten over de woonomgeving was in 2010 in de nieuwe lidstaten (NLS) wat kleiner dan in de EU15. In Litouwen was het relatief sterk gekrompen t.o.v. 2007 en klein geworden naar NLS maatstaf, zeker bij de Lage Inkomens Groep (herrie van straat & burengerucht 14%, NLS 21%, LIG 12 om 18%; troep & zwerfvuil 12 om 15%, LIG 11 om 16%; misdaad, geweld & vandalisme 5 om 15%, LIG 5 om 18%; Eurostat). In 2007 was volgens EQLS het volksdeel met een 3tal klachten op het vlak van natuur & milieu in de buurt wel groot en het lag dichter bij het gemiddelde in de nieuwe lidstaten dan bij dat in de EU15 (luchtkwaliteit 57%, NLS 55%, EU15 41%, waterkwaliteit 49 om 51 om 31%; geen toegankelijke recreatie en groen voorzieningen 52 om 44 om 32%). Ook hadden velen toen 2 of meer klachten over alle 6 de items (73 om 70 om 56%; EQLS 2007). Eind 2006 was 20% erg tevreden met de woonomgeving (EU 33%; redelijk 57 om 53%; ontevreden 30 om 13%). Het volksdeel dat vond dat het in het donker bij hen in de buurt niet veilig is om over straat te lopen was het grootst binnen de EU (54%, EU25 29%; EB 273, QA 21). Begin 2009 koos een doorsnee segment Litouwers voor zichzelf (5%, Eu27 6%) en een klein segment voor het land (2 om 6%) huisvesting bij de 2 grootste punten van zorg uit 14 opties. Dat was minder dan in 2008, want andere zorgen (economie, explosief gestegen werkloosheid) hadden meer prioriteit gekregen (Special EB 308, wave 71.1, annex QA5). Wel vreesden nazomer 09 relatief velen dat ze hun gas & licht niet meer konden ophoesten (30%, bij EU top3, EU 19%) of dakloos konden worden (17%, bij EU top2, NL 1% EU27 & BE 7%).

Bereikbaarheid en betaalbaarheid van het bestand

Op http://www.globalpropertyguide.com/ (geschreven vanuit het perspectief van makelaars, maar ook zinnig voor wie wil huren in de vrije sector) is praktische en actuele info te vinden over regels en voorwaarden en ontwikkelingen in kosten, huizenprijzen en opbrengsten etc. in alle EU landen, incl. vergelijkingen. Na 1990 is de huurmarkt geprivatiseerd. Het aandeel woningen in privé bezit is erg groot (rond 97% tussen 2000 en 2010) en nog maar rond 3% (3,3% van het totale vloeroppervlak in 2010) is sociale huurwoning. Het aandeel huurders was tussen 2000 en 2010 in Litouwen het kleinst van de Eu na dat in Roemenië. Het ligt veelal onder 10% en in 2010 kwam het zelfs op 7% (9% in 09; EU15 29%, NLS 13% in 2010; gereduceerd tarief 5,7%, marktprijs 1,1%; EU27 gereduceerd 11,5%, marktprijs 13%). Daarmee was 93% huiseigenaar (EU15 67%, NLS 87%), waarvan bijna 8% met een hypotheekschuld (EU15 30,5%, NLS ruim 8%) en ruim 85% volledig eigenaar (om 36 om 78%). De overheidsuitgaven aan huisvesting en gemeenschapsvoorzieningen zijn erg laag (0,3% BBP tussen 04 en 07; 0,5% BBP in 09, EU 1,1% BBP, Eurostat). Volgens global property guide neigt de wetgeving van Litouwen naar huurder vriendelijk. In 2011 woonde volgens deze bron 8% in een pand van vrienden en huurde slecht 3% in de vrije sector.

Volgens global property guide zijn de huizenprijzen in Litouwen tussen 2003 en 2007 enorm gestegen (+28 tot +56% p/j) en de prijs van een appartement in Vilnius verdrievoudigde. Daarna zakten ze sterk en in 2010 stabiliseerden ze. Toch waren ze in Vilnius in 2011 nog rond 40% lager dan eind 2007. In 2009 maakte men in LT korte metten met scrupules met het H woord en is de hypotheekrente aftrek afgeschaft. De hypotheekrente in Litouwse Litas zakte tussen maart 2010 en medio 2011 van ruim 6% naar 3,5%. De gemiddelde nieuwprijs per m² lag in 2011 op €2024 (BE €2750, NL €4500). De huren fluctueren in LT veel minder dan de huizenprijzen. De huuropbrengst per jaar was lager dan in NL en BE (3,5% van de koopprijs, BE 4,5%, NL 5,1%), maar in Vilnius kwamen ze ook wel op 5%. Op huurinkomsten werd 15% inkomstenbelasting geheven (NL 15%, BE 9%). CECODHAS kwam voor 2008 op een doorsnee huur p/j van €1100 op de vrije markt bij 61m² (NL €10.000 bij 106 m²) en €100 op de gereguleerde markt bij 44m² (NL €4900 bij 82 m², BE €2400). Buitenlanders kunnen vrij panden kopen. Een notariële acte is wel nodig. Boerenland kopen ligt moeilijk (leasen is wellicht meer haalbaar). Transactiekosten vallen mee, behalve bij nieuwbouw.

De woonlasten incl. vaste lasten zijn in Litouwen relatief laag. Volgens CECODHAS gingen huur en gas & licht tussen 2000 en 2008 van 36 naar 45% van de Eu27 normaal bij prijzen die van 53 naar 65% van het Eu gemiddelde gingen. De bouwkosten stegen flink (+41% tussen 2005 en 2009, 2 na sterkst in 24 Eu landen). De woonlasten (alles meegerekend) lagen in 2007 op 13,6% van het huishoud budget (2 na laagste EU) en in 2007 per inwoner op €1200 p/j (gedeeld 5 na laagste van 24 EU landen, NL €3500, BE €3600). In 2007 was de bijdrage van onderhoud & reparatie relatief groot (1,7%, 5 na hoogste) die van gas, licht & verwarming gemiddeld (3,3%, 9 lager) en die van servicekosten (0,9%, 4 lager), hypotheekrente (7,3%, 1 na laagste 23 EU landen), en huren (0,3%, laagste) klein. Volgens Eurostat gingen de lasten van 2009 op 2010 van 16% naar 20% van het budget (EU van 22,8 maar 22,5%). In 2010 bedroegen de maandlasten naar koopkracht per huishouden gemiddeld €168 (gelijk aan 09, EU15 €508, -6%; NLS €234, +2%; Eurostat, income and living conditions, material deprivation, economic strain linked to dwelling, total housing costs in PPS). Voor huurders kwamen ze op €243 (€208 in 08, d.w.z. +17%; EU15 €612, -1%, NLS €339, +8%) en voor eigenaars op €167 (+0%, EU15 €485, -10%; NLS 230, +2%). Bij lage inkomens (onder 60% modaal) lagen ze op €134 (EU15 €418 NLS €169; eigenaars €132 om €347 om €165; huurders €174 om €531 om €233). Bij deze groep gingen ze van 2009 op 2010 van 29 naar 42% van het budget (EU15 rond 42%, NLS 37%), veruit de grootste stijging binnen de Eu en bij dito huurders van 0,5% naar 19% (om 36 om 29%). Het deel van deze huishoudens dat achter lag met betaling van woonlasten zakte tussen  2005 en 2008 van 33 naar 10%, maar steeg daarna weer (24% in 2010; EU15 toen 21%, NLS 36%; huur/ rente & aflossing 2 om 10 om 4%; nutsbedrijven 22 om 16 om 34%) en het segment dat de woonlasten als zware last ervaart ging van 39% in 07 naar 52% in 2010 (EU15 49%, NLS 65%). Nazomer 2009 was het volksdeel dat het moeilijk vond voor een redelijke prijs aan fatsoenlijke woonruimte te komen van doorsnee grootte (64%, NL 55%, BE 76%; Special EB 321, wave 72,1, QA 28).